原创《租房需注意六大问题》：本论文可用于租房论文范文参考下载，租房相关论文写作参考研究。
在房屋租赁市场中,各种类型的纠纷不仅对租赁双方的利益造成了损害,也影响了经济秩序及社会稳定.2016年5月,国务院 发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求规范租赁行为,促进住房租赁市场健康发展.据悉,2014年至2016年上半年,仅北京市第一中级人民法院就审结房屋租赁合同纠纷案件742件,占该院房地产类案件的15%.结合审判实践,北京一中院对涉及房屋租赁热点问题的典型案例进行了梳理,并就当前房屋租赁中的风险对社会公众进行了提示.
群租房租赁合同是否有效
2013年8月19日,张某和某房屋 公司签订租赁合同,约定张某租赁 公司所有的一套房屋中的一间,租金每月1500元,租期一年.合同签订当日,张某支付租金及押金后,入住该房屋.合同履行期间, 公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租给多人.次年4月,相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书,对打隔断等群租行为进行整顿治理,要求上述房屋的承租人尽快搬离.此后,相关部门联合执法清理群租房,张某主动搬离了租赁房屋,此时距1年租赁期满还差2个月.后张某向法院提起诉讼请求：1.确认双方租赁合同无效；2. 公司返还已支付的房屋租金及押金.
法院审理认为,张某和 公司签订的租赁合同合法有效.因 公司将房屋群租,违反了相关管理规定,在清理群租房过程中,法院确认双方的合同于张某2014年5月19日搬离房屋之日起解除,并判决 公司返还张某已支付的剩余租金及押金.
法官说法
2013年7月18日,北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》,明确禁止将房屋改造后分割出租.实践中,当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效.而《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》仅为地方性规定,违反上述规定并不影响租赁合同的效力,故当事人一方以房屋属于群租房为由要求确认房屋租赁合同无效的,法院不予支持.但同时也应明确,法院对租赁合同效力的認定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理.
保障性住房能否出租
朱先生于2005年3月购买了北京市保障性住房一套,并实际居住使用.2011年6月,朱先生搬入其另外购买的一套商品房,并将保障性住房出租给高先生.出租后,朱先生又想提前将房屋收回,在和高先生协商无果后,起诉至法院,以保障性住房对外出租违反相关规定为由,要求判决双方签订的房屋租赁合同无效.
法院审理后认为,朱先生以房屋是保障性住房为由,要求确认租赁合同无效,没有充分的法律依据,法院不予支持.同时,法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理.最终判决驳回了朱先生的诉讼请求.
法官说法
虽然购买保障性住房后将其出租获利,并不符合政府保障房制度设立的初衷,但是,我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁,故当事人仅以租赁房屋为保障性住房为由,要求确认房屋租赁合同无效的,并不符合合同法关于合同无效的规定,故法院不予支持.但同时亦须明确,法院未对合同效力进行否定,并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理.
租赁面积和合同不符谁担责
刘先生和乐家公司签订一份房屋租赁合同,约定乐家公司将其 的401号房屋出租给刘先生居住,房屋建筑面积78平方米,租赁期限一年,租金每月5000元.合同签订后,刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋.入住后不久,刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米,遂和乐家公司交涉要求减少租金.遭到拒绝后,刘先生向乐家公司发出律师函,要求终止合同并退还多收租金.随后,刘先生搬离诉争房屋.后双方协商未果,刘先生诉至法院,要求解除合同,乐家公司退还其房租、 费等相应费用,赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失.
法院认为,专业的房地产 机构,应当知道房屋的实际面积.刘先生作为普通的自然人,无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平方米.乐家公司在和刘先生缔约时,两项面积存在较大差距,明显不符合合同约定.法院最终判令解除双方租赁合同,乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用,并支付刘先生违约金1万元,赔偿其搬家费等实际损失.
法官说法
房屋租赁合同履行过程中,如果租赁房屋的租金数额和租赁面积直接相关,那么承租人以合同约定面积和实际面积不符为由,要求出租人承担减付租金等违约责任的,法院予以支持；如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋,合同约定的租金标准为固定数额,出租人依约交付该特定房屋,承租人在合理期限内未提出异议,那么承租人又以合同约定面积和实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,法院不予支持.
租赁合同能否提前解除
2011年,王某租赁张某名下一处房屋开办餐馆.2014年,因经营不善,王某突然停业并撤离租赁房屋,留下大量设备未清理,也未继续交纳租金.张某诉至法院,要求判决解除双方租赁合同,王某将房屋清理恢复原状后交还张某.王某则表示,除非张某对其物品和装修等予以赔偿,否则不同意解除合同.
法院经审理认为,王某自行搬离房屋且不再继续支付租金,已经以行为方式表示其不再履行合同,属严重违约,张某要求解除合同,应当支持.故法院判决解除双方的租赁合同,王某清理房屋并将房屋恢复原状返还张某.
法官说法
房屋租赁合同属于持续性合同,但在合同履行过程中,难免出现市场行情变化等情况.一般地,承租人单方搬离房屋,不具有单方解除合同的效力,如果出租人也愿意解除合同,法院可判决解除合同,由承租人承担违约责任；如果出租人坚持不解除,法院不宜强制承租人必须使用房屋,可以直接判决解除租赁合同,要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任.
租房论文参考资料：
结论：租房需注意六大问题为适合租房论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关附近出租房开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
