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8月初,一年一度的博鳌房地产论坛,从主题到内容,反映的是房地产业内最鲜活的生态.
去年此时,2013年8月,是中国楼市再现成交火爆的期,各路大佬聚会博鳌,呼吁新型城镇化,坚持房地产调控不动摇,呼吁房地产长效调控机制,房产税呼之欲出等.
今年,楼市进入下行通道,成交量下降,跳水,库存压顶,开发商跑路,房地产公司破产,各地接连放松限购.地产江湖群雄议论最多的是：要千方百计去库存,降价跑量,拥护楼市调整等楼市似乎走到了一个扑朔迷离的节点.
房价
二手房市场正在上行
有没有上行的房地产市场?二手房市场就是典型的正在上行中的房地长市场.在一个成熟市场,当他的新房市场不一定是快速增长时,二手房市场成为非常有活力也带来新的商业机会的市场.
从全球看,二手房的全面崛起已经是必然形势.美国英国澳大利亚日本已经是二手房主导的市场,二手房成交是新房成交的1.9-9倍,主要是二手房的流通,来推动市场成交.通过研究美国等地的市场,得出结论：二手房爆发的条件主要有以下几方面,“新房见顶、房屋的自有率达到60%”、存量房屋的质量、人口流动.
中国二手房市场集中度高,主要集中在一线和个别的二线市场,二手房成交金额的占比在不同城市差异较大,但处在爆发之中.中国二手房崛起的条件已经逐步具备：存量商品房规模已经超过1亿套；城市家庭的房屋自有率已经很高；常住人口中有超过2.5亿为农村流入城市人口；人口在不同城市以及中心和郊区之间的流动等多项条件,都会推动二手房市场的崛起.
楼市并未下行
从整个房地产业的角度来说,保障性住房加上非保障性住房,在总体量上是上升的,没有任何数据可以证明现在是下行的.
我们的投资是正增长的,不管增长率是不是比原来低了,但还是正的,投资在正增长的情况下说是下行通道,我觉得没有道理.增长速度在缩小,有下降的可能,但不一定是长期的,也许过几个月就变了,银行信贷稍微放一放也许就变了.从短期一两个月的数字来证明已经进入下行通道,证据不够充分.
目前的房地产有两个影响最大的政策,一个是利率的挤出效应,还有保障性住房的挤出效应.今年整体市场的消费需求并没有减少,而是在持续增长.但是保障性住房在冲击市场,另外一个冲击更可怕,就是棚改.1万亿投资,棚改要完成470万套,和我们本来竣工700万套保障性住房一起计算,会把市场打得一塌糊涂,因为保障性住房和棚改的住房数量巨大,远远超过过去每年竣工700万套的数量.实际上,用市场的办法是可以解决房价问题的.
市场
楼市调整是好事
中国房地产市场正在从亢奋过热回归正常.过去房企阿猫阿狗都能挣钱.正常状态应优胜劣汰,房地产商做专做精,从质量和创新的角度做.社会应该欢迎房地产市场进行调整,这个调整除了供求关系、区域性调整,也包括产业内部优胜劣汰等.
发展商破产没影响
中国房地产这个大周期要是到了一定的阶段,发展商很多会破产,以往20年房地产商没有明显的破产,这是很特定的情况,将来要破产的话,让它破产好了,房地产商破产是最没有什么影响的.只不过是换一个拥有者,地还在,房子还在.所以房地产商破产的话,没什么大碍,反而会教育下一代的人进到房地产领域之前好好地思考.
救市
取消限购不是救市
房地产不需要拯救！在可以预期的未来,中国的房地产市场是全球增长最快、面积最大的市场,住房正在成为人们消费需求弹性最高的指向,不同的消费有不同的敏感性和弹性,这样的市场中,房地产为什么需要拯救?中国的城市化城镇化刚刚拉开帷幕,走过初期,二三线城市还严重滞后于全球,居民正在从单纯的提高收入提升到提高收入与私人财富并重的阶段,怎么需要拯救了?有人说为什么取消限购,这是救市.错了,取消限购是因为它没必要存在了.限购的最初动因是抑制投机性需求.只有在长期持续的供不应求的时候才需要限制需求,春运时每人只能买两张.供应充足时,有黄牛党卖吗?取消限购和救市没什么关系.
楼市调整还将持续
现在楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期,这是不争的事实,但也没到要崩盘的程度.主要与去年同期基数较高有关,也与不少城市的供明显大于求有关,还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关,但主要是市场本身调整的结果.估计调整还会延续一段时间.调整时间的长短,城市之间也会有差异性,主要取决于各地存量房的消化速度.为了做好一些地方过多存量房的消化,除对限购措施适度调整外,建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持,同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用.
博鳌论文参考资料：
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