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[摘要]本文以金科股份为研究对象,分析企业在转型升级过程中面临的环境,从批露的年报入手,对有关财务指标和经营指标进行分析,从而对处于转型升级的房地产企业提供有益参考,促进企业在转型升级过程中更好的抓住发展机遇,实现跨越式发展.

[关键词]转型；升級；共赢平台；社会责任；产业扩张

1引言

在当前国家大力培育新兴产业的大背景下,转型升级不仅是地区发展经济的主题词,也是企业实现新跨越的重要战略.传统房地产企业利润逐年下降,转型升级刻不容缓,要立足自身优势,优化融资渠道,在打好主业的基础上,拓展新的增长点,推动业务向智能化、精细化、绿色化迈进.金科地产集团股份有限公司就是转型升级的典型案例.

2金科转型升级面临的基本情况

2.1金科的基本情况

金科地产集团股份有限公司,简称金科股份（以下简称金科）.成立于1998年,公司从2009年3月启动借壳st东源的计划,2011年成功实现借壳上市.目前已形成了以地产开发、新能源发展为龙头的综合性企业集团；公司总资产达886亿元,品牌价值80.86亿元,已进入北京、重庆等省（市）的35个城市进行房地产开发.

2.2房地产企业转型的大背景

随着国家宏观调控的效果逐渐显现,房地产行业的大背景发生巨大变化,尤其是2014年,被誉为该行业的变革年.无论是万科、万达、绿地,还是众多的中小房企,都开始了发展模式和战略的转型和变革.从金科的净资产收益率的急速下滑可见转型的必要性,其加权平均净资产收益率2012年为21.11%,2013年下降到13.34%,2014年降为11.31%,相比2012年几乎折腰.

从表1.1金科的净利润绝对指标和营业利润率指标,我们看到金科转型升级提高盈利能力迫在眉睫.对于一个年收入近200亿元的企业来说,转型不是简单的转产、技改,而是要努力构建企业良好的生态圈,重塑竞争优势.

3打造共赢平台,为转型升级构建良好生态圈

企业的发展和提升,和企业的财务、市场、组织、社会责任承担息息相关,着眼于可持续发展,必须树立共赢的理念,正确处理对内、对外的各种关系,为转型升级营造良好的环境.

3.1保持财务稳健,打通融资渠道

房地产业项目投资大、周期长、融资压力大,企业必须保持财务稳健,避免出现资金周转不灵.从表2.1,2.2看出金科虽然对销售款项管理比较好,预收账款占比较高,但是其全国性发展战略及房地产行业的特点决定了其对资金的渴求.

在融资方面,金科面对苛刻的金融监管要求,坚持以稳健的财务指标赢得资本市场的青睐,从而打通融资渠道；并积极改善融资结构,在降低银行开发贷成本的同时,突破非银行股权融资,加大同股同权非银行融资的比例；通过非定向增发,2011年,筹集资金47亿元,2014年,筹集资金21亿元,用于收购或开发新项目；通过发行企业债,2015年8月,成功发行第一期债券20亿元；通过专项资产管理计划,2015年6月计划贷款14亿元.虽然资金成本处于中等偏上水平,但是在资金荒的大环境中,金科财务稳健,没有出现流动性危机.

3.2深耕本土市场

金科能够从重庆的一个区域地产公司稳步发展为全国性的公司,和其清晰的深耕中西部市场的战略是分不开的.在其实施的“622战略”中,明确了以重庆为中心的中西部地区投入比重将达60%,之所以聚焦这一区域发力,一方面是这一区域在当前时期城市化进程相对较快,另一方面是其在这一区域品牌影响力较高,更为现实的情况是在竞争激烈的市场中,深耕这一区域,有利于提高其运营能力,为全国性战略奠定坚实的基础,降低扩张风险.

3.3创新员工激励

员工是企业发展的源泉,美国哈佛大学教授威廉·詹姆斯在《行为管理学》一书中指出,实行计件工资的员工,其能力仅发挥了20%～30%；在受到充分激励时,其能力则可发挥至80%～90%,可见激励对于企业提高生产效率是多么重要.在龙头房企万科正在做“事业合伙人计划”和“项目跟投机制”时,金科为激励员工,实施了“公司成就共享计划”,即员工以出资入股的方式实现和公司风险共担、成就共享,出资入股的员工享受股息分红和超额利润分享双重激励.

根据马斯洛需求曲线,人的需求的满足是逐级而上的,当低阶梯的基本的需求得到满足后,高阶梯的尊重需求和自我实现的需要将越来越迫切,金科此举打造员工和企业命运共同体,企业获利,员工得利；企业亏损,员工担责.从而让员工更多的获得在金科的尊重感、存在感、成就感.

3.4积极承担社会责任

企业社会责任思想的起点是亚当·斯密的看不见的手,随着经济的发展和社会进步,企业不仅要对利润负责,而且要承担相应的社会责任.在提高员工获得感,加大人力资本投资的同时,金科积极促进社会就业,截止2014年12月31日,公司共有在册员工10393人,较上年增长17%,公司同时加大员工培训力度,全年管理人员培训学时不低于50小时,操作工不低于是30小时.金科在发展的同时也为国家创造了可观的税收,2012年支付的各项税费19.38亿元,2013年达20.30亿元,2014年达24.20亿元.

4着眼未来,实施转型升级战略

4.1积极储备发展基础资源——土地

由于房地产项目建设周期长,在当前资产价格快速上涨的周期中,土地储备代表了一个房地产企业可持续发展的潜力,所以金科在转型升级的同时,有计划地做好土地储备,以保证主业不丢.在2012年全国土地市场极其冷淡的情况下,金科新增土地项目20个,土地总价款约92.6亿元,同比增长101.3%；2013年新增19个土地项目,土地总投资约94.3亿；2014年新获17个土地项目,土地价款共计102亿元.

4.2丰富产品线做大做强主业——地产

转型升级并不意味着要把精力投向其他产业,对现有的产品进行更新换代也是一种不错的选择.从表3.1我们可以看到,金科的房地产板块销售额一直占到整个业务板块销售额90%以上.在开发住宅、酒店的基础上,其制定了打造住宅地产、商业地产、养老地产、文化旅游地产四轮驱动的发展战略；并布局了总部地产、工业地产和土地一级开发；在产品创新方面2015年和亿达集团合作,在长沙建立了金科首个科技产业园地产项目；精准发力打造了重庆金科时代中心等大型城市综合体项目.为了从集团层面进行风险把控和资源整合,还从集团层面成立专门的产业地产研究中心.

4.3大力布局新能源

随着环境问题越来越受到关注,清洁能源和可再生能源具有广阔的市场已经成为共识.按照国家相关部门的规划,预计到2020年,风电装机容量将从2014年的9600多万千瓦增长到2亿千瓦,可见新能源的巨大市场.为了拓展增长点,2014年10月,金科出资20亿元注册成立了金科新能源有限公司,重点投资光伏、风能及页岩气等能源产业,出资占到了公司最近一期经审计净资产的25.47%,足以看出,金科对形成地产+新能源双主业的决心.2014年,通过并购方式成功获得首个新能源项目-新疆哈密风力发电项目,该风力发电项目年发电小时能达2900多小时.

从金科股份这些财务数据以及其战略行动,我们看到房地产企业是可以稳健实施转型升级的,应注意优化财务资源,发挥主业优势,丰富产品线,激发员工活力,融入新经济.

参考文献：

[1]袁春晓.新经济和房地产业增长的新动因.四川大学学报,2001（3）.

[2]梁云芳.我国经济转轨时期房地产增长周期波动.[D].东北财经大学,2007.

[3]王牟.激励对员工工作的影响研究——基于两种激励理论的探讨.中国市场,2009（32）.93-94.

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