原创《丁换权收益和代价香港丁屋政策利弊》：关于免费丁换权收益论文范文在这里免费下载与阅读,为您的丁换权收益相关论文写作提供资料。
摘 要：丁屋（Small House）是香港新界的特殊房屋形态.尽管丁屋的屋宇属于私人,但政府仍然保留了土地所有权,即凡转让给非原住民的丁屋,都需在对外转让的时候按照市场价向政府补足地价.政府的这种置换安排有一定积极意义,即在保留政府很大一部分土地权利的同时,有效降低了管治成本,而同时丁屋的发展仍处在可控范围,即在今后涉及到城市更新时,政府仍可以以较低成本重新买回这些屋宇.当然,有得必有失,丁屋政策也不是全无代价,由于政府严格限制了这些屋宇的尺寸,使得丁屋容积率偏低,在香港寸土寸金的大环境下,这些屋宇在占地方面就显得超额,而这样的资源搭配就造成了一定程度上的福利损耗.同时,丁屋政策转移给原住民一定的租值,这使得很多原住民选择不再工作,成为食禄阶层,在一定程度上浪费了香港本就稀缺的劳动力.更重要的是,考虑到村民子子孙孙都享有这种丁权,这种约定使得政府不得不保留大片土地用于应付未来的丁权行使,这使得可供政府自由发展的土地过少,从而导致市区过于拥挤.讨论香港以丁换权的收益和代价,尝试分析丁屋的历史权利界定对香港地政民生所产生的深远利弊,并以史论今,通过对比香港丁屋和内地城中村发展的差异来为内地制定相应政策提供参考.
关键词：香港土地史,权利置换,产权和制度,土地政策,法律和经济
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）05-0018-24收稿日期：2015-04-16
1 丁屋缘起
1841年,清政府战败,被迫和英国签订了《穿鼻草约》,将香港岛割让给了英国政府.同年,英国军队占领了香港岛,作为远东英军的驻扎基地.清政府最初以琦善无权割地为由,拒绝承认《穿鼻草约》.不过割地一事在第二年清政府再次战败之后成为事实.1842年,清政府和英国政府签订了《中英南京条约》,正式将香港岛割让给英国.1860年,清政府在第二次 战争再次战败,于是重蹈覆辙,被迫签下《北京条约》,把九龙半岛界限街以南割让给了英国.而英国人获取九龙的主要目的则是为了建立战术缓冲地带,以维护香港岛上驻军的安全.
和割让港岛和九龙不同,英国人获取新界的方式是通过租借.1898年,英国政府以香港的防卫需要加强为由,逼使清政府签订《展拓香港界址专条》,将九龙半岛界限街以北到新界深圳河以南地区（除九龙城寨）,以及附近200多离岛一并租给英国,为期99年.
因为新界并非割让,英军占领了新界之后,发现无法像从前一样简单地宣布所有土地属于英国女王.而当时在新界散布的原住民手中所持的,乃清政府颁发的永久地契,明确规定了土地的私有性质,并且没有限制土地用途,因此殖民地政府若强行占地则会面临舆论和实际操作两个难题.1905年殖民政府采取了折衷的办法,将新界土地产权变为承租官契,即土地甲方为英国皇室,而原居民变为承租乙方,必须每年缴纳地税.这种方式的实质还是剥夺了原业主的土地所有权,但这名义上的权利变化并不影响当时村民对土地的实际使用.新界当时还是农村,村民所需的只是耕种以及本户居住的权利,而转让和开发在当时并不普遍,因此这种承租契约虽然侵犯了原住民的产权,但在操作中并未产生太大的问题.
1972年,当港英政府决定开发新界的时候,土地权利的矛盾冲突就到了必须解决的关头.即便之前签订了承租条约,村民仍然有抗拒征地的理由,因为他们原本拥有的就是永久地权.因此若要获得村民的支持,殖民政府必须给予村民一定的权利置换,使得抗拒征地的净收益低过承认承租条约的净收益.1972年12月,政府出台了《新界乡村小型屋宇政策》,规定凡当年参和签约的新界居民,年满18岁的男丁,一生都可获取一次特权,修建1栋属于自己的小型屋宇.这样的屋宇被严格控制在每层700尺大小,一共3层不超过25英尺高.因为限于男丁,这种屋宇被称之为丁屋.丁屋政策给予村民的好处是世袭的和可扩展的,可扩展性源自对于丁权数目的不限定性,即子孙中男丁越多,则可获取更多的丁权.远大于村民抗拒征地的好处,因而获得了推广,下面会详细讨论这一政策的具体内容.
2 以丁换权的权利界定
在英国政府参和前,新界的地权是永久的私人地权,持有地契的权利人可以自由使用其所拥有的土地.而在英国政府参和后,新界土地变为承租性质,即殖民政府为甲方,拥有处置权,而村民变为乙方,获得的只是土地的使用权利,并且有用途限制.丁屋所处的土地,也受到该承租契约的限制,即村民获准修建总面积2100平方尺,不高于25英尺的3层小楼.
丁屋政策是政府为减小地权转变过程中的执法成本而做出的妥协.作为对于强制村民让出永久地权的补偿,政府给予了一定优惠政策,即丁屋在村民自己居住期间可豁免差饷,而差饷原本是任何私有土地都需承担的费用.更重要的是,丁权属于世袭和可扩展权利,即如果该原住民家庭生育了多个男丁,那么就可以拿到更多的丁屋土地,这等于是将村民现有的固定大小的永久地权拿走,但置换成对将来更多土地的丁权,即便这些只是使用权,但毕竟权利所辖面积可随人口增长而扩大,政府也必须预留大片丁权土地以应付将来的人口增长.因此这些权利置换使得丁屋政策在当时更容易推行.
除尺寸限制外,丁屋的转让受到严格控制,在转让时,新业主必须按照市价向政府缴纳一定的土地费用,俗称补地价.这一措施排除了非原住民染指丁权的可能性.当然,如果村民并不出让其丁屋,只是永久用来收租,那么政府的补地价部分就拿不到,也会一并被村民收走.
丁屋政策以未来的丁权置换新界原住民现有的私有土地,因此获得了成功推广.这一政策的权利界定基本是明晰的,政府给予每个新界男丁的只是三层小楼的使用权利,这权利包括自己住和出租的收益,并且通过补地价政策（即丁屋在对外转让的时候按照市场价向政府补足地价）排除了非原住民染指的可能性,这样一来丁屋引起的纠纷有限.但丁屋的一个悖论在于丁权的世袭性和扩展性,即子子孙孙都有这样的权利,那么随着人口的增长,所需土地无穷无尽,而政府将来并无这么多土地用于行使丁权.
丁换权收益论文参考资料：
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