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房地产信托投资基金（REITS）被誉为是第四大类资产,这个品种到底是什么?它有什么样的特点呢?有没有投资价值呢?
房地产在中国是一个热门话题.一般来说,我们老百姓能投资的房地产资产,有三类.第一类,就是普通的房子,我们住的那种.其实大多数时候说到炒房,都是说这种住宅.第二类,是房地产行业股票.严格来说它是股票资产不是房地产资产.但是房地产行业公司的业绩跟房价的涨跌是高度相关的,所以投资低估的房地产行业股票,相当于间接的投资了房地产.第三类,就是REITS了,它是一种房地产信托基金.
REITS跟我们老百姓通常说的炒房子是两回事.REITS主要投资的是商业地产,不做短期买卖,长期持有（一般长达十几年甚至几十年）,收租作为收益.REITS会把收到的租金的90%左右拿出来分给持有者,是一个“包租公”.
现在投资住宅的个人投资者,其实很少是为了拿租金,买之前也基本不会在意租金收益率的高低,基本都是为了搏房价上涨.这种投资方式跟REITS差别是很大的.REITS是包租公,符合“房子是拿来住的,不是拿来炒的”这个概念的.REITS在美国有几百只,是非常庞大的一类资产.在香港也有十只左右.但是在国内,目前还没有严格意义上的本土REITS基金.
几年前有一只叫做鹏华前海万科REITS的基金,虽然名字里带着REITS,但是它债券比例比较高,投资房地产比例没多少,跟美国的REITS是两回事.不过这几年国内推出了很多投资美国市场REITS的指数基金.这也是我们今天分析的主要品种：REITS指数基金.
REITS指数基金的收益率
一般来说,一个REITS基金会持有若干个不同地区的商业地产.我们可以给REITS基金编织一个指数基金,通过这个指数基金间接的持有若干个不同的REITS,这就是REITS指数基金啦.
REITS指数基金同时持有几十只不同的REITS基金,相当于间接持有跨地区的几百座商业物业,风险是非常低的.目前美国和香港,都是有REITS指数的.美国的REITS指数,过去20年的平均收益率是10.58%左右,不亚于股票市场收益率.
美国的REITS发展很成熟,市场上有几百只REITS基金.美股市场的REITS指数基金,最有代表性的就是VNQ了.国内也有一只广发美国房地产,追踪的指数跟VNQ类似.
香港的REITS数量少一些,有9只.香港的REITS一部分是投资香港本地物业的,也有一些是投资内地物业的.比如说越秀REIT,这个投资的就主要是内地的商业地产,像广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦等.
香港的REITS挺有特色的,不过目前没有对应的REITS指数基金产品.港股通也没有开通REITS的交易,所以目前投资香港的REITS,还是要自己开通海外账户来投资.
REITS指数基金的投资价值
1.不需要了解REITS也可以投资.其实单个房地产信托的研究还是有难度的.它投资的是什么物业、管理能力如何、租金稳不稳定、周边地区未来变化如何等等都需要考虑.但如果通过指数基金的方式,投资一篮子的REITS,那其中某个REITS我们不了解也没关系.这就是指數基金这种工具的好处.
这个和投资股票指数基金类似.我们也不了解红利指数背后几十家公司具体是干什么业务的,也不妨碍我们通过指数基金来投资.
2.提供资产配置的机会.股票市场的波动比较大,每隔几年就会出现全市场高估、没有多少可供投资的品种的尴尬.像2007-2008年、2010-2012年、2015年上半年这些时间段里,全市场都很少有比较便宜的股票指数基金了.这些时间段,我们可以考虑一下其他的资产大类,例如REITS指数基金和债券指数基金.
我们自己买房子也可以实现房地产资产的配置,部分城市出现好的房地产配置机会的时候也是很不错的选择.不过房子需要一次性拿出的费用较高,对大多数人来说不是太可选.
3.跟股票资产的相关性较低,可以平滑波动.REITS还有一个好处,是跟股票资产的相关性低一些.
我们可以在房地产指数基金值得投资的时候配置一部分,来降低资产组合的波动.
房地产信托论文参考资料：
结论：十分钟学会房地产信托指数基金投资为关于房地产信托方面的论文题目、论文提纲、叫停房地产信托业务论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
