原创《美国不动产登记制度》：这是一篇与不动产论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
摘 要：登记不动产权的变动是公示物权变动一种手段,有助于保护交易安全,防止一房多卖的情况发生.购买人在决定买房屋之前,可以去房屋登记机关查阅该房屋是否拥有完整的产权,是否被抵押或者约定有其他的限制条款.
关键词：不动产；美国
中图分类号：D913文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）05-0202-02
作者简介：罗颖仪（1991-）,女,汉族,广东珠海人,广东外语外贸大学法学院,硕士研究生,研究方向：国际私法.
A拥有一套100平方米的房屋,价值人民币300万.假如A将房屋以人民币350万的价格转让给B,一星期后又以400万人民币将房屋转让给C,一个月后再以450转让给D.A将一套房子卖了三次,共进账人民币1200万并携款潜逃出境,留下产权不明的房子和损失巨大的受害人BCD.不过,虽然在理论上可能发生这种情形,但是,在实践中,不太可能出现这种情形,这是因为不动产登记制度的作用.
登记不动产权的变动是公示物权变动一种手段,有助于保护交易安全,防止一房多卖的情况发生.购买人在决定买房屋之前,可以去房屋登记机关查阅该房屋是否拥有完整的产权,是否被抵押或者约定有其他的限制条款.不动产登记主要有两个基本功能.第一,它保护已进行房屋登记的所有人.例如,在文章开头的情形中,如果B购买了A的房产并立即进行了房产登记,则CD再购买A的房屋产权将不发生变动,物权不发生变动即所有权仍然属于B,CD对A只是合同有效,他们之间的关系是债权的法律关系,没有物权的法律关系.先进行房屋登记的B拥有对该房屋的所有权,拥有对抗后购买人CD的权利,因为B首先进行了对该房屋的登记,誰先进行不动产登记誰就有对该不动产的优先购买权.第二,登记制度保护新的购买人.同样在上述的情形中,购买人CD在决定购买房屋交付对价前,调查该房屋的产权是否完整,则能避免损失.如果在先购买人B购买了该房屋并进行登记,则CD可以在房屋登记机关查询到该房屋的产权情况是已被过户给B,则CD不会再购买该房屋.如果在先购买人B只是交付对价没有进行房屋登记,则CD可以以善意第三人的身份购买该房屋,再适用不动产登记优先的原则判定誰为真正的房屋所有权人.因此,不动产登记是不动产的权属状态起到公示作用,是对财产关系的确立,登记行为一旦作出,申请人即得到法律保护.
美国的第一部登记法于1640年诞生于马萨诸塞殖民地,要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记.
在美国,不动产登记称为契据登记.契据登记体系有三大类型,竞赛型登记法（race act）、通知型登记法（notice act）和通知——竞赛型登记法（notice-race act）.全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法.
在实行竞赛主义登记法（Race Statutes）的州,①假如文章开头的案情是发生在美国的情况下,如果B未将契据进行登记,A一物三卖的场合,若在后购买人C抢先将契据进行了登记,则在先的购买人B不能对抗在后的购买人C,不论在后购买人是否对AB的交易知情,即不论C是否为善意购买人,C只要抢先将契据进行了登记则C拥有对房屋的产权.
在实行注意主义登记法（Notice Statutes）的州,若发生上文所述之一物三卖,次购买人C只有为善意第三人,不知道先前AB买卖房屋交易的存在,才能有效取得产权,即使次购买人C没有将契据进行登记,也可以对抗在先的购买人.但是若C购买人事前已经得知AB的房屋交易,则即使C将契据进行登记,仍然不能对抗在先的购买人.在这里,“最后一个善意购买人”取得优先权.
在实行顺序-注意主义登记法（Race-Notice Statutes）的州,若发生上文所述之一物三卖,次购买人C不仅需要是善意第三人,对先前未登记的产权不知情,而且还需要完成契据登记.即C不能知悉AB有房屋交易,而且C支付对价后抢先完成了契据登记,才能对抗在先的购买人B和在后的购买人D.
若在第一段的案情中适用美国法,A在将房屋产权转让给B,假如B要去登记A与B之间的契据,B应该采取哪些步骤呢?
美国契据登记的程序有三个基本要求.第一,B应该将契据或者其他文件先在公证机关进行公证,第二,B持有的契据或者其他文件是法律规定可以进行登记的某种文件,例如合同,判决书,契据等.假如B在2013年X县登记的第100个文件,该契据文号很可能是“2013-0100”.然后登记员对整套契据进行复制,要求A在复印件上签名,将原件归还给登记申请人A,再将复制件按照时间顺序进行归档,②最后给文件编排索引,则完成了整个登记程序.
[注释]
①这是美国最早的登记法类型.1640年麻萨诸塞湾殖民地参事会（general Court of the Massachusetts Bay colony）所通过的美国历史上第一部现代意义的登记法即采此种类型,并被后来的许多州效仿.但时至今日,只有路易斯安娜和北卡罗来纳州还在一般性地继续使用此种类型的登记法.See David A.Thomas ed.,Thompson on Real Property,New York：Matthew Bender & Company Inc,2009,92,08（a）.
②See Jesse Dukeminier & James E.Krier,Property,5th ed.,New York：Aspen Publishers,Inc,2002：662.正因为契据的登记本质上是一个将契据复制存档的过程,因此美国不动产登记的英文表达为recording,而英国的产权登记的英文表达则为registration.
[参考文献]
[1]泰勒·马蒂斯.登记法：不合时宜的信赖[J].不动产遗嘱检验与信托期刊.
[2]David A.Thomas ed.,Thompson on Real Property,New York：Matthew Bender & Company Inc.,2009,92,08（a）.
[3]David A.Thomas ed.,Thompson on Real Property,New York：Matthew Bender & Company Inc.,2009,§ 92.08（b）-（c）,Jesse Dukeminier & James E.Krier,Property,5th ed.,New York：AspenPublishers,Inc,2002：687.
[4]Joseph William Singer,Property Law：Rules,Policies,and Practices,3rd ed.,New York：Aspen Publishers,2002.
[5]Jesse Dukeminier & James E.Krier,Property,5th ed.,New York：Aspen Publishers,Inc,2002：662.
[6]约翰·G·斯潘兰克林.<美国法精解>第397页.
[7]Jesse Dukeminier & James E.Krier：Property,5th ed.,New York：Aspen Publishers,Inc.,2002,pp.661,662；Roger Bernhardt,Real Property,3rd ed.,St.Paul：West Publishing Co,1993：320,321.
[8]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[J].民商法学,2002（1）.
不动产论文参考资料：
结论：美国不动产登记制度为适合不动产论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关房产登记开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
