原创《中信地产转型城市运营商首单落定》：这篇落定论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
中信地产自2010年成立城市运营部,力 动公司从二级土地开发商向城市运营商转型.2014年3月,国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》,“鼓励社会资本参和城市公共基础设施的运营.”借政策东风,筹备三年多的城市运营项目中信海滨新城项目已正式落地汕头濠江,成为财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》以来PPP项目的又一案例.
转型城市运营商
2014年3月,国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》,“鼓励社会资本参和城市公共基础设施的运营.”中信地产借政策东风,其筹备三年多的中信滨海新城项目已正式落地汕头濠江,开启招商事宜.
中信地产的带头人、中信集团有限公司副董事长兼总经理王炯洞悉国家城镇化战略背后所蕴含的机会,其2014年7月在接受媒体采访时表示,“中信地产应紧扣国家发展战略抓住契机等和地方政府开展全面合作,积极参和国家新型城镇化的建设,履行央企的社会责任.”
在此一背景下,“单独的圈地建房”并不符合中信地产未来的战略定位,在王炯的表述中,“做最具实力的城市综合服务商”将是中信地产的转型目标——具体而言,中信地产“不单是致力于营造居住环境,更致力于打造一个高能级的城市综合服务商.”
中信地产转型城市运营商的构想并非在2014年首次提出,其在2010年即成立城市运营部,专门负责城市运营相关业务.中信地产副总裁林竹表示,在该部门推动下,2012年中信地产和汕头市政府领导达成了双方的合作模式,共同研究粤东新型城镇化的趋势和方向.中信集团及中信地产和汕头市政府、濠江区政府签署了汕头濠江滨海新城投资合作框架协议.
除中信地产外,众多建筑业央企相关人士亦在2010年表态：有关央企将尝试城市运营商发展模式——开发商替代地方政府融资平台功能,为地方政府做成片土地规划及一级开发、基础设施建设,并且参和地产开发.
中信地产和汕头市政府合作的城市运营项目汕头濠江滨海新城于2014年9月开始在广州开展了首场土地招商推介会.整个滨海新城项目总规划面积为168平方公里,项目总投资预计超过500亿人民币,开发周期约25年,采取分片滚动开发的模式.推介会上首批推出的4宗地块位于南滨片区,合计面积242亩,其中住宅用地3宗、商业用地1宗.南滨片区系滨海新城项目的启动区域,规划面积为12.4平方公里,开发周期约7年.
除汕头项目外,中信地产在珠海、深圳及成都也拥有城市综合运营项目.以成都郫县中信蜀都项目为例,中信地产的工作涵盖了“城市基础配套建设、道路交通规划、公共区域打造、商业整合等”各个环节,打通了一级开发商的土地整理和二级开发商的物业修造等诸项内容.
四个项目中,中信地产在汕头项目 入最深.有中信地产总部人士在接受媒体采访时曾表示,“此次（汕头项目）开发面积几乎涵盖整个汕头濠江区,不单是一级土地市场开发,更涉及文化建设、产业规划、园区设计、招商引资等深层次城市综合开发运营.”
PPP合作动力
在运作三年后,中信地产和其他地产商所青睐的“城市运营商”模式有了一个官方且更加宏观的称谓：“政府和社会资本合作”模式；在民间,这种模式更多地被称为PPP模式——系英文“公私伙伴关系”（Public-Private-Partnership）的省称,该模式又称“政企合作”或“公私合作”.
2014年9月,财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》.在该通知中,PPP模式被描述为“政府和社会资本在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系”,基本模式是“由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作,并通过‘使用者付费’及必要的‘政府付费’获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管,以保证公共利益最大化.”
财政部财政科学研究所原所长贾康表示,在这一合作中,“政府可以专注于发挥了统观全局的战略思考,企业可以追求自身的利益落实,而公众可以获得公共服务的快捷反应,获得了1+1+1大于3的结果.”
在房地产领域,地产开发商运用PPP模式,重要背景在于房市不振,单凭一级或二级开发已无力获得丰厚利润,开放商需要借政府之力,从产业链条上下游等更多层面入手,挖掘利润来源.
在企业和政府的合作中,央企占有一定优势：一方面,央企和各地方政府关系良好；另一方面,有央企招牌背书,其更容易从各融资渠道获得低成本资金.
而地方政府对于PPP模式也多持欢迎态度.贾康分析道,“政府在一个必须履职的主体地位上,PPP使其明显减少了财政支出的压力,提高了自己的履职能力.”更直白说,开发商为政府提供了一系列服务——帮助政府进行整体规划、开发实施及招商整合,却并不要求政府投入大量资金,这样的合作自然受到政府欢迎.
地方政府基础设施建设资金的缺乏可从中信地产副总裁林竹的表态中窥见一斑,“最近两三年,地方政府融资平台的杠杆已经运用到了极致,也希望和中信这种具备融资能力和影响力的央企合作,这是中信做城市运营商最大的优势.”
针对地方政府和企业合作的动力,林竹表示,“PPP解决的是在政府供给不足的情况下,如何拉动社会公共资源,来满足新型城镇化战略下生产长达20年、30年资源的需求量——政府有需求,要开发新城、要孵化产业、要增加就业和税收,最后根本一点,政府要向市民提供公共产品.”
企业和政府各自需求明确,看似前景光明、进展顺利,但合作并非没有崩盘的可能性.全程参和双方合作谈判订约的中伦律师事务所合伙人朱茂元表示,“由于PPP里法律关系非常复杂,若没有处理妥当,在未来20年、30年的运行中可能出现问题.”
这其中最常发生的情况莫过于当地方政府领导易人后,继任者对于前任所签合同条款并不认可,缺少了政府支持,开发商的项目进展则可能受到影响,甚至无法保证收益.此外,林竹还表示,“市场需求可能有部分跟政府的意图需求一致,也可能有一部分不一致.这个时候在PPP合作长期磨合当中,大家要筛选,要妥协.”
落定论文参考资料：
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