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城镇化逐渐步入下半场,轨道建设里程将成倍增长,但又面临地方债务压力沉重、财政收入锐减的难题.如何让轨道建设、运营,以及和之衔接的地产更多、更好地满足民众需求,成为城镇化下半场的新课题.万通控股董事长冯仑在2009年提出了立体城市的新型建设计划,该计划的主要内容是在大约一平方公里的土地上,打造一个建筑面积约为600万平方米,可容纳10到15万人口的中密度建筑群.
其实,在人多地少的东亚地区部分都市,数十年来积累了丰富的立体城市（TOD站城一体化）和PPP（公私合作伙伴关系）经验,并成为城镇化转轨的有效抓手.而立体城市能否立足中国城镇化的下半场,如何有效吸纳社会资本,或将决定其成败.
密度不是问题
随着近30年来中国经济的快速增长,城市化速度逐步达到顶峰.目前,中国每年有 18,000,000 人口由农村涌入城市,盲目的地域性迁移和城市缺乏理性思考的野蛮生长模式造成了诸如土地资源紧缺、环境污染、生态破坏、交通拥挤等一系列城市化矛盾和挑战.立体城市正是基于对中国城市发展问题的探索.在产业主导和可持续发展下,有专家认为,这是契合中国快速城市化进程的一种综合解决方案.
立体城市坚持竖向发展、产城一体,目的是要改善城市的低密度分散化倾向,提升城市密集度,提高城市土地使用效率,在1平方公里内,打造建筑面积600万平方米,常住10-15万人的城市.将城市的发展从“摊大饼式”向“三维立体式”转变,即把原有平面无序延展的城市,集中并向空间方向拉伸,高效利用土地.
冯仑直言,立体城市的密度在现实的操作中遇到了一些问题,受到质疑,比如容积率太高.但是他们的“新城国际”项目,容积率和国贸差不多,国贸的平均容积率大概是4,“新城国际”容积率就是4.
冯仑说：“我们不是做学术研究,就是去看,到全世界密度最大的城市找比较舒服的地方.日本的大丸有地区是又大又舒服的地区.1.2万平方公里,建了800万平米建筑.我们立体城市的标准就是根据这个来的,即1平方公里600万平米的建筑.新加坡原本国土面积570平方公里,现在填到600多平方公里,但它承载的人现在也是600多万.现在新加坡规划的新住宅区一平方公里就4万人,就是按照这个规划的,但是我在那里住了一年多,非常舒服.所以密度本身并不是一个特别吓人的问题.只要我们规划得当,我们可以有大丸有这样的享受,也可以有新加坡新地区的这种便利.”
打造“立体城市”就需要大量资金投入.冯仑的解决办法是成立“立体之城发展基金”,并且已经吸引到红杉资本的沈南鹏、易居中国的周忻,以及诺亚财富的汪静波等知名投资人参和进来.在具体的产业规划上,医疗健康产业将是立体城市最主要的核心产业之一.其次更多带动的是现代农业,尤其是现代植物工厂.“立体城市并非万通一己之力就能完成,万通所扮演的角色,就是类似于用接线板整合进各类产业和资源.”冯仑认真说道.
“我们的建设就好比‘仙人掌’,根和关键的部分都是连在地下的,上面则是一个一个相对独立的.”冯仑并不认为立体城市的进展缓慢,而是相较于以往的城市建设,更注重打好地基,首先要做好地下的轨道交通设计等,“这样有利于规划,我们的理想和现实也更容易找到一种结合点.”冯仑说道.
制度性成本
人们通常认为,城市化的过程就是聚集,而聚集要伴随着轨道交通的发展.在交通数据上,轨道交通的节点把入住率提高了.解决土地的集约化使用,同时提高具体效果,这个过程中使产业和生活融合在一起.
冯仑在某论坛上坦言,“立体城市”可以解决当下中国社会面临的许多问题,比如土地集约化使用,提高人群聚集效率、低碳问题等等.而且“立体城市”能将人们的生产和生活融合在一起,进而可以很好的进行社会管理.
但其话锋一转,“这种建设模式在中国的实践当中并不容易,国家对城市的管理涉及很多法规,有涉及到土地的,有涉及到规划的,在社会转型时期还包括非经济、非技术的”.
其举例称,制度性成本就是其中一个难题.“什么叫制度性成本呢?我们在成都做了一个项目,签了约,手续做好了,结果书记被抓起来了,等到下一个书记来,项目又不行了.最后这个事儿就被搁下来.当然,投入的资金也不会有人赔偿.这个合约签了以后,也没法实施,只能认了”,冯仑称,“好的模式可以解决问题,但在中国的城市实践当中真的不容易”.
立体城市是理想城市的一种模式,设想比实践更多.不管怎样,立体城市是通过企业为主导来探索的新模式,这是不多的.有人认为立体城市进度太慢,冯仑回应：“新城国际做了12年,才做了40多万平米.而立体城市要做500到600万平米,如果按常规性做法,则需要40年,但我们10年左右建起来就已经够快了,这是大项目不能着急.”
第三方监管
当然,立体城市能否够立足,还要以轨道站为核心.为了实现我国城市土地及环境资源利用的最大化,就必须综合考虑交通系统和土地利用,立体城市策略正是交通系统和土地用地开发相协调的完美诠释,更是PPP模式引入的标配.
但在这个过程中也会出现一些问题.中国人民大学教授曹远征认为,PPP模式指的是政府和民营企业间的合作关系,而当下的PPP做法经常是政府凌驾于民营企业之上,“这是没法做成PPP的”.其认为,理想状态下,应该是民间提供资金、技术、运营服务能力,而政府负责监管、生态体制.“这个监管需要跨越很长时间,很多基础设施项目要几十年,因此合作是第一点”.
针对于监管的问题,曹远征认为应该采用第三方监管的模式.“做水的项目和做气的项目,做公交的项目跟做地铁的项目,做网络的项目和做园林的项目,都是要做PPP,但物理性质决定它们完全不一样,可被运营商业化的可以做,不可运营和不可被商业化的再商量”.
曹远征称,“现在很多PPP只讲融资,而不讲究运营能力、专业监管,这是很大的问题”.其呼吁成立城市公共事业监管委员会,用专业的第三方来监管PPP项目,而不是靠行政权力来监管.“我们呼吁政府在行政体制改革中,要特别考虑城市功能服务的监管问题,这是专业,不是权力”.对于监管的内容,曹远征认为只需三项：准入、牌照、全成本的价格监管.
冯仑从民营企业的角度看PPP模式,他打了个比喻,就像看场电影,开始挺高兴,等到中间上个厕所就走了.“PPP的故事和我们期待有距离,最大的距离就是挣不到钱.据我了解,目前房地产企业介入PPP项目的并不多.”冯仑说道.
无论立体城市还是轨道交通,地方政府都急不得.“如果是政府和国企包办,不顾市场和人的关怀而发展出来的空洞的城镇,我们认为是不可取的.”冯仑表示：“‘立体城市’的发展,是在政府规划和产业指导下的由企业主导的发展模式.这种模式,会节约资源,会在每个环节去考虑客户最终的体验,而不是只考虑到领导的体验.”
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