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央地两级政府的“集体行动”表明,“租售同权”已是房地产新政的重要组成部分,即“唯有经营,才会看重长期收益,而非短炒产权房”
7月中下旬以来,“租售同权”突然成为“热词”.
掀起这一热浪的,是广州市政府与住建部等九部门.7月17日,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台,核心政策是租房亦可享受学区红利.次日,住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,这是继2016年“国办39号文”之后,关于租赁市场发展的另一重要政策动向.其中,“多渠道扩大房源、鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房”等举措,等于扩大了大中城市的住房供给.
在房价高企的背景下,“买不起房,可以租房”,触动了无数人的神经.赞赏者认为这不仅是件改变楼市命运的大事,也能为庞大的“城市新移民”群体带来更加公平的教育机会.
但同时亦有人质疑,广州”租售同权”新政,究竟是切实解决住房及教育问题的“真武器”,还是被过度解读的“假”?
第一股热浪未消,第二股热浪又来袭.7月底,无锡、武汉等多个城市颁布了与广州相近的政策,这一央地两级政府的“集体行动”表明,“租售同权”已是房地产“新政”的重要组成部分.
去年底经济工作会议上提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,在住建部等九部门联合文件中被再次强调.在中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁看来,对这一政策定位,央地两级政府的理解更深入了,落实也已更具体,其中,居住功能中,包含了经营功能,“唯有经营,才会看重长期收益,而非短炒产权房”.
“租售同权”是房地产长效机制的重要组成部分,如同一张多米诺骨牌,将推动一系列改革展开.
经营权是居住权的一部分
《财经》：央地两级政府密集出台房屋租赁市场的政策,是地产政策的重要转向吗?
李铁：可以这么说,我们对“房子是用来住的,不是用来炒的”这一对房屋属性的定位,理解得更透彻了.
随着城镇化率的不断提升,到目前为止,已经有57.35%的人长期居住在城市,这给住房市场带来了旺盛的需求,推动房价不断高企.过去政策更多盯住房屋买卖市场,随着房价的攀升,炒房盛行不衰.
但实际上,房屋不是只有买卖功能.决策层用通俗易懂的语言,概括了房屋的基本属性,房子更多是用来住的.这一政策定位明确之后就会发现,居住功能中,包含了经营功能.
《财经》：房屋的经营功能,通过租赁行为来实现?
李铁：城市中间偏上阶层,很多人都炒过房.炒,一定是看重短期的收益.你以低价位购入一套房子,总在盘算短期内找一个合适的时机、合适的价位出手.房屋的功能变得非常简单,就是一买一卖.它所造成的空城、鬼城现象,已不复赘言.
但如果不以买卖为目的,而主要以租赁为目的的话,你的预期和行为就完全不同了.你可以在自己的房子开饭店、理发店、旅店,各种服务业都可以涉足,你也可以把房子租给他人经营.此时,出租或租赁住房就变成了长期居住、长期经营行为,你通过长期经营获取稳定的收益.当居住功能多元化之后,不管是单纯的居住,还是经营,房屋里面都是有人气的,这和炒空房有本质不同.
每个人都希望获得更好的流,那就需要提高经营品质,改善服务,形成长期品牌.城市传统服务业就是这么发展起来的,我们称之为街区经济.
街区经济方便民众,解决了就业,是一个城市最有活力的部分.现在倡导特色小镇,也是在倡导街区经济,而非房地产化.
《财经》：当下房屋租赁市场的问题在哪?
李铁：国内住宅市场中,租赁占比21%,还非常不成熟.目前大量土地仍然是向开发商供给,没有个人有能力大面积购买楼盘.但是,一些既有的存量住房,是可以盘活的.
市场对此有旺盛的需求.前一段时间我去佛山,在一家特别火的饭馆吃火锅鱼.你知道这个餐馆是怎么来的吗?闲置的村庄,破旧的宅子,被一个老板租下来开餐馆.原来只租了几间房,后来生意红火,就扩大到了2000平方米.
面积扩大了,自有资金不够怎么办?金融支持就得跟上.九部门联合文件中提到,鼓励金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案.
街区经濟的经营者,小商户居多,他们的自有资金普遍不充裕,金融支持就变得非常关键.当然,前提是商户有长期稳定的流.
租赁住房也不是不能卖.当你经营不善,也就是没有长期稳定流的时候,就只好变卖房屋还债了,这和炒房又有本质上的不同.
当市场从热衷于短炒,转向热衷于长期收益,房地产长效机制就落了地.
或将带来土地出让变革
《财经》：新政是否意味着,未来会大规模开发租赁式住宅?
李铁：这是我比较担心的地方,也要看政策实施的效果.
此前,房屋买卖占据市场主流的时候,土地出让主要以大块出让为主,城市个性就丧失了,服务业发育不足,城市包容性越来越差.房屋租赁市场恐怕不能再走这条老路.
人口流入较多的大中城市,中心区已经很难找到地块出让给开发商.市郊倒是有地方,但是你的就业在市中心,医疗、教育等优质资源也集中在中心区,在中心区还是市郊租房,就不难选择了.
另外,一线城市的市郊,现在房价都五六万元了,如果以行政手段压低资源,做廉价出租,等于是资源的浪费.
既然如此,盘活中心区闲置的房源,就成为政策选项.九部门文件中已经提到,鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房.
同权论文参考资料：
结论：租售同权有助于遏制炒房为关于同权方面的论文题目、论文提纲、同权论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
