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摘 要：在现阶段规制政策执行力缺失及信用违约成本没有制度支持的情况下,保障住房市场的公平分配需要引入罚金和刑罚作为规制的手段,并且加快完善相配套法律及调动地方政府积极性,支持收入状况评定,直到建立行之有效的保障住房专业性机构.
关键词：保障性住房；房地产市场；分配公平
保障性住房建设对于加快解决群众住房困难,调整住房供应结构,促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用.住房具有明显的社会保障性质,世界各国政府都对国民的住房问题给予了相当程度的关注,并采取了一系列调控措施,我国政府也不例外,自1998年住房实行货币化改革之后,出台了“富人购买商品房,中低收入者购买经济适用房,最困难的居民享受政府补贴的廉租房”政策,以实现“居者有其屋”的理想.
一、我国保障性住房市场现状
(一)保障性住房建设力度有待加强
1997—2008年,尽管经济适用房投资总额从185.5亿元增加到982.6亿元,增长了429%,但其占城市住房投资比例却从 12%下降到4.45%.1998—2007年,经济适用房销售面积虽然从1700万平方米增加到3500万平方米,但从2001年开始,经济适用房的销售面积从绝对额上确实下降的.
(二)政策保障的目标对象偏离
住房保障政策本应体现为中低收入家庭或低收入家庭的倾斜和支持,但在实施过程中,政策保障对象发生了偏离,导致了不公平现象的发生.在公积金政策中,住房公积金由个人和单位依照工资一定比例同时缴纳同样的份额,受制于单位经济效益和个人收入,因此导致单位效益好、收入高且稳定的非低收入阶层受益较多,而真正需要扶持的中低收入阶层却收益较少或被排斥在住房公积金的受益范围之外.
(三)经济适用房申购管理混乱
经济适用房的居住和购买,为何会出现名实不符的情况呢?大多数人认为,各个环节的监督不力是导致种种怪现象的根源.通过调查了解到按照北京目前购买经济适用房的政策,大致可分为按类领表填表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤,而现有管理流程却存在诸多漏洞.在北京,购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元,而由于我国并没有收入考评体系,使得这一规定形同虚设,很多高收入人群钻了政策的空子.
二、造成保障性住房分配不公的原因
(一)收入标准评估的模糊性
由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别,各地对于经济适用房申请者审核的标准各异.1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定,“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”.因而各地方政府在制定实施细则时,有的把中低收入理解为包括70%的城市中的中低收入家庭,有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作为廉租住房申请对象的最低收入的10%家庭）.
(二)资格审核不严
资格审核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的环节.保障性住房的分配首先要对申请人进行资格审核.目前资格审核程序表面看似公平,但由于我国金融系统和税务系统的不完善,以及个人信用制度的尚未建立,在资格审核的实际操作过程中住房保障的公平性极易受到损害.
(三)监督体系上互动性和时效性不足
首先,从购买销售上来说,在经济适用房分配过程中,坚持了住房申请者的分类体系.目前由于住房市场的需求大于供给,而且惠及人群的广泛性,这样不可避免出现了经济适用房的热销.其次,受益人群也出现难以甄别的状况,目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度,从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念.
三、保障性住房分配公平的有效规制手段
(一)建立监督机制并增强惩戒力度
社会监督是保证公平性的有效手段.推行严格的审核和惩戒制度,把好住房保障最后一关.推行严格的审核和惩戒制度是保障性住房政策顺利实施的重要保证,我们应该明确界定购买对象,资格审核由多重门槛改为双重门槛,即住房条件、工种、收入、级别等条件改为依靠收入和住房条件来衡量,达到其福利保障的目的.
(二)住房保障法规的建立和完善
我国自20世纪80年代启动的住房制度改革,虽然在不同的发展时期,曾经颁发了相应的条例和条令,但是迄今为止,还没有一部专门涉及住房保障的法令,甚至连基本的《住房法》都没有颁布,住房保障主要依靠行政手段加以干预,公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障.住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实施的基础,住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模式、保障计划、保障实施策略,这为解决城市边缘化群体的住房困难问题提供必要的法律依据.
(三)分权化治理进入和退出甄别机制
住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭,而不是面向全体社会成员的普惠制度,因此,准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键.
(四)建立严格的收入考评制度
为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房,杜绝不符合条件的人“搭便车”,一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况.为此,一是要建立收入考评机构.近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查.
综上所述,发达国家住房保障制度的演变过程表明,居民的住房保障问题,是一个长期性问题,随着具体情况的变化而不断发展.我国的保障性住房分配不公的问题和政策缺失以及社会发展程度有关,所以我们在分析的时候需要结合实际,首先在制度上规范准入和退出市场,加大惩罚力度,然后加快完善相关法律,建立严格的收入考评制度,逐步建立行之有效的保障住房专业管理体系.
参考文献：
[1]张春香.经济适用房的改革探讨. 中国物价,2007（4）
[2]沈卫平.我国住房保障制度建设：经验、问题和发展.现代经济探讨,2009（10）
[3]梁绍连.我国住房保障政策公平性的缺失.城市问题,2007（11）
作者简介：王强,山西财经大学公共管理学院,社会保障专业,研究方向：住房制度方向.
公平论文参考资料：
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