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关于楼市去库存论文范文资料 与楼市去库存的不同路径探析有关论文参考文献

版权:原创标记原创 主题:楼市去库存范文 科目:毕业论文 2024-02-14

《楼市去库存的不同路径探析》:此文是一篇楼市去库存论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。

摘 要:近些年来,随着我国建筑行业的迅猛发展,商品房累积数量越来越多,“去库存”成为楼市发展的必然要求.但是,楼市“去库存”是一项十分艰难的任务,仅依靠放弃自身或者政府政策,都是难以解决问题的,所以,探索有效的楼市“去库存”方法十分必要.本文就在概述楼市库存情况基础上,探析楼市“去库存”的不同路径.

关键词:楼市 去库存 路径

在2015年11月10日的第十一次会议上,明确表态:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,楼市“去库存”成为房地产业的重要任务.虽然1-10月份,房企土地购置面积17847万平方米,同比下降了33.8%,降幅与1-9月份持平;土地成交价款5794亿元,下降了25.2%,降幅收窄2.3个百分点;但值得警惕的是,这是相对于过去房地产市场“一路狂奔”和当前楼市总体已供求基本平衡甚至供大于求而言的,增量库存风险依然不可小觑.究其原因,是由于我国楼市存量不断增大,待售面积比例持续增加导致的,据2015年10月数据,仅就显性库存而言,我国待售面积在年销售面积中所占比例达到53%,库存市场已经形成,对房地产健康发展造成不良影响.

一、楼市库存情况概述

在2015年,我国过去十多年发展十分火爆的房地产业第一次出现了主要指标同时负增长的情况,包括房屋新开工与竣工面积、土地购置面积以及土地成交价款等,房地产企业的库存压力不断加剧,具体体现有:

首先,房地产企业的存量库存压力增大,根据国家统计局相关数据显示,从2011年开始,我国房地产待售面积就呈现出增长趋势,2011年底为2.72亿,至2015年10月,待售面积达到6.86亿,且没有包含尚未领预售证的库存;根据安信证券研究报告,加上尚未开工拿地、预售施工面积,库存总量将近98.3亿.假设人均住房面积为30,则98.3亿库存需要3.27667亿人口来消化,如此庞大的住宅库存量,给房企带来了极大压力;办公楼、商业营业用房的的库存情况,与住宅库存相比,也并无显著差别,一样会增加房企的库存压力.

其次,房地产企业的增量库存压力增大,房地产对地方经济的拉动作用是巨大的,在过去一段时间中,有许多地方将土地财政作为GDP发展的主要支撑,不仅造成地价、房价的持续升高,也使得居住用地有着长久的供应源.但是,就房企本身来说,其产品只有房屋一种,要想保持企业的持续发展,就不能停止房地产的开发,在此种情况下,已经承受存量库存压力的房地产企业,还需要承受到增量库存压力,这种增量库存压力主要来源于企业过去因预期土地增值而购买的大量土地储备,也有地方推出的供应土地.以2015年1月到10月相关统计数据为例,在此期间,房企购置的土地面积是17847万,土地成交款是5794亿元,同比分别下降33.8%、25.2%,这些土地面积是可以被划为待建住宅面积的,房企所面临的增量库存压力不可小觑.

二、楼市“去库存”的不同路径

(一)楼市“去库存”的探索

近年来,各地、各部门以及业内人士提出的“去库存”意见和建议,总体上应该说具有很强针对性,有些也已成为政策在各地陆续执行.楼市“去库存”是一项长期的工作,也是一项十分迫切、重要的任务,得到的极大重视,提出了楼市去库存“歼灭战”,围绕着住房消费、去库存,政府和企业都进行了积极探索,包括放开限购和三套房、降低首付比例、优惠税费、调整普通商品房标准、优化住房公积金使用、鼓励先租后买、放贷利息抵扣个税以及连续6次降息等,都是降低购房压力、消化库存的措施.总体来说,上述“去库存”措 具有较强的针对性,但大多是从需求侧角度出发的,虽然许多措施已经被应用,但其效果还需要等待时间验证.

(二)楼市“去库存”的有效途径

1.棚改货币化安置

棚户区改造是一项重要民生工程,对解决困难家庭住房条件差、实现城镇危旧房改造有着重要作用,在原有的棚户区改造,对棚户区原有住宅所有者采取的方式主要是实物保障与货币补贴,出现了棚改实物安置大拆大建与楼市库存过剩相互矛盾的情况,导致出现资源重复浪费的现象.

所以,在当前楼市供过于求的情况下,推行棚改货币化安置,提高货币化安置所占的比重,是一项十分有效的措施,能够刺激房地产消费,缓解楼市库存.棚改货币化安置是指在棚户区住宅房屋拆迁时,以一定计算方式折算安置房屋价值,并以安置款方式发放给被拆迁住宅所有者,尤其自主购置房产的方式,具体来说,货币化安置包括三种类型,分别是政府直接购置、居民自行购买以及货币直接补偿等,核心重点是资金.

棚改货币化安置在一些地方已经有过实践,比如四川成都,在2014年棚改项目投资中货币化安置占据比例达到71%,为86.7亿;而在棚改货币化安置中,如何保证资金的高效、准确利用,是一项重要内容,为此,国家开发银行设置了专项资金,各地方也通过设立专用账户、对资金使用情况实时跟踪、加强资金结算审查以及预算编制等,为棚改货币资金专款专用提供保障.

2.支持农民进城购房

根据相关数据统计分析,在房地产住宅购买群体中,农民占据着十分大的比重,其中,县级城市比重能够达到70%,甚至部分县城的比重值可以超过80%,所以,鼓励并支持农民进城购房,是促进楼市“去库存”的一项重要举措.

就我国实际情况来看,农村人口依然占据着较大的比例,随着城市化进程的加快,城市中农民越来越多,但是,由于融入城市需要过高的资本,使得许多农民成为城市边缘群体,支持农民进城购房,既有广大的群众基础,也有功于缓解楼市库存压力,促经济发展.在近些年来,部分地区已经开始尝试支持农民进城购房,比如河南省,计划在2015-2017年闻,每年投入3亿以上资金补贴农民进城购房,对楼市去库存有着一定积极意义.

但是,不可否认,在支持农民进城购房中,存在有许多需要解决的现实问题,楼市房价的居高不下与城市农民工资的低端之间矛盾十分显著,即使有政府补贴,绝大部分农民也无力承担住宅的高价.

因此,为进一步促进农民进城购房,不仅需要资金补贴的支持,还需要组合使用多种政策手段,结合不同地区的实际情况,采取精准的调控措施,为农民创造更多就业机会和收入增加途径,以为农民进城购房奠定良好基础.此外,从长远角度来看,还应当改革户籍制度,来激发农民进城购房的热情,尤其是对于三四线城市而言,可以有效促进楼市的“去库存”.

3.出台合理政策措施

政策支持、指导是促进楼市“去库存”的重要举措,在过去几年中,国家出台了许多对楼市“去库存”利好的政策,比如降准降息等,所以,为解决楼市库存量、增加量压力不断上升的情况,还需要出台更多的合理、有效措施.

但是,在政府政策制定过程中,不能采取全国一刀切的方式,需要结合各个地区供求状况的不同,出台差异化的政策措施,一般来说,当地区楼市总体表现为供小于求时,出台的政策应当以鼓励刚性消费需求入市为主,辅以刺激投资性需求入市政策,将存量存库和增量存库消化掉;当地区楼市供应远远超过需求时,则需要加强对楼市的宏观调控,出台相关的建筑新建控制政策,尽量减少或者杜绝“增量存库”,并通过上述适当措施将当前库量库存逐步消化.

三、小结

综上所述,楼市“去库存”是当前房地产企业发展面临的重要课题,对我国经济发展起着极大的影响,因此,加强对楼市“去库存”的研究,通过多种合适的方法,刺激对住宅的消费,缓解或解决库存问题,对维持社会经济稳定、保证房地产行业健康发展等,都有着至关重要的作用.

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结论:楼市去库存的不同路径探析为关于对写作楼市去库存论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文楼市去库存论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。

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