原创《去化加速、推盘上升地产龙头强者恒强》：本文关于推盘论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
一边是政策不断调控而市场依然火爆的楼市,另一边则是近两年慢牛行情中表现平平的地产股.对于近两年二级市场持续羸弱的地产股,多位对地产行业有深入研究的专业人士认为,地产股仍是市场中最具价值的标的之一,目前进一步下行的风险非常有限,适时布局财务稳健的优质地产龙头是个不错的投资选择.
市场流动性正在改善
“地产股年初的大涨主要是受益于白马股行情.”对于地产股去年末今年初24个交易日内整体大涨21.42%的行情,温莎资本首席研究员熊琦接受《红周刊》记者采访时表示,地产股当时的崛起是在消费类白马大涨之余,市场发现利润增速接近30%左右（地产股2017年三季度整体净利润同比增幅为26.33%）的地产股并未表现,且看到该行业估值也仅有15倍左右,如此好的业绩增长性和相对低的估值水平显然是有一定投资机会的,如此在看多资金介入下,股价得以迅速走高.
“2月份以来的下跌,原因则在于1月底时市场流传房产税即将推出,再叠加市场流动性的重新紧张所致.”对于地产股于2月份以来的下跌,熊琦判断认为是流动性紧张所致.他表示,经过了长达半年的调整,目前房地产企业无论流动性还是融资成本问题均已有所改善,目前地产板块的估值已经具备了吸引力.事实上,熊琦所谈到的流动性改善问题,从近期的央行相关动作和国务院的表态上也是有所体现的.
6月以来,针对市场流动性相对紧张问题,央行已经两度开展了MLF操作,累计净投放4035亿元.更为重要的是,在6月20日国务院常务会议上,政府还提出要坚持稳健中性的货币政策,保持流动性合理充裕和金融稳定运行,加强政策统筹协调.支持银行开拓小微企业市场,运用定向降准等货币政策工具,增强小微信贷供给能力,加快已签约债转股项目落地.正是在央行的净投放和国务院释放的降准预期下,市场流动性紧张的担忧得到了一定缓解.
地产股估值已处历史底部区域
政府的呵护,市场流动性紧张压力得到缓解,如此背景下,地产股的目前估值水平又是否值得投资价值呢?
以6月21日收盘价测算,地产股整体市盈率已降至11.4倍,不仅低于当前市场整体16倍的平均估值4个百分点,且相较历史上地产股平均估值中值25倍基本打了个对折；个股中,地产龙头公司保利地产、万科A、招商蛇口和金地集团等,目前的市盈率水平也分别只有10.76倍、10.84倍、11.01倍和7.1倍,均低于行业平均值.
观察历史上房地产行业的估值变化情况,可以发现,在大部分时间内,地产股的市盈率相对A股都处于溢价水平,即便是出现相对大盘估值折价的情况,在此后修复过程中表现也会大幅超越同期大盘.如在2014年上半年时,地产行业整体相对全部A股曾出现过半年多的折价,但其在随后的一年的牛市行情中,整体市场表现是明显超过大盘的.同样从市净率表现来看,房地产行业整体平均市净率在历史上大部分时间内也是较全部A股的平均市净率呈现溢价状况,仅仅在2008、2009年间曾出现过相对大盘一年时间的折价,其后随着市场的整体走强快速修复,行业整体表现明显强于同期大盘.
如今在地产股11.4倍平均市盈率相较25倍历史中值近5折、市净率1.61倍较历史中值2.8倍近6折的背景下,投资者有足够理由提前介入一些具有优秀业绩支持的龙头公司,不排除在市场一旦走牛后,这些具有资金优势的地产股龙头很可能会率先走强.
高负债或只是伪命题
当然,地产股的估值相对市场整体虽然具有优势,但不可忽视的是,地产企业负债依然高企,高企的负债仍是投资者一直担心的隐患所在.
据Wind資讯数据统计,截止今年一季度末,A股130家房地产企业负债总额合计69344.71亿元,较2017年底上升了3440.89亿元；总资产合计87312.95亿元,比去年年底增加了3972.6亿元；总体负债率为79.42%,较2017年底的79.08%增长了0.34个百分点.其中,有68家房企资产负债率环比上升,占比52.31%.个股中,万科A一季度末的资产负债率高达84.04%,保利地产、招商蛇口的资产负债率也分别高达78.45%和72.15%.
值得注意的是,在地产公司负债中,有相当一部分是预收款,这些预收款虽然在财报中体现为负债,但预收款的确认和销售金额之间只差一个*按揭贷款的时间,因此,以扣除预收账款之后的负债来衡量地产公司的负债情况相对更有意义.统计数据显示,2018年一季度末,130家上市房企剔除预收账款后的负债额为52926.59亿元,在预收账款扣除后,资产负债率下降为60.62%.其中,有75家公司扣除预收账款后的负债率较2017年末出现了下降,占比57.69%.以保利地产为例,如果剔除了预收账款,一季度末的资产负债率将从78.45%快速下降至44.78%.
雪球私募复利沃德壹号基金经理吴法令向《红周刊》记者表示,对于地产公司来说,快速发展的地产公司负债率一般都是比较高的,但这种负债率实际上是高估的,一方面对于地产公司来说,预收款实际上并不是真正的负债,另外一方面来说赚到的钱还需要两年时间才能够体现到报表上,所以公司的净资产是低估的,土地的价值也是低估的,公司真正的负债率并没有直接看到的那么高.
“一些优质地产股的高负债其实恰恰也是该公司的护城河.房地产公司如果想扩张,都需要不断加杠杆,但目前的去杠杆金融攻坚战中,小房企想凭借加杠杆扩张已不太现实.因此,通过之前加杠杆,龙头地产股的高负债率实际上是为自己提供了更高的护城河.”对于市场担心的地产公司高负债问题,熊琦也给出了和市场大多投资者想法不一样的解释.
房价缓慢增长趋势不变
对于目前的地产公司来说,中美贸易战、美联储加息进入常态化、不动产登记全国联网、三四线城市房价见顶呼声渐高等等,很多信息在近期被市场解读为利空.
推盘论文参考资料：
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