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3月11日,全国人民代表大会常务委员会公布,将研究制定房地产税法列入未来五年立法工作规划.大会发言人张业遂透露,正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面工作,争取早日提请常委会初次审议.财政部副部长史耀斌称,会按照中国国情合理设立房地产税制度,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进.今年房地产税开始加速.
作为国际通行的财产税,房地产税已酝酿许久.早在2005年,财政部便开始考察各国房地产税制,国务院发展中心课题组曾提交相关研究报告.目前,房地产税是否征收已没有悬念,未知数是何时开征、征收范围多大、税率多高?这些问题目前没人能给出答案,但所有人都关心一件事：房价会如何变化?
回答这个问题之前,我们要了解房地产税在今年加速的背后逻辑是什么.
倒逼出来的房地产税
中国的城市化进程同时是一部房地产发展史.政府卖地,从房地产回收资金,然后加大城市建设;居民买房就相当于购买了一个城市发展建设的债券,而收益则是房产增值.但这种城市建设债券在促进中国城市化的同时,也产生了很大的副作用.大量资金从实体经济流出,居民加大金融杠杆买房,令经济结构更加不平衡.
学界认为,为了防止这类现象出现,最理想的办法,就是征收房地产税,增加持有房产的成本,降低投资房产的热情.相当于政府年年对居民的房产收益进行分成,为政府创造额外收入来源.此外,征收房地产税还能打击投资炒房,调节个人收入.
全国“”期间,财政部副部长史耀斌在新闻发布会上称,房地产税的作用主要就是为地方政府筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求.
但是,调节收入分配、筹集财政收入,房地产税的这两大招牌已经举了很久,为何今年忽然加速?
“只要土地还好卖,政府其实不愿意征收房地产税,直接征税是很辛苦的,难度也大.”一位接近地方政府的房企相关人士说.
“依赖土地财政就像依赖.”一位深入参与地方招商的地产人士告诉《财经》记者,在一些地方,政府官员和开发商紧密绑定,其中有不少利益关联.
征收房地产税是一次倒逼的过程.只有当地方政府意识到,土地财政带来的收益有限,房地产税才能以补缺者身份出现.因此,房地产税能否被倒逼出来,关键指标之一是,地方政府的土地财政是否难以为继?
事实上,土地财政经过十年盛宴后,越来越遭遇瓶颈,有三个因素制约着土地财政的前景.其一,地方政府的土地储备成本越来越贵,随着拆迁成本水涨船高,地方政府的卖地红利日益下降,急需收入开源.其二,开始从源头上扼住热门城市的土地财政咽喉.比如,出台了一系列文件,加强地方债务管理及债务率考核,这让地方举债拆迁、征地难度加大.其三,已经逐渐收紧一线与强二线城市的土地指标.在这些地方,无地可卖成为趋势.
比如,北京已经开始实行减量建设,严控新增建设用地.在“十三五”规划中,北京建设用地控制目标定为2800平方公里以内,这意味着,从2017年至2020年北京要年均减少存量30平方公里建设用地.2018年3月9日,国家发改委宣布,要深化“人地钱挂钩”配套政策,规定以后“人地挂钩、以人定地”.这意味着卖地生财难度骤增.
此时,房地产税应运而生.上述接近地方政府的人士称,房地产税更多是意志,能倒逼地方政府转型.让地方政府把注意力从大规模卖土地,转到深耕城市运营,提升公共服务上来.城市增值了,房产就会增值,收取的房地产税就更多,最终形成财政正向激励.
“纸面房价”助推器
回到具体问题,房地产税会对房价产生何种影响?
在解释房地产税时,财政部副部长史耀斌援引了国外房地产税制度的共性,提到工商业住房和个人住房会按评估值来征税.
而房产评估标准还有待确定.
评估的基础是全国住房信息公开.我国正在推动不动产登记“四统一”.包括登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台.目前,“四统一”的前三项已基本完成,国土部曾宣布信息全国联网会在2017年底实现.
一位前房地产评估师告诉《财经》记者,房产评估首先看地段,而后看建筑形态,房屋本身的交易只是一个参考因素.评估房产的核心是土地,房子在什么地方比房子本身值钱.
因此,地王频出时代,房产评估价与交易价常常不对等.地价上涨会迅速带动周边房产评估价上涨,让“纸面房价”高于实际交易价.上述评估师预测,一旦房地产税和评估值挂钩,未来房产评估价比实际交易价高是大概率事件.只有这样,房地产税才能征收更多,为政府补充更多收入.要达成这一目标,只要一个城市的土地不断增值即可,在一线和强二线城市,这并非难事.
“房地产税会在中长期推高房价.”一位前大型房企高管说.
与此同时,房地产交易的流动性也可能降低,市场交易降速,有助于锁定税基.因此,在房地产税正式出台之前,热门城市的限售也可能陆续出台.这种连锁反应,势必对楼市的长期趋势产生重大影响.“到那时,你手里的房产会越来越高,而税也越来越高.”一位房产*行业高管说.
但是,房地产税对那些流充裕的人群来说,并不是一个难题.一位资金雄厚的投资者告诉《财经》记者,他不担心征收房地产税,到时该交多少就交多少,因为自己的收益抵得上这些成本.这位投资者已经拥有多套房产,他没有卖房计划,甚至还打算再买,但接下来会更加专注于城市核心地段.他的理由是,在房地产税征收后,这部分钱政府会反哺当地,提升房产周边配套.“最后我的房子还是会升值,覆盖掉税收,为什么要卖?”
“房地产税打击的是伪中产与伪富豪,是那些高杠杆借债炒房的投资客,没有流的纸面富豪.如果你流不够,就赶紧下车.”这位投资者说.
一旦房地产税正式开征,为了转嫁税收成本,持有多套房产的投资客可能将更多房产转为租赁,这有助于增加租赁房源供给,已经租赁的房产则可能提高租金.短期来看,在租赁需求旺盛的一线城市,这会导致租金上扬.长期来看,房租仍会趋于平稳.
想要转嫁税收成本并不容易.原因有二.一是房租提升,租客承受力未必匹配,導致有价无市.以北京一套总价800万元的房子来看,若以此为评估价乘以税率1.5%,一年需要交房地产税12万元,相当于房租每个月增加1万元,这不是小数目.二是政府正在加大力度推动租购同权和公租房建设,鼓励长租公寓企业,发展租赁市场.而提高租赁房源供给量和租金调节能力,有利于增加整体租赁市场的平稳性.
“房地产税不会允许财富阶层转嫁持房成本,一旦转嫁,房地产税的意义也就失效了.”上述接近政府人士说.
除了解决财政收入,财政部副部长史耀斌说,房地产税的作用还有调节收入分配,特别是个人财富的集聚.这注定只是一小部分人.除了房价,未来,房产自住者们不必过分担忧房地产税的影响,而房产投资者们则需要更加谨慎,最重要的是评估自己的流风险.
其中,可以预见的是,房地产税对某些官员的杀伤力会大于普通人.上述房产*高管告诉《财经》记者,“过去有少数官员卖掉了一些房子,但这些官员不是多数,他们手中的房子,平均套数和面积都在社会中位数之上.”
房地产税论文参考资料：
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