原创《求解房地产开发企业增值税开具税款缴纳》：本文是一篇关于增值税论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
摘 要：国税总局于2016年3月31日发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国税总局公告2016年第18号）,对房地产开发企业在销售自行开发的房地产项目过程中增值税的征收问题进行指引,但并未对实务中如何 如何开具及增值税缴纳过程中的事项做明确的说明,本文旨在从实务中探寻房产开发企业在销售自行开发项目中增值税 开具、税款纳税、申报表填写等问题的答案,并对增值税税款缴纳过程中细节事项进行细节说明.
关键词：房地产开发企业；营改增；增值税 开具；税款缴纳实务
2016年5月1日,全面实行营改增,对房地产开发企业产生了巨大的影响,老项目、新项目并存,如何正确开具增值税 和缴纳税款、进行税控盘清卡成为每个房企纳税人面临的新课题,在实务处理过程中远没有文件规定的那么简单,有很多细节问题需要仔细的探讨,撰写本文的目的就是要对实务中房产企业增值税处理进行探讨和总结.由于房产企业规模较大、项目类型多样化、本文只对一般纳税人销售自行开发项目进行说明.
一、房地产开发一般纳税人销售自行开发房地产老项目过程中的增值税处理
(一)销售自行开发老项目过程中增值税 的开具
依照国税总局2016年18号文的相关规定,房企一般纳税人销售自行开发的房产老项目可以选择适用简易计税方法,销售额为其取得的全部价款和价外费用的合计,按照5%的征收率计税并进行增值税 的开具.
首先,我们要明确的是,一般纳税人向其他个人销售自行开发房产项目,无论是老项目还是新项目,均不能开具增值税专用 ,只能够开具增值税普通 .
其次,18号文也对一般纳税人销售自行开发房产老项目在“营改增”前已缴纳营业税款但未开具营业税 的预收款的 开具进行说明,明确可以补 普通 ,不能够开具增值税专用 .
我们房产企业在以往营业税政策背景下,往往在收到预收房款时先给客户开具有效力的收据,待其交齐首付款或者签订正式购房合同后,才会通知客户凭借其手中持有效收据换取正式 .而营业税,我们在收到客户预收房款时就已经缴纳,所以我们面临的问题就是我以往缴纳过营业税未给客户开具营业税 的那部分款项如何开具增值税 , 上税额又是多少,我们不可能同样的收入重复缴税,或者重新缴纳增值税再向地税机关进行退税,这在实务操作中难度是巨大的.
针对这样的问题,国税总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局[2016]23号）明确：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具 ,2016年5月1日以后需要补 的,可于2016年12月31日前开具增值税普通 （税务总局另有规定的除外）.”
同时参考国家税务总局公告2016年第53号文第十一条的规定,纳税人未实质发生增值税销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的行为但收取款项的,视为“未发生销售行为的不征税项目”,下设 603“已申报缴纳营业税未开票补开票；这就明确了纳税人 开具方法,在增值税 开票系统中选择免税或零税率,录入已申报营业税未开具营业税 的销售额,这样就不显示增值税额,但要在 备注栏注明已申报营业税未开具营业税 ”字样.
(二)销售自行开发老项目增值税申报表填写及税款缴纳
开具的问题解决后我们面对的就是每月增值税税款缴纳的问题及税控盘清卡的问题.
一般纳税人选择简易征收的销售额及销项税要填在增值税纳税申报表附列资料（一）9b拦5%征收率的服务、不动产和无形资产,注意销售额填具,因为申报表中自带公式销售额和销项税额自动计算得出,所以销售额填具时要扣除“已申报营业税未开具营业税 ”的销售额,这样计算出来的销项税额才能匹配税控盘开票系统中的税额；但这样一来,销售收入跟税控系统中合计金额又匹配不上,不能完成自动上报缴税跟清卡工作.
針对这种情况,我们在实务中处理如下,先上传增值税申报表到国税系统,然后去国税办税大厅申请人工清卡,企业需要出具一个盖公章情况说明,详细说明税控系统中销售额是多少,而我们申报的销售额是多少,差额是多少,是因为开具已申报营业税未开具营业税 而产生；销项税额是多少,税务工作人员会核对企业的增值税申报表及情况说明,确认情况属实后为你进行税控盘手工清卡并扣款.
纳税人销售自行开发老项目选择适用一般计税方法的,增值税 开具、增值税申报和缴纳同销售自行开发房地产新项目,在下文中详细叙述.
二、房地产开发一般纳税人销售自行开发房地产新项目增值税处理
(一)销售自行开发房产新项目过程中增值税 的开具
根据国税总局2016年第18号文中的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,销售额的计算公式为：
销售额等于（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
同时对当期允许扣除的土地价款做出规定：
当期允许扣除的土地价款等于（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
文中规定允许扣除的支付的土地价款,必须是向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款.
考虑到房产开发企业房款收入多是采用预收款的形式,一般纳税人收到预收房款时增值税一般采取预缴的形式,即按照3%的预征率预缴增值税,待到纳税义务实际发生时再进行增值税的清算.
那么到底该什么时点进行增值税的清算呢,纳税义务发生时间到底是指什么时点?根据相关规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,只要是销售合同没有明确采用直接收款方式的,一律按预收款方式认定,以纳税人*产权登记的时间为纳税义务发生时间；如纳税人在过程中先开具适用税率增值税 的,以 开具时间为纳税义务发生时间.
增值税论文参考资料：
结论：求解房地产开发企业增值税开具税款缴纳为适合增值税论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关增值税票开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
