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租房市场这片万亿市值的“蓝海”,从制度落地到走向成熟完善还需要时间,也对参与者运营能力提出考验.
以政策推动,上海市在推进“租售并举”住房体系建设方面迈出关键一步.7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交：以楼面单价不到6000元/每平方米的“白菜价”,转让给了上海市的两家区属国有企业.
根据《财经国家周刊》记者观察,除上海外,广州、佛山等地也已出台方案加快住房租赁市场的发展.从目前已出台实施的工作方案可以看到：未来更多城市的土地拍卖中,租赁住房用地的比例将大大增加,在拍卖中“竞自持率”将成为一大趋势；热点城市住房供应也正在从“重售轻租”、“重市场轻保障”向构建“售租并举”、“市场保障并行”的新体系转变.
链家研究院数据显示,预计2020年中国住房租赁市场的市场体量约为1.6万亿元,2030年预计会超过4万亿元.从数据上来看,中国住房租赁市场正在进入快速发展阶段.租赁市场真的会如众多业内人士分析的那样,成为房地产市场“最后的红利”吗?
风口
从2016年10月开始密集出台的楼市限购限贷政策,到*定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,再到如今大力发展租赁市场,国家的最终目标很清晰：建立一个“售租并举”的长效机制,鼓励用租房代替买房,让楼市进入一个“人人有房住”的新时代.
在这样一个目标的指导下,陆续出台的“限购限售”政策与大力发展租赁市场形成有机整体,构建房地产发展长效机制,就变得水到渠成.
日前住建部等九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》）,也正是在深入了解这一发展趋势的背景下,从融资、土地供应、盘活租赁住房等角度提出加快住房租赁市场的发展.
从《通知》内容来看,通过租赁市场,运营盘活存量资产的思路被放在了重要位置.《通知》明确提出,在增量开发之外,要着力于存量挖掘,把盘活市场的闲置存量房源,作为租赁市场房源供给的一条重要渠道.
就目前来看,在我国住房租赁市场扮演主体角色的,主要是分散的个人房东.据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍,我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租.而在一些国家成熟的房地产市场,专业租赁企业提供房源占比在30%左右.
“将Top10的机构做统计,目前中国公寓运营商房屋管理数量占全国租赁房屋的0.8%,美国是7%,日本是31%左右.”链家研究院院长杨现领表示,作为租赁市场房源供给主体,机构租赁企业未来发展的潜力巨大.
入局
针对最近租赁市场新政,有业内人士分析,租房市场这片万亿市值的蓝海,未来一定是租售并举,但这一制度从落地走向成熟完善,还需要时间,也对参与者运营能力提出考验.
自2016年北京推出多种自持商品住房以来,天津、上海、广州等城市纷纷发布土地出让新规,推出“自持住宅”地块.房地产开发商看似被迫做起了“房东”,但在此之前,一些嗅觉敏锐的开发商,早已经布局租赁物业市场.
据不完全统计,目前中国长租公寓品牌超过500家,主要分为三类：一类是**机构,如链家、我爱我家等；一类是独立品牌公寓,如魔方公寓、优+国际青年社区等；还有一类是各大房地产企业,例如万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”等.
其中万科作为房企中最先“试水”者,目前已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地多个长租公寓项目,计划2017年持有运营15万间公寓.除了万科之外,龙湖、保利、绿地、金地、招商蛇口等房企也纷纷加入租赁市场.
在房屋来源方面,盘活闲置存量房仍是各大机构住房租赁企业的重要方向.例如万科的“泊寓”,主要通过租下厂房、城中村等闲置房源进行改造.而以链家、我爱我家等为代表的**机构,主要是整合分散的个人住宅房源.
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾表示,闲置厂房和商业办公用房的拥有者中,国企占比相对较高,鼓励存量开发,就必须从政策层面激发这部分国企参与的积极性.
这次九部委联合发布的《通知》,也是首次从政策层面明确国企在租赁市场发展中的带头作用.从《财经国家周刊》记者目前收集到的信息来看,国有企业的入局可能有两种形式：
第一种是国有企业“亲自下场”,投入资源成立住房租赁企业；第二种是通过闲置房源、资本和住房租赁企业展开合作,参与到开发和金融环节.毕竟在后期的运营和租后管理环节,市场化、民营化的租赁运营机构更具优势.
困境
接受记者采访的诸多业内人士分析认为,尽管租赁市场“钱景”巨大,但由于商品住宅的租金收益率往往在3%以下,在现有条件下,企业很难通过商品房出租来建立起优质的盈利模式.根据世联行2016年年报显示,包括长租公寓在内的资产服务业务,总体毛利率仅为2.32%,其中主要原因是拓展成本和公寓前期运营成本较高.
除了租赁运营机构盈利困境之外,“租不起房”也正在成为国内一线城市租房人的烦恼.一般情况下,租金收入比以30%为临界点,不能超过太多.而根据日前上海易居研究院发布《50城房租收入比研究》报告显示,北京租金收入比为58%、深圳为54%、上海为48%,已经成为名副其实的“租金严重过高城市”.
如何*盈利难和租金贵的问题?首先是政策红利支撑,《通知》要求发挥国有企业在稳定租金、租期、房源供给等方面的引领和带动作用.上海以楼面单价不到6000元/每平方米的“白菜價”,向两家区属国有企业转让租赁住房用地,或已暗示国有资本在提供租赁住房方面的主力军作用.
其次是从立法层面完善租赁体系.今年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》,向全社会公开征求意见,这个条例有望成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规.
最后对于企业来说,成本控制以及运营管理能力将成为未来竞争的核心.在行业利润空间有限的背景下,要想获得合理的利润,除了扩大销售收入之外,最迫切地就是有效降低开发以及运营成本.
此外,中国楼市存在明显的供需错位现象,并不是所有的城市都亟需租赁市场补位.当前租赁市场存在较大缺口的,是人口流入特征明显的北上广深以及部分二线城市,大部分三四线城市,仍然面临着去库存的压力.
在业内人士看来,租赁市场想要真正成为中国房地产的红利,真正实现“人人有房住”,拥有更好的租房体验,享受与购房相同的福利,还要走一段艰难的路.
房市论文参考资料：
结论：租赁将是房市最后红利为大学硕士与本科房市毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写2018房价下降已成定局方面论文范文。
