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《铁路物流企业房屋租赁和仓储服务纳税筹划》：本文是一篇关于纳税筹划论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。

【摘要】以铁路物流企业为例,运用比较分析法,对物流企业涉及的房屋租赁业务和仓储服务业务纳税方案进行了探讨和研究,提出不同的税务筹划思路和方案.通过对两种业务的认定,对两种业务选择时的税负平衡点进行了分析.以山西当地的仓租费用水平为依据,测算出了当地仓库造价的一个税负临界点,以帮助企业选择适合自身的业务模式,从而减少税负,提高盈利,增加净收益,实现企业价值最大化的目标.

【关键词】房屋租赁；仓储服务；纳税筹划

【中图分类号】 F810.42 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）24-0081-04

一、引言

为了实现中国铁路总公司2015年“力争用3年左右时间,实现向现代物流企业的根本性转变,转型为市场化、国际化的铁路物流企业,努力建成国内领先、世界一流的现代物流企业”的发展目标.太原铁路局通过开展全品类物流、提供全流程服务、开展全方位经营、实行全过程管理,实现了运输、仓储、加工、信息服务等业务的融合发展,形成了布局合理、便捷高效、安全有序,并与其他交通运输方式有效衔接的现代物流体系,物流能力、物流规模和物流服务品牌明显提升.然而在物流的全过程活动中,仓储业务是重要且必不可少的一个环节,面对目前现有的面积巨大的仓库,如何合理地使用,使自身的成本最小化,即收益最大化,成为了当下值得讨论的一个重要课题.

二、房屋租赁和仓储服务方式及其税收政策

(一)房屋租赁

比照现代物流企业仓库租赁方式,调研周边物流仓库租赁市场价格,与客户签订房屋租赁合同,按年收取房屋租赁费用.房屋租赁业务模式下涉及的税种主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税等税种,其中房产税以租金收入为计税依据,按12%缴纳,且具有持续性,企业税收负担重,直接影响企业利润.

(二)仓储物流服务

按照现代物流系统化、综合化方向发展思路,从单一仓库租赁,向仓储、配送、物流服务一体化业务模式转型.仓储综合物流服务方式下涉及税种包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、印花税等,铁路行业不需缴纳房产税、城镇土地使用税,可以有效降低企业税负.

(三)两种服务方式适用的税收政策

1.仓储服务与房屋租赁服务增值税适用税率

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）一般纳税人提供不动产租赁服务适用11%的增值税税率.租赁2016年4月30日前取得的不动产（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目）可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额,不得抵进项税额[1].

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定,仓储服务属现代服务中的“物流辅助服务”增值税税率为6%.选择简易计税方法的,按照3%的征收率计算应纳税额,不得抵进项税额[1].

2.仓储服务与房屋租赁服务房产税征收方式

《中华人民共和国房产税暂条例》及有关政策法规规定：房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计算缴纳；仓储服务占用房屋属于自用房产,按“从价计征”方式征收房产税,以房产原值+房产面积折算土地价值合计减除20%后的余值征收按1.2%的税率缴纳房产税.

仓储服务与房屋租赁服务除需缴纳增值税和房产税外还需缴纳企业所得税、城建维护建设税等其他税,但由于两种模式其他税适用税率均相等,对纳税筹划影响不大,故此處对其他税种税收政策不做过多介绍.

正是由于房屋租赁服务与仓储综合物流服务在增值税适用税率、房产税计征方式差别很大,所以对企业税负、盈利情况会存在重大影响.

三、房屋租赁和仓储服务纳税筹划方案及其税负分析

为充分分析两种业务模式下对企业税负、盈利情况的影响程度,以某铁路物流园区为例（仓库计租面积为2.35万平方米,建造成本4 369万元,租赁期限自2016年12月1日到2021年12月31日,含税年租金预计700万元,年可抵扣进项税约30万元）,进行不同业务模式和不同税务方案的税负分析.

方案一：选择一般计税办法房屋租赁方式的税负分析

选择一般计税办法房屋租赁业务应纳各项税金计算如下：

房屋租赁销售额等于700万元÷（1+11%）等于630.63万元

增值税销项税额等于630.63万元×11%等于69.37万元

增值税进项税额等于30万元