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楼市连涨13个月,政府调控措施亦推出多轮.在一系列内外环境因素皆剧烈变动影响下,香港楼市未来走向如何?会否再现20年前“爆煲”时的景象?
上午10时左右,等待资格抽签的认购者队伍由售楼处开始蔓延至附近的过街隧道,从与其衔接的天桥转出,一直排到港铁站附近.即便面对的是惯于排队等候的香港人,地产商仍派出了数百名工作人员维持秩序.这是今年5月下旬,《财经》记者在香港某新楼盘开售现场的所见.
长长的人龙,正是当下香港楼市热度的缩影.受诸般因素助燃,新盘构成了楼市当下热销的主体.截至5月22日,今年香港一手私有楼盘注册金额已达1024.2亿元（港币,下同）,较去年上半年680.6亿元高出五成.总成交量也由1月的3300宗左右,升至4月的超过7000宗；此外,面积小于431平方呎（1平方米约为10.76平方呎,下称呎）、总价较低故被称为“上车盘”的销售也呈畅旺态势：累计连升13个月后,总升幅为21.8%；类似的涨势还蔓延至公屋,呎单价贵过私楼的案例亦开始出现.
面对如此迅猛升势,香港特区政府（下称港府）虽已屡次“出招”调控,其手段的种类及有效性仍被认为捉襟见肘.这既使得上述楼盘首批开售的500个左右单位迎来了近1.5万名认购者抽签竞购,也让越来越多的人以20年前香港楼市爆煲前的火热场景比照当下.
截至6月初,被认为是楼市“制冷剂”的美国加息及新楼供应量增加,尚未打破香港楼价继续摸高的态势.如此“长升长有”背后,令港人乐观与悲观的原因各有哪些?这场与数百万市民财富及杠杆承受能力相关的消耗战又将趋向何方?此间相关利益方一年多以来的各自经历,应可为寻求一定线索.
买方追涨：本地与非本地
在香港新界居民邹毅宬女士看来,去年底其将自己持有的一套小房子卖出时,虽有其不得不换大房子的个人原因,但从市价来看,“应该也没有太多上涨空间了”.但事实证明,她对于楼市需求端的判断仍相对保守.
她的这套房子位于沙田花园城雅碧苑,于2013年下半年时以280万元购入,是一套实用面积约为305呎的一室一厅楼房,虽受制于朝向及格局等因素,至卖出时仍已涨至355万元.“360万元放盘给*后,总共只来了两拨人,从决定卖到减几万卖出,一共花了不到一个星期时间,太快了以至于没缓过劲儿来.”她对《财经》记者称.
时至今年5月,与其所售楼盘仅一街之隔的河畔花园F座中层的一个楼盘,实用面积242呎,以290万元购入的原业主开价450万元,也在一周左右后以443.7万元售出.超过1.8万元的呎价,既创下了新界区内上车盘的新高,也给香港楼市“楼价愈细、呎价愈贵”（总价越低单价越贵）现象增添了新注解.
“我在买楼前也看过这个楼盘,其特点一是临近沙田城门河,算是河景房；二是在很小的面积内也做出两到三室,适用性强.我那个单位虽没有这些特点,但胜在呎价低,等到今年出手的话,能再多卖50万元.”邹女士称.
如果房子再晚出手几天,她的选择可能会有所不同.在其卖盘后不久,港府宣布推出新辣招：对已持物业的当地居民,在购入二套房时,将征收相当于物业交易价的15%作为印花税.对不少等待“上车”的首置客来说,一度认为此举可令楼价回落,并进入持币待购状态；本地的一家地产*龙头公司也在春节前后预测称,楼价有下跌10%左右的可能.
市况证明了这些预期尽皆落空.从3月开始,香港楼价开始进入迅速上升通道.港府公布的首季经济报告称：“今年住宅物业市场重拾活力,3月更变得颇亢奋,首季成交量虽按季少22%,但较一年前的极低基数,高出113%.交投量由今年1月的3286宗显著增至3月的5856宗,增长达78%.”
这意味着,香港楼价在今年一季度同比又上升4%后,已较1997年时的顶峰还要高出85%；而市民的置业供款负担比率则进一步恶化至66%,高于过去20年45%的长期平均水平.
邹女士楼盘的买家,能在一定程度上代表这批购买力着实有限却在不断用破顶价抢购的买家：一位做保安员的母亲,买房是为了给从事IT业、月薪3万元左右的儿子做婚房.因首期有限,借足了中银对此类楼盘的最高九成按揭额度.因儿子一人信用不足无法通过银行压力测试,母亲也要联署签名担保.
“儿子现在没房也没女朋友,担心他娶不到老婆,也害怕总价超过400万元后这辈子真的就再也买不起房子了.”这位买家在试图与邹女士砍价时称.据其透露,房子买了其实也“住不起”,只能通过放租来偿还大概每月1.3万元的房贷.
愿意帮孩子购房“上车”的父母,其涉猎范围并不止于二手楼盘.在5月新开盘的一个楼盘销售过程中,地产商就表示：其买家中有65%的部分是35岁左右的年轻人.以其面积为370呎、单价为1.6万元的单位为例,总价接近600万元,因银行只提供六成按揭,故买家首付需拿出240万元.
“30歲左右的年轻人,一般只工作了十年,每月储2万元才有机会储够这一数字.但他们刚工作的时候,可能全部工资也不足2万元.楼价与其购买力脱节,部分买家眼见楼价升得这么急,子女成家立室时会买不起楼；不如趁自己还力所能及,先替子女置业,早做准备.”香港中原集团主席施永青撰文称.
楼市买家愈加年轻化现象,也被普遍认为与第二次置业要缴纳15%的印花税辣招有关：作为从价税,一个800万元的单位要付120万元的税,故有人会借家中年轻成员首次置业的名义来进行投资.
此外,香港楼市观察人士林本利则认为：在过去十年中,据其进行的相关测算,约有10万个香港家庭因为“落错车”（即希望先售房再买房却踏空）而伺机重新上车,也构成了潜在的强大购楼需求.
“这些几年前卖了自住楼的人,和那些一直看淡楼市不买楼的人,正在因‘遗憾效应’日益陷入恐慌状态.原本能在港岛买两居的钱,现在却只能在元朗买套纳米楼.政府即将换届,不知道林太（候任特首林郑月娥）又会出什么新招.总之,有好过没有.”邹女士称.经过较长的观望后,她的一位新移民朋友去年底在港岛斥资超600元万买了套小两室,其楼龄已超过40年.
楼市论文参考资料：
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