原创《法拍房不应被同等适用限购政策》：关于免费同等论文范文在这里免费下载与阅读,为您的同等相关论文写作提供资料。
摘 要 “法拍房”作为司法救济措施,在二手房交易中占比极低,加之本身巨大的风险性,如被无差别的适用限购政策,不但有违法律的原则,也极易造成负面的社会效应.地方政府应慎重制定相关政策.
关键词 “法拍房” 适用 限购政策
作者简介：何玮,长江大学法学院,硕士（法律硕士）.
中图分类号：D602 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.305
一、问题的提出
2017年北京出台了一系列限购政策,号称是史上最严厉的限购令,其被网友总结为“认房又认贷,纳税要五年,离婚也不行,限制商住房”.在平房与商办房后,四月底已经将“法拍房”纳入限购的范围当中.北京住建委发布消息：本市限购范围内要将法院竞拍房纳入其中,竞拍人如果缺少的购房资格,不能*相关的产权登记.这一措施似乎堵住了投机性买房的最后漏洞,使大量准备参拍者在北京的“安居”梦瞬间破碎.
(一)“法拍房”的概念
“法拍房”即因法院强制执行而被拍卖的房屋,指由于债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务,债权人为了达到以债务人名下房屋拍卖款抵偿负债的目的,通过司法程序向法院申请强制执行的房产.法拍房的来源一般因商业贷款和民间借贷未按时还贷,或司法没收和被认定为无主财产而产生.在实际操作中,虽然“法拍房”的数量不多,但因其不受限购政策的限制,使得不少“房虫”钻了空子,其主要参与到司法拍卖的过程中,得到相关的房产,然后采用多种渠道获得利润.
(二)“法拍房”的优势
以北京为例,在房价暴涨的2015、2016年,法拍房具有价格低、不限购的显著特征,因此在一定程度上吸引了较多的竞争者.
1.实惠的价格
司法在进行拍卖房产时,由于是“问题”房,因此拍卖的底价与市场价相比较为低下.若一套“法拍房”的评估价为300万元,那么通常情况下,该套房源首次起拍价为评估价的80%,若出现流拍,房价在前一次保留价基础之上仍有20%（48万元）的下行空间.若三拍继续流拍则进入变卖程序,此时价格可低至市价的50%以下,即不足150万.*公司多喜好以此为噱头招揽顾客,号称“用100万买300万的房不是梦,错过了法拍房就等于错过了好几个亿！”
2.不限购
在2016年6月之前,司法拍卖房产,不在限购范围之内.即便有的竞买人是外地户籍,或者其名下具有多套房产,仍然能参与到竞买的行列.同时,如果竞买后需要进行过户工作,只需要出示法院开具的《协助执行通知书》以及《裁定书》,在性质上是一种强制过户行为.
（三）全国范围内“法拍房”实施限购的具体状况
2017年4月27日,北京市通过市高院、市规土委、市住建委召开联合会议,制定相关的限购规定.之后,广州、深圳、南京、石家庄、三亚等十余个城市也要求法拍房限购.除此之外,大多数城市仍未将“法拍房”列入限购范围,如2016年11月10日,杭州市住建局的官网在限购政策解答中表示,“限购范围内并不包含司法拍卖住房”.西安也在2017年6月出台的房地产市场调控政策中明确表态不对“法拍房”限购.
“法拍房”是否应该与普通二手房同等适用限购政策?笔者认为答案是否定的.
二、“法拍房”被限购,有违法理
(一)对司法拍卖房产的性质认定
司法拍卖本质上是基于公权力的强制性拍卖,是保障司法判决落实的重要环节,与市场交易并非同一层面的问题.作为一种权利救济途径,它是司法程序的一部分,目的是实现司法公正,不同于一般市场交易中的双方自愿的买卖行为,其乙方明显是非自愿的.法院在收到拍价全款之后,作出拍卖成交裁定书的行为即产生物权变动的效力,司法权主要体现在法院强制执行委托拍卖的相关行为,协助执行的主要方式为不动产登记,这并不影响物权的变动情况.
(二)“法拍房”适用限购政策缺乏法律依据
我国《物权法》第二十八条、《民事诉讼法》及其司法解释中的相关规定,司法拍卖已明确相关的性质：“根据法定程序进行裁定的以物抵债或者拍卖成交,抵债裁定送达买受人、标的物所有权自拍卖成交裁定、接受抵债物的债权人进行相关转移.”
可见,我国的立法已对司法拍卖这种特殊的物权变动形式做出了明文规定.竞拍人不因限购政策而丧失购房资格,对司法拍卖房屋执行限购政策,是与民诉法司法解释,甚至更高位阶的物权法相违背的.
(三)地方性限购疑似行政权对司法权的干扰
地方政府相关职能部门发布的限购令要根据通知、意见等多种形式,在一般情况下,其并不属于地方规章或者相关的行政法规.进行司法拍卖时,其主要根据《民事诉讼法》.根据我国立法体制的改革,《民事诉讼法》的法律地位明显高于“限购令”.相关的限购政策仅仅是政府进行宏观调控的组成部分之一,并且宏观调控不能超出指定的范围.如南京市签发公文,在房地产市场综合执法的办公场所中明确表示：在司法拍卖时获得的房产应该按照相关的限购政策严格执行.此行为虽然有着维护公共利益的良好愿望,但确实产生了行政权力干涉司法公正的嫌疑.
（四）“多地异政”有损法律的权威性和统一性
法律是由立法机关制定,并由国家强制力保证执行的行为准则,对全体社会成员有普遍的约束力.法的特征要求其具有统一性和可预测性.法律是法治建设中重要的组成力量,相关的人民法院在进行保证公平正义、化解矛盾纠纷时,法律的统一性是关键的因素.由此可以看出,“多地異政”这种做法明显有损法律威严,同时很容易发生实际的法律难题,这就需要引起相关部门的高度重视.
三、 高风险性决定了法拍房的购买政策应相对宽松
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结论：法拍房不应被同等适用限购政策为大学硕士与本科同等毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写同等学力申硕方面论文范文。
