原创《从周期理论看我国房地产市场未来走势》：本论文可用于国房地产市场论文范文参考下载，国房地产市场相关论文写作参考研究。
【摘 要】房地产作为国民经济的支柱型产业,影响着国计民生和诸多行业的发展,同时,住房本身作为一种重要的商品,也会受到诸多经济因素的影响和制约,因此,分析、研究影响房地产行业发展的基本因素,摸清它的发展脉络,有利于我们把握房地产市场的现状和发展趋势,预判市场后续走势及其影响,为提前酝酿行之有效的市场策略、应对可能出现的问题提供参考依据.
【Abstract】Real estate as a pillar industry of the national economy, affects the development of many industries, and people"s livelihood at the same time, the housing as an important commodity, also will be affected and restricted by many economic factors, so, researching on the main factors effecting the development of real estate industry, find out its development trend can help us grasp the status and development trend of real estate industry, predict the following trend and influence , provide reference for making effectively market strategy and solving the possible problems.
【关键词】房地产；供求关系；房价；周期
【Keywords】real estate； supply and demand； housing prices； cycle
【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）07-0061-02
1 房地产发展的基本面现状
1.1 需求基本面的现状及其影响
需求的变化是影响周期性变化的一个重要因素.一个国家或地区的住宅需求总量主要是由人口数量、年龄结构、城市化率水平决定的.在国家工业化和城市化进程中,人口不断增长,大量的农村人口向城镇人口转移,人口的流动、城乡分布结构的变化对房地产需求量会明显增加.但随着这一进程的发展,到某一程度会出现人口增速放缓,年龄结构老化,城市趋于饱和,人口流动性变差,对住宅的需求量降低.通常,人口数量和结构所决定的房地产需求趋势往往存在持久性,一旦趋势选择向上或者向下,这种潜在的趋势会在较长的时间内保持.
1.2 供给基本面的现状及其影响
有需求就会有供给,影响住宅供给量的因素是多方面的,但其中最主要的因素离不开土地、投资和从业人员的数量.土地供应的多少直接关系到住宅供应量的变化,而投资和从业人员数量的变化,也直接表明行业的景气程度.
我国土地面积位居世界第三,但人均占有的土地面积仅有世界人均数的29%,且人口分布不均匀,越来越多的农村人口涌入城市,划定的18 亿亩耕地底线不能动摇,城市拆迁难度越来越大,中心城市优质土地资源逐步减少,城市逐步出现了“土地拥挤”.自2002年全国房地产开发企业购置土地面积进入3亿平米时始,10多年时间平均保持在3.7亿平方米左右,这一数据保持到2015年出现了急跌,只有2.3亿平方米,较均值出现38%的降幅.土地的供应面积并未随人口及商品房市场需求的增大,发生较大幅度的变化,在需求的拉动下,全国土地交易自2005年来持续上升,成为推升房价的重要因素.
2 房价偏离价值有多远
近年来,不管是刚需还是投资性需求,市场对于房地产的投资热情高涨,资金从各个环节不断涌入,我国房价一路飙升[1].随之而来的是政府调控一再加码,“房子是用来住的,不是用来炒的”成为党和政府对房地产市场最明确的态度,房价存在严重泡沫,俨然已经成为社会共识.
2.1 房屋总市值与GDP的比较
美国著名投资人巴菲特在长期研究股市涨跌中提出了一个重要参考指标,就是股票总市值在GNP中的占比,若两者之间的比率处于70%至80%之内,就是合理的,但如果在这个比例偏高时,就存在出现拐点的可能.虽然这个指标运用在楼市里不一定可行,但说明将市值与GNP或GDP进行比较,具有很强的借鉴意义.从历史上其他国家的经验来看,美国在“次贷危机”以前,全美国房产总市值大約是8万亿美元,2006年房价最高时,美国的全部住房总市值大约是11万亿美元,而美国当年的GDP是13.2万亿美元,房地产的总市值大致为GDP的90%.2016年9月份,著名经济学家任泽平发布的房地产分析报告数据显示,我国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平.日本在20世纪90年代资产泡沫破灭前,房地产市值是GDP的6倍,现在我们已经接近这个数了.
2.2 房屋的租售比较
房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准,一般而言,租售比在1：200到1：250之间,意味着区域房产运行良好,而超过1：300的租售比警戒线,就意味着房价偏离房产价值.按照中国指数研究院的统计数据,2014年北京地区租售比为1：587,高居榜首,一线城市除广州外（1：470）都低于1：500,二线城市除哈尔滨（1：246）外,均在1：300以下,三四线城市中仅17%的城市的租售比在1：300到1：200的合理区间,中国75%以上城市的租售比超过了国际标准.
2.3 房价与居民收入比较
国房地产市场论文参考资料：
结论：从周期理论看我国房地产市场未来走势为关于对不知道怎么写国房地产市场论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文国房地产市场论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
