原创《大转折时期房地产和物业管理》：这篇大转折论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
最近,房地产业界经常哼的一首歌是“世上只见新人笑,哪听旧人哭”.互联网、深度技术、大娱乐等,这些都是新的东西；但是房地产的开发,包括挖矿、卖地,这些都是旧事.但是即使身处“旧事”,我们在日常当中仍然需要和这些“新人”打交道.所以,物业管理方面,也应该试图结合这些新技术做一些改变.
为了要改变,我们得重新审视一下自己.房地产究竟是干什么事情的?我们的客户究竟对空间的需要发生了什么变化?从现在开始往后,空间的价值究竟会朝什么方向改变?而这些改变会引起周期的技术以及服务提出什么需求?
首先,房地产究竟是干什么的?
房地产首先是创造空间的,这个空间特指“人造空间”,它会矗立在一个地方,30年、50年不会动.其次,我们的工作是要创造商业价值,这个空间可以有租金,可以让人在里面进行商业活动或者愿意为这个空间付费,而且要让这个收入最大化.所以,我们的工作就是创造最具价值的固定的人造空间.
继而,我们怎么样创造价值?怎么样让这个空间有价值?
根据我们的经验,这个空间的价值只取决于四个方面.
第一个方面,位置.不是位置本身,而是供求关系.比如说,我们把这个位置放在了福田和放在了喜马拉雅山上,位置本身带来的供求关系,在喜马拉雅山上做得比福田的这个还高级,但是最后可能就一两个人来,位置决定了商业价值,愿意进来的人和愿意为此付费的人是不一样的.所以,位置一直是传统房地产非常重视的地方,由此来决定供求关系或者由供求关系来决定位置的价值.
但是最近互联网、云计算这些东西使我们的空间位置感觉出现了错位.有一些过去认为很好的位置,比如说北京王府井,其实现在商业不像以前那么热闹了,因为现在每年有10%-15%的传统商业被电商取代了.也就是说,现在电商的发达程度使传统黄金商业位置减少了10%-15%的需要.这样一来,位置出现了两个概念,一个是物理的位置,一个是网络空间的位置.所以,现在你要看两个位置,比如我们还是看王府井,同时要看它在淘宝、天猫上的位置是不是足够好,在淘宝和天猫上的位置是不是有足够的商家、有更多的流量来浏览你这个地方.
此外,在电商的冲击下,实体商业面积在锐减,仓储物流的空间需求却在和日俱增.商品不再是摆在货架上,而是挂在网上,由库房直达用户家中.这就意味着我们创造的空间产品形式实际上发生了变化,减少了直接物理空间的需求,增加了智能仓库的直接需求.
另外,现代人的办公地点和办公形式也发生了变化.过去我们都是集中办公,现在聚集的需要挪到咖啡厅去了；以前所有人办公一定要到写字间去,现在大家在任何地方都可以办公,任何姿势都可以办公,任何形态、任何时间都可以办公.于是,咖啡厅多了,餐吧多了,混合功能多了,而传统的写字楼需要在减少,甚至写字楼的位置也不重要了.因为现在很多大的互联网公司都纷纷从传统位置中搬出来,选择更自由、更轻松的工作方式.所以,最近在中国二线城市以下的写字楼出租市场始终起不来,一线城市除了极个别地方以外,多数的写字楼办公方式也出现了人群外迁的趋势.因此,对于创造有价值的空间来说,位置这件事情因为技术发生了改变.
第二件事情,影响我们空间价值的就是行为.我们创造空间就是为了满足人们在这个空间里各种各样行为的发生.而行为对于付费至关重要,我们研究空间的时候应该注意研究行为.那么,我们最近的行为发生了哪些变化?第一,互联网时代大家对空间的需求增加了.因为人和人之间要建立联系,要见面,要说话,要吃饭,所以增加了对空间的需要.第二,这里所谓的“空间”并非传统标准的空间需求,而是像咖啡馆、餐馆等混合功能空间的需求,这对于房地产来说就提出了更高的技术要求.为了完成混合型功能,就要加大投资,除了硬体之外,在软体技术上更要投资.于是,所有的物业,无论是住的还是商用的都变成了智能化的物业.为了满足功能上的多样化、混合使用、行为边界的模糊化,我们就必须提供完全高配置的技术标准.这是对我们一个很大的改变.
第三个,要想这个空间有价值,我们想到的就是技术.以前所谓的“技术”只是高度.人类自有房地产以来,大概每70年左右向上生长100米,全世界最大的城市过去70年积累的经验是可以让这个楼再高100米,城市在往上增长.所以,技术会让我们增加空间供应,减少了单位空间的成本,增加了空间总量的供应.
最近20年建筑呈现出不同趋势,巨型建筑、超复杂功能、超高建筑越来越多,在房地产行业技术进步改变了我们所有.比如,现在单一建筑最大做到120万平方米,地球上一个人造空间有120万平方米,这是以前不可想象的.另外,人们从现有最高的迪拜塔一楼到最上面用56秒就上去了,高速电梯的应用也拉近了高空和地面的距离.
可见,人类现在往高盖这个技术本身是存在的,我们国家现在也非常多的高盖,为什么这样呢?这里面有三大技术改变：第一个就是现在的新能源技术,用于保证光照度、温度及空气质量.第二个技术是互联网的通讯和移动通讯技术,能够保证在复杂的空间中,有多少人都能够找得到,在哪儿瞬间能找到.在以前单一功能的建筑,现在都变成了复杂的功能,现在最复杂功能的建筑可以有十几种功能,一个建筑体里可以分成十几种功能,酒店、写字楼、公寓、购物、停车、电影等各种各样复杂的功能,都可以放在一个建筑体里.现在由于技术进步了,我们对于功能的体量、高度解决了.
影响空间价值的最后一个因素就是管理,同样的这一个空间,不同人的管理,它的价值是不一样的.物业管理这件事情,我们理解,本质上是两类不同的物业,住宅的物业是满足使用者24小时任何时候各种生活需要,这是第一位,其次是这个物业的价值,能够把它的功能最大限度地发挥出来,让它更方便地为用户服务.但是商用物业其实还有很大的作用,这个物业管理实际上是使不动产资产保值、增值、方便交易、创造新价值的一个最重要的手段.
现在由于市场技术的变化,物业管理越来越多地把这两个分得很清楚.例如,一应云针对第一类客户比较多,主要是住宅客户.但无论是住宅还是写字楼,管理对于空间价值的保存和客户满意度的延续将发挥巨大的价值,未来在房地产发展中,我们将产业链延伸至管理者、运营商合作.
总之,如果房地产用一句话来讲,我们的工作是创造最具价值的固定人造空间.这个价值取决于位置、技术、行为、管理,而这四个方面无一不和物业管理、新技术有密切的联系.所以,房地产开发已经变成了一个不能够脱离技术而存在、不能够脱离管理而存在的一个有门槛的专业领域.今天的房地产业要懂得创造空间价值的这些要素,和技术的连接,和管理的连接,从而通过管理更好地运用这些技术,使我们每一个项目的价值最大化,每一个客户需求的满意度最大化,这就是我们未来房地产行业需要特别关注和未来发展的一个重点.
本文系万通控股董事长冯仑在一应云联盟创始大会上的讲话
大转折论文参考资料：
结论：大转折时期房地产和物业管理为适合大转折论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关大转折三部电影顺序开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
