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关于物业管理论文范文资料 与物业管理中法律关系辨析有关论文参考文献

版权:原创标记原创 主题:物业管理范文 科目:职称论文 2024-03-19

《物业管理中法律关系辨析》:本论文为免费优秀的关于物业管理论文范文资料,可用于相关论文写作参考。

摘 要:准确把握物业管理法律关系的构成要素是妥善处理物业管理法律关系,解决物业纠纷的关键.区分了物业管理法律关系的主客体及内容,针对目前物业管理法律关系各要素存在的诸多问题进行分析,并对我国物业管理法律关系的调整以及物业管理法律制度的完善提出了几点可行建议.

关键词:物业管理法律关系,权利义务,建筑物区分所有权,纠纷解决方式,合作

中图分类号:D922.181文献标识码:B

文章编号:1001-9138-(2015)07-0074-80收稿日期:2015-06-08

由于物业管理法律关系错综复杂,尤其是和建筑物区分所有权、物业服务合同等新型法律问题密切相关,物业纠纷已经成为制约物业管理有序发展的困境.本文通过对物业管理法律关系的分析,针对其中存在的若干问题进行路径选择思考,以期对物业纠纷的解决和预防有所裨益.

1 物业管理法律关系的构成要素分析

物业管理法律关系包括三个要素,即主体、内容和客体.简单来说,物业管理法律关系的主体应当是业主和物业服务企业.但是由于在前期物业管理中,房地产开发企业作为业主的代言人,代替业主行使了诸如选聘物业服务企业、制定临时业主规约、和物业服务企业签订前期物业管理合同等权利.因此,物业管理法律关系的主体应当包括物业服务企业、业主(或物业使用人)以及房地产开发企业.在前期物业管理合同终止后,物业管理法律关系的主体则主要是业主和物业服务企业二者.诸如业主委员会、房地产行政主管部门等从严格意义上说都不是物业管理法律关系的主体.

物业管理法律关系的内容是物业管理各主体之间的权利和义务关系.具体来讲,就是业主作为物业的所有权人,依法享有按照物业服务合同约定接受服务的权利,并承担按时缴纳物业费以及对物业服务企业的职责行为予以配合的义务.而物业服务企业则负有按照合同约定提供质价相符的服务义务,并享有通过物业管理行为获得商业利润的权利.

物业管理法律关系的客体主要包括两类,一个是物,即物业,在物业管理法律关系中具体指小区业主依法享有的物业建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地.二是行为,即物业管理中各方主体的活动,比如物业服务企业提供的服务、业主参和物业管理的行为等.

在以上物业管理的法律关系中存在着诸多问题,成为引发大量物业纠纷的缘由,现针对目前存在的几个主要问题进行分析.

2 物业管理法律关系中存在的若干问题

2.1 物业管理法律关系主体存在的问题

2.1.1 认定物业管理法律关系的主体范围过大

物业管理法律关系是一种平等主体之间形成的民事法律关系.目前对物业管理法律关系的主体认定范围过大,一个错误的观念盛行,认为物业服务企业、业主、房地产开发商、房地产行政主管部门,甚至是和物业服务企业有业务往来的企业都可能成为物业管理法律关系的主体.这种观念无疑夸大了主体的范围.实际上,如前文所述,物业管理法律关系的主体在前期物业管理中是房地产开发企业和物业服务企业;前期物业管理合同终止后,其主体只能是业主和物业服务企业.夸大主体范围的做法会给厘清物业管理法律关系,解决物业纠纷带来混乱.

2.1.2 业主委员会没有独立的诉讼主体资格

目前,我国法律并未赋予业主委员会诉讼主体资格,尽管《物业管理条例》第十五条规定,“业主委员会代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”,但是这并不意味着业主委员会就成了物业合同的主体.在物业管理法律关系中,必须有适格的主体.业主、物业使用人、房地产开发商、物业服务企业等都可以成为物业管理法律关系的主体,但是业主委员会的诉讼主体资格问题一直处于学界争论阶段.有学者认为业主委员会属于民事主体中的“其他组织”,有学者则认为它既不是法人也不是其他组织.这一问题的悬而未决,不仅造成业主委员会无法以独立诉讼主体参和诉讼,给业主权益的维护增加了难度,而且也不利于业主自治的有效实现.

2.1.3 业主自治的集体行动难题

业主是物业管理法律关系的最直接主体.业主对物业管理的参和既可以是个人方式,也可以是集体方式.但就实际效果而言,业主自治是加强业主作为物业管理法律关系主体的凝聚力,提升物业管理实效的重要途径.然而业主自治面临着集体行动的难题,往往导致业主间及和物业公司之间纠纷的出现,最终削弱物业管理的实际效果.

业主在物业管理中缺位是一个普遍现象.业主大会是业主参和物业管理的自治组织,也是业主维护自身权益的最重要媒介.然而很多小区专有部分已经交付完毕多年,仍未成立业主大会.虽然业主大会不具备物业管理法律关系主体资格,但是其代表业主利益参和物业管理的重要作用不可忽视.然而,要成立业主大会实现业主自治并非易事,它需要业主采取集体行动.尽管共同利益的存在使集体行动成为可能,但无论是在业主自治问题上,还是在集体维权问题上,进行合作都是困难的.对此,运用经济学的集体行动理论来分析能更好地解释这一问题.业主们都希望实现个人利益的最大化.虽然他们知道合作能达到最优结果,但是“一个具有共同利益的群体,并不一定会为实现这个共同利益采取集体行动”.个人的理性行为往往无法产生集体或社会的理性结果.业主们要么过于关注自身利益,要么对集体利益选择漠视,怠于在集体行动中积极作为.因此,业主们要通过集体行动参和物业管理实现业主自治是极困难的.尤其是业主内部之间在面临利益选择时容易陷入囚徒困境,业主之间很难形成攻守同盟.而且由于业主们集体行动的成果具有公共性,所有的业主都能从中受益,包括那些没有分担集体行动成本的成员.因此,在业主维权过程中普遍存在搭便车行为.于是,集体行动的难题直接导致业主维权行动搁浅.从而使业主们处于松散状态,无法形成强有力的整体力量.

2.2 物业管理法律关系中客体存在的问题

物业管理论文参考资料:

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结论:物业管理中法律关系辨析为关于本文可作为物业管理方面的大学硕士与本科毕业论文物业的管理范围及工作论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。

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