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下半年楼市继续下探,实质性降价开启.购房者如有刚性自住需求,应根据自身情况,结合区域项目进行分析,如果合适迅速入手,不必要抄底,因为没人能真正抄底.对于买方来说,或许此时入市,更需要判断力和勇气.
下半年窗口期开启
上半年市场以血淋淋的事实告诉人们,一线城市并非只涨不跌.“很多人认为一线房价只会涨、不会跌,这是错误的.”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,一线城市房价特征是波幅比较大,在全国楼市向好的时期冲得比较猛,但全国楼市走弱的时候也会下跌.
业内人士几乎众口一声的指出,随着价格 的北京房价进入下行通道,买方市场迎来难得的窗口期.早在今年5月,北京房地产市场研究机构攸克地产在其官方微信平台发文称“未来240天是购房时间窗口”,并提出“未来240天房价调整的6个阶段”.
这样的判断正是基于市场供求和价量规律的基础上.世联行董事长陈劲松近期指出,由于上半年成交量持续萎缩,下半年房价出现下行的概率较大.“量在价先,盘久必跌”.由于房地产成交量一般领先价格3-6个月,也就是说3-6个月房地产成交量萎缩,降价必然.3-6个月房地产成交量急剧增长,涨价必然.在其看来,上半年6个月成交量下降,下半年降价的序幕已徐徐拉开.
北京也是如此,在上半年,北京更多的是一些特价房或零首付等吸引眼球的噱头,真正低价入市的不多,但随着东亚新华、首开和华业等知名房企相继降价,下半年实质性降价的项目已经增多.
下半年,自住商品房给商品房带来更大压力,信贷环境的持续紧缩,持续增加的供应和不断下滑的成交,“快速*”已经成为当下房企的普遍选择.在北京市房地产协会秘书长陈志看来,随着市场竞争的加剧,购房窗口期打开,市场正式进入下行通道.此时,正是购房者出手时机.
瞅准实质性降价
市场本身是复杂的,难就在于要分辨出真降和假降,因为唯有此时才能判断市场是否逐渐探底,购房者真正的抄底时期是否到来.
开发商采取一些让利的方式,拿出来做促销的房源,仅是少数名额,而且是户型不好或是面积偏大的.所谓的降价楼盘也是多为“噱头”大过实际.
比如前一段时间出现在北京珠江四季悦城的“零首付计划”,实际上是首付分期的“噱头”,购房者需要在第一周内先支付10%的毛坯房款和97%的精装修款,比例约占11%,剩余首付款要在9月30日前付清,以此起到吸引眼球的目的.
在杨红旭看来,房价刚开始由涨变跌,买家还可以再等一段时间,等到房价的跌幅开始收窄的、促销力度比较大,则可以考虑入市.
相比一些噱头,北京“ 实弹”进行降价的部分项目值得关注.
开发商降价跑量已经不再忸忸怩怩.这使得观望的购房人更加坚定地坐等实质性降价.一般来说,七、八月之后,实质性降价会进一步增多,到了九、十月份的传统销售旺季,房企则开始冲刺年终任务,届时会有越来越多的房企加速降价去库存.
实质性降价的一个判断标准就是,对于新盘而言,直接降价意味着该楼盘的开盘定价要低于同区域地段同类产品的销售价格.对于非新盘而言,直接降价就是新一期开盘的价格,低于前一期时的销售价格.
刚需应把握机会
无论是基于哪一种市场环境,对于北京的刚需人群而言,几乎所有的建议都倾向于把握机会快速出手.即使北京楼市接下来还将出现降价项目进一步增加,如果看准应尽快出手,因为局部市场情况不同,而且没人能判断是不是最低点.
“全国楼市调整期可能会持续一年半到两年左右,之后会复苏,并不是长周期性质的暴跌.”杨红旭认为,北京下半年也会追随全国大势下跌,但幅度不会很大,时间不会太长,属于短周期调整.
陈劲松近期也指出,对市场并不悲观,因为在这么差的金融环境下,“我们整个成交仍然是历史第二高位.”他给出的数据是,2013年新房成交达到了8万亿的历史最高水平.2014年5月份商品销售额累计同比下降8.5%,但仍然比2012年高40%.即使今年全国完成7.3万亿,仍然是历史第二高位.
北京所谓的下跌是建立在去年暴涨的基础上,相比2012年仍然是上涨.陈志直言,“今年北京全年楼市的业绩,可能和去年比仅是略有回落,不会相去太远.”
北京出现市场低迷和二三线城市原因不同,并非因为供应过量,主要是受利率上浮、自住房入市以及降价潮等因素的影响.北京作为一线城市,集中沉淀了大量的刚性需求,一旦开发商在价格上做出让步并达到了购房者的心理预期价格,购房者就会马上入市.
东亚新华地产营销总监贾玉鹏的判断更为乐观,他指出,北京的房价不可能无限期调整,这一波市场观望仅还能持续一个季度左右,“简单调整后市场即会恢复.”
相对于新房,对市场反应更为灵敏的是二手房.北京主流 公司均反映,多个区域的二手房市场出现止跌回升的态势.
据北京市住建委、链家地产提供的数据显示,7月上半月二手住宅成交3343套,日均223套,为4月以来同期中最高,市场出现止跌回升.
在此背景下,购房者如有刚性自住需求,则应根据自身情况,结合区域项目进行分析,如果合适,应迅速入手,不必要抄底,因为没人能真正抄底.
不过,对楼市影响最关键的还是银行信贷政策的变化,若无明显的金融、政策等行政手段刺激楼市,下半年北京楼市很难有实质性的回暖.
综合判断“地利”
购房窗口期的“天时”难得,选择合适的置业地点的“地利”也非常重要.所谓的地利,除了区位交通等传统因素外,还应该考虑教育、医疗等资源附加值.
资产选择要具备抗跌性,核心城市的核心城区地产,如一线城市和二线重点城区的房子,永远是靠谱的硬通货.因为即便是2008年,核心城区的房价也只是微跌,甚至只是滞涨.
其次则是万众瞩目的学区房,如创造出宇宙中心价格的五道口,几乎是买了必涨.前不久北京市中小学的学区改革,严格就近入学,再次凸显了教育地产的价值.
在北京,购房者不但可以等待自住商品房,也可以关注自住商品房周边区域,因为那往往是降价多的区域.在自住房挤压下,中低价位的刚需项目为获得销量不得不采取平价或低价入市策略,房山、大兴、通州等地均出现降价或低于预期价格开盘的刚需项目.
不过,更需要提醒的是风险,因为在北京这样的一线城市买房,尽管长期价值 ,但短期内市场仍然呈现浮动,一不小心有可能就买亏了.
在陈志看来,对于热点区域应该审慎判断.近年来,由于土地的集中供应以及品牌房企的扎堆效应,北京楼市出现多个热点区域.这些区域区域供应量过大,竞争激烈,区域内的房价增长过快,甚至透支了未来几年的价值空间.如通州经历了数次起起伏伏,即是最好的例子.
继大兴天宫院板块之后,通州台湖成为又一个因新盘集中供应而出现价格战的区域.
随着去年的集中供地潮,今年以来,包括泰禾、东亚、万科等多个位于台湖的新盘陆续入市,在庞大的市场供应下,不少楼盘已经开始打出降价牌,甚至近期某项目还出现了一些业主不满降价而闹事的现象.
实际上,这些地块的建成项目也存在一定的同质属性,包括目前在售的首开万科公园里、泰禾拾景园及1号街区、东亚尚品台湖等,其主力消费群均为刚需置业者.
然而现实情况是,台湖原本就发展较晚、缺少配套,区域放量突然放大,导致竞争力度陡然加大,价格战成为开发商必然的选择.但这仍然如上述所说的,从长期来看,前景广阔,但短期内仍然有价格风险.
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