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地产股成为2018年“春播”行情的实力主角.截至1月10日,房地产板块以超过6%的涨幅位居申万一级行业之首.个股方面,剔除新股影响,股价涨幅前10名的公司中,地产股占据了4个席位.在7个交易日中,泰禾集团、荣安地产涨幅均超过50%,成为A股中涨幅最大的前2只个股,地产龙头万科A、保利地产的股价也是不断创阶段新高.
伴随着近期地产股的强势上涨,楼市新政也接连出台,放松限购、“租房落户”成为市场关注焦点.在分类调控下,地产股投资或将呈现出新特点,而在房地产长效机制作用下,共有产权、租售并举意义凸显.
地产分类调控 主力资金持续流入
“房子是用来住的,不是用来炒的.”2017年下半年以来,房地产政策一直坚持居住属性,调控从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购、限贷、限售叠加土地拍卖,供应结构优化,调控效果逐步显现.然而就在去年年底,部分城市却又以分类调控去库存理由松绑限购,如武汉、南京就对外地人才给予了购房资格.而新年刚过,2018年有关房地产的第一个消息就是合肥、兰州等地取消了限价,随后青岛、天津等城市“租房落户”政策也紧跟脚步.“分类调控,保障改善型需求,意味着楼市高压政策出现松动.”知名财经博主释老毛对《红周刊》记者表示.
一级市场部分地区的调控政策刚有所松动,二级市场主力资金就已大举买入地产股.从Wind数据的资金流向来看,截至1月10日,在20个交易日内,申万一级行业中的房地产行业居资金主力净流入额首位,流入金额达383318.57万元,远远高于净流入额居第2位的食品饮料行业净流入114320.12万元的数额.其中,上实发展、中南建设、光明地产、绿地控股等为代表的9家地产公司资金连续流入天数超过5天（见表1）.
其实,除了近期主力资金的极力做多,早在2017年三季报时,阳光私募基金就已明显加仓地产股.据Wind统计,在阳光私募整体持股比例变动超过1%的行业中,地产股增持比例位列第3位.而若考虑四季度地产股的表现,则这部分先知先觉的力量持股市值增长额高达666875.67万元.个股表现来看,近期涨幅较大的泰禾集团、沙河股份、新城控股等个股就赫然在列,且被增持比例较大.
对于各地地产政策的最新变化,释老毛从市场的角度作出了分析.他认为,“分类调控,房地产市场重回涨价通道,这是必然的.今年中国的政策组合拳可能是收紧基建,松动地产.国家给经济托底,实施积极的财政政策,也就是政府花钱开展大基建+PPP.目前,PPP新政出台,确定收缩,很多基建项目已经开始砍了.因为政府花钱,没钱只能举债,地方债的问题,按住葫芦浮起瓢,结果*发现,原来相比房地产,地方债才是‘灰犀牛’.今年是十九大之后的开局年,新一轮‘政经周期’启动,经济不求快速也不能熄火,金融风险更是不容闪失.能补上PPP这块缺口的只有房地产.政府支出与民间投资,PPP与房地产,存在着一个微妙的跷跷板.”释老毛认为,2018年房地产投资增速将会保持稳定增长,不会出现暴涨,也不会出现大幅地滑坡.
大房企“*时代”
小房企“废铁时代”
2017年全年国内生产总值预计增长6.9%左右,宏观经济整体形势好于预期,在此背景下,上市房企销售数据靓丽.中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,共有31家上市房企公布2017年销售业绩,这些企业全年销售额合计高达33758亿元,相比2016年上涨54%.其中,碧桂园、万科、恒大三家企业销售额超过5000亿元,融创中国销售额达到3652.6亿元.中国指数研究院数据显示,2017年16家房企跻身销售额千亿俱乐部,144家房企跻身百亿军团,市场份额超过60%,行业集中度加速提升.
除了业绩高速增长以外,地产股估值目前也被市场认为是价值洼地之一.Wind数据显示,目前房地产市盈率中值为19.8倍,仅次于银行、钢铁、采掘,静态和动态估值都处于历史底部区域.释老毛表示,“地产行业正在面临着大公司的*时代,既有业绩提升,也有估值提升,从2017年的数据来看,销售增长非常快,所有房地产巨头的销售额和*流非常好.房地产行业集中度迅速提升,强者恒强,即便增量放缓的情况下,存量也存在大鱼吃小鱼的趋势.香港内房股涨了几倍,这不仅仅是一个估值提升的问题,而是一个完美的戴维斯双击”.
释老毛进一步解释道,“在这个房地产高度分化的时代,大房企迎来‘*时代’,小房企迎来被淘汰的‘废铁时代’,投资地产股一定要买龙头,买大房企,强者恒强的逻辑.A股地产原来的是‘招保万金’,港股就是‘恒碧融’.此外就是一些积极进取的二线房企,有望从地方走向全国,由二线冲上一线”.
对此,他给记者举了个生动的例子.例如最近被炒成妖股的泰禾集团,不仅仅是因为董事长夸口2018年将实现销售额2000亿,实际上公司2017年销售额已经完成了1000亿,而它的市值此前只有区区200多亿,这显然是极度低估的.还有整体上市的鲁能地产,2017年销售额也达到了1000亿,价值3000多亿,但是它的上市平台广宇发展才200多亿市值,市销率只有0.3,真实市盈率不足10倍,低估也是显而易见的.此外还有阳光城、新城控股等锐意进取的二线房企,实际上相对于它们的销售额,市值被市场低估了,都有望冲到一线或准一线.
房屋租赁配套金融工具迎实质利好
此轮地产政策主要针对二三线城市进行精准分类调控,因城施策.国金证券房地产行业分析师张斌认为,“目前一线城市政策最严,放松可能性不大,但是政策边际效益递减”.在房地产长效机制作用下,房屋租赁备受关注.
“十九大”明确提出“房住不炒”和“租购并举”等,将長效机制建设向前推进.2017年12月底,住房和城乡建设部对2018年工作任务作出部署,表示加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场.
大房论文参考资料：
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