原创《增减挂钩交易指标评估方法》：本论文为免费优秀的关于挂钩论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
[摘 要]农村低效建设用地与城镇建设用地增减挂钩,能够增加城镇建设用地面积,缓解城镇建设用地紧张的局面.同时,将农村低效建设用地复垦为耕地是农村宅基地制度改革的重要内容,是规范宅基地有偿退出的重要环节,是依据土地利用总体规划,达到城乡用地布局更合理的目标.目前学界研究的重点是交易指标的交易运行制度和如何保护交易中农民的利益,对如何确定交易研究较少,通过成本测算法、比较测算法和机会收益分析法,以义乌市集地券为例,测算指标交易.
[关键词]增减挂钩；交易指标；评估
[中图分类号]F301.3 [文献标识码]A
1 城乡建设用地增减挂钩的理论基础
1.1 发展权理论
发展权理论不仅包括了增减挂钩要满足可持续发展的需要,而且交易体系中表现为农民也有享受土地增值收益的权利.随着我国城市化的快速发展,越来越多的农地或是被征收进入城市规划区,或是由于城市规划等原因转化为建设用地,转化后形成的建设用地地价明显提升,由此带来的额外收益称为土地发展增益.在我国,农村土地被征收后,转化为城市建设用地的同时完成国有化,带来的土地发展增益归国家所有,其不合理之处就在于未能明确保障失地农民分享土地发展增益.因此,在2011年国务院播发《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》中规定,土地增值收益须及时返还农村.从发展的本质上来讲,增减挂钩交易指标交易是土地发展权的转移,将不同区位的土地作用进行变化,在这个过程中会涉及多方利益,包括政府、交易区民众、开发商等.在交易的过程中,要全面的考虑利益相关者,在保护任何一方利益不受侵害的前提下达到利益最大化.
1.2 级差地租理论
级差地租理论也为挂钩政策的运行提供了理论依据.级差地租是由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润.土地自然条件的差异与对土地经营权的垄断相结合形成级差地租.级差地租依照形成条件的不同可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ.级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和地理位置的差异而产生的,级差地租Ⅱ是由于在同一地块上连续投资引致的较高的劳动生产率而形成的.
在挂钩中,关键工作之一就是建立挂钩需求区域与挂钩供给区域之间的对应关系.其中,挂钩供给区域重点挖掘农村建设用地整理潜力,提供城镇建设用地指标,挂钩需求区域重点进行城镇建设.在义乌“集地劵”管理实践中,应把级差地租较低地方的农村建设用地优先整理复垦为耕地,而把级差地租较高的地方优先安排为建新区.
1.3 绝对地租理论
目前,我国土地所有权为两种所有制并存,我国法律规定,城市市区的土地归属国家所有,除法律规定属于国家所有的以外,都归农民集体所有.可得出结论,城乡建设用地土地所有权为国家,农村集体土地归村集体所有.虽然村集体仍是个模糊的主体,所有权缺位,但村里的原住民仍然拥有土地的所有权.在绝对地租理论中,租种任何土地都必须缴纳地租,这个地租就是产品的价值超过社会生产以上的那部分超额利润,凭借对土地的所有权,无论土地是优是劣,总要取得一定的地租.我国二元制的土地所有权决定了拥有农村土地权利的村集体和村民可以要求实现他们的经济要求,即不仅可以获得级差地租,也有权利获得决定地租.这关系到集体建设用地所有者产权在经济法权上能否充分实现,关系到农村集体建设用地能否真正实现有偿使用和按市场配置.
在增减交易中要考虑到绝对地租的另一个原因是集体建设用地使用权和所有权相分离.近年来,我国开始推行农村集体建设用地“有偿使用,自发流转”,并取得了良好的成果和经验,减少了农村集体土地的浪费和无序利用,提高了农村土地利用效率,节约社会资源,对社会产生了较多的正外部性.同时,也为农村集体建设用地使用权市场化流转提供了有力依据.
1.4 生态保护补偿理论
生态补偿机制是以保护生态环境、促进人与自然和谐为目的,根据生态系统服务价值、生态保护成本、发展机会成本,综合运用行政和市场手段,调整生态环境保护和建设相关各方之间利益关系的环境经济政策.挂钩政策是指依据土地利用总体规划,在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上,最终实现建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低的目标,既满足当代人需求又不危害后代人需求.
生態补偿理论是协调土地供给与需求之间的重要理论基础,在挂钩工作中,必须要始终遵循生态补偿的理念,才能在现实环境允许限度之内利用土地,在经济发展的同时保证生态安全、社会稳定.
2 挂钩指标的评估思路与方法
合理确定“集地券”是“集地券”管理工作中的重要环节,合理的确定有利于保护农民利益、有利于耕地质量建设与保护、有利于区域经济与社会发展、有利于交易方接受.有利于保护农民利益：“集地券”的产生过程要尊重农民的意愿,充分考虑农民的不同需求,合适的能够吸引农动参与实施农村土地整治,将土地增值收益及时返还村集体.有利于耕地质量建设与保护：合适的“集地券”不仅能激发农动参与到土地整治中,也能给农村建设用地复垦耕地提供充足的资金,将不同等级的耕地设置不同的基准价,推动高质量耕地的建设也是“集地券”管理中的重要工作.有利于区域经济与社会发展：低价出让“集地券”指标,易造成公共资源的浪费,损害社会公众利益,也不符合地图集约利用的理念,不利于区域经济的健康发展.综上所述,“集地券”的评估综合考虑本地区经济社会发展状况,新增建设用地有偿使用费,土地整治项目实施成本等因素,主要采用的方法有成本法、比较法和机会收益分析法.
2.1 成本法
成本法是房地产估价的常用方法,常用于正常程序取得的土地评估,要求各个环节的成本都有详细的记录,然后将各项成本累积后计取一定的工程利润,得出工程的成本.因此,以土地整理项目为例,最低交易等于建设成本+安置成本+交易成本+管理费用+资本化利息.其中建设成本等于实际建设成本×（1+开垦工程利润率）.
挂钩论文参考资料：
结论：增减挂钩交易指标评估方法为关于挂钩方面的论文题目、论文提纲、挂钩论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
