原创《土地市场价格变动对中长期贷款影响分析》：该文是关于贷款论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
摘 要：选取某中部省辖市以及下辖A市、B市为分析样本,通过对近年来土地市场价格变化趋势分析,认为土地市场价格走势会从贷款本息覆盖率、地方最终偿债能力等方面影响中长期贷款安全,并提出了拓宽项目 流来源、推进承贷主体实体化、确保还款来源多样化、监测评估地方财政实力、加强内部信贷管理、争取外部政策支持等方面的政策建议.
关键词：土地价格变动；中长期贷款
文章编号：1003-4625（2014）08-0042-04 中图分类号：F832.4 文献标志码：A
近年来,商业银行以土地预期收益作为 流来源及土地使用权抵押的比例很大,目前国内土地市场运行景气指数波动明显,对银行的中长期贷款业务产生一定压力（章子华、徐惠,2013）.如何分析土地价格波动对银行贷款的影响,采取相应的对策,防范此类贷款的风险,显得十分迫切和必要.
一、样本地区土地市场变动情况分析
(一)某省辖市土地市场情况
从2002年11月建立土地有形市场开始,某省辖市对全市经营性国有土地使用权全部采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让,其中以拍卖和挂牌为主要的交易方式.自2007年起,全市工业用地也纳入招拍挂出让范畴,并于2011年10月起实行了网上交易.
（1）历年土地平均单价走势.某省辖市各类土地（含工业用地、商住用地等）平均成交单价在2005-2007年、2008-2009年以及2010-2011年出现调整,但总体上由2004年86.42万元/亩上升至2013年的186.5万元/亩.
（2）历年土地市场容量及成交情况.自2005年以来,某省辖市土地供应数量、成交数量和金额逐年上升,虽然2013年全年土地供应宗数比上年下降24宗,减少供应面积214亩,但成交金额却达到197.46亿元,同比增加46.7亿元.
（3）历年商住用地情况分析.2006-2013年某省辖市（不含四县）公开出让的商住用地年均土地供应量在4000亩以上,土地价格大幅上涨,年均上涨度超过25%.其中,2008年和2011年上涨幅度均达到110%以上.2012年以来,虽然受国家实施严厉的房地产调控政策和紧缩的货币政策影响,但土地市场热度不减.2013全年共成交商住用地50宗,全年有4宗土地流拍；总面积4826亩,土地面积同比上年减少,但土地成交总额143亿元,较上年增长18%,楼面地价同比上升15.23%.
(二)A市土地市场情况
自2010年国家实施严厉的房地产调控政策以来,A市土地交易市场呈现量价先扬后抑的态势,2011年之后实行的稳健货币政策加剧了这种势头.从下表数据可以分析,由于该市属国内五六线城市,国家紧缩的房地产政策和稳健的货币政策在实行的初始阶段,对本市土地市场并未迅即形成冲击,但随着时间的推移,调控政策的滞后效应在2012年得到了一定程度的反映,工业用地、商住用地出让价格有所回落.
(三)B市土地市场情况
B市供地计划主要从缓解住房压力的目标出发,土地用途为保障性住房、棚户区改造和商品房建设.居民对住房要求和城乡一体化等原因也造成政府土地供地计划具有很强的针对性,不会受政策调控影响而发生变化.过去5年,商住土地成交价格总体呈上涨的趋势,2013年较2009年上涨了68.2万元/亩,涨幅为47.3%
总体而言,受政策调控的影响,该省的土地市场价格走势表现为：二三线城市平均成交单价呈现“上升和调整交替,但总体上升”态势,新兴区域受国家调控政策影响,土地成交量价波动相对明显.
二、对中长期贷款风险的分析——以该省国有商业银行为例
（一）以土地出让收入作为还款来源的中长期贷款情况
2013年12月末,该省国有商业银行贷款总额为5710.11亿元,其中中长期贷款3792.37亿元,占总贷款额66.42%.中长期贷款中,以土地出让收入作为第一还款来源的余额为2279.21亿元,占中长期贷款比重为60.1%；以土地出让收入作为第二还款来源的余额为2480.97亿元,占全行中长期贷款比重为65.42%；其中以土地出让收入同时作为第一、第二还款来源的余额为1323.46亿元.
(二)不同层级中长期贷款情况
2013年12月末,国有商业银行的中长期贷款中,省级平台贷款占全部中长期贷款比重为10.12%；地市级平台贷款占全部中长期贷款比重为45.38%；县级平台贷款占全部中长期贷款比重为44.67%；其他类型客户贷款占全部中长期贷款比重为3.68%,显然地市、县级所占比重大.目前来看,县一级的贷款风险更大,主要原因是县级财政实力较弱,财政收入对土地出让收入的依赖性更强,一旦土地市场出现风险,财政预算立即吃紧,难以安排资金作为保障.
(三)针对土地价格进行风险压力测试的结果
对以土地出让收入返还或转让收入为还款来源的存量贷款进行压力测试,计算未来同类土地市场成交均价相对于评估时点分别下降10%、20%、30%的情况下,项目收益对总投资和该行贷款本息的覆盖程度.测试结果为：当土地市场价格下降10%时,平均总投资覆盖率为146.70%,本息覆盖率达到171.45%；当土地市场价格下降20%时,平均总投资覆盖率为130.40%,本息覆盖率达到152.40%；当土地市场价格下降30%时,平均总投资覆盖率为114.10%,本息覆盖率达到133.35%；当土地市场价格下降40%时,平均总投资覆盖率为97.8%,本息覆盖率达到114.30%；当土地市场价格下降50%时,平均总投资覆盖率为81.5%,本息覆盖率达到95.25%.
由上述结果分析可知,当土地市场价格下降40%时,平均总投资不能覆盖资金流,本息覆盖率仅在收益率下限之上,两者基本属于压力底线.因此,在极限测试中,平均总投资覆盖率只能下降到38.6%,本息覆盖率下降47.50%.
贷款论文参考资料：
结论：土地市场价格变动对中长期贷款影响分析为关于本文可作为相关专业贷款论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文十大借款app排行榜论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
