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在万众瞩目中,万科在今年年中于广东佛山斩获的一块70年100%自持地块,11月3日由城市公司低调举办了项目奠基仪式.这场名为“CCB建融家园.泊寓项目奠基仪式”看似常规,却重磅出现了万科集团董事长郁亮和中国建设银行董事长田国立的身影.
这并非万科的第一宗自持地块.自去年年底,万科在北京以109亿元拿下了北京海淀区的2宗全自持地块以来,在外界的疑惑声中,再战佛山、广州,目前万科手中自持面积超50%以上的地块达5宗.
“此为全国范围内首个金融集团与大型房地产公司共同建设的品牌项目,拟打造成为集租赁住宅、租赁公寓、商业、体育、教育等多业态于一体的租赁社区,共计约2400套租赁房源.”万科方面率先在佛山交出了答卷.
2016年5月,万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”,相比于一般的公寓,其主打年轻客群,装修偏个性化,兼具生活情调.不仅配备了公共厨房、书吧,还有台球室、观影室等,方便年轻人生活和休闲.价格也适应年轻群体的定调.
在佛山落地已有的品牌,显然万科选择了一张“安全牌”.对于目前相关自持地块的拿地方向和规划,此前万科内部有相关人员向《21CBR》记者表示：“还未成型固定的策略,主要靠一股信心向前推进.”
据《21CBR》不完全统计,目前国内已成交带“自持”住宅用地超70宗.一时间“房企自持”已成为热点词汇.
自持地块如何突破原有的商业模式,最终实现盈利?对于房企来说,这一命题仍然充满悬念.
土拍溯源
2001年12月,一位地方的开发商老总一筹莫展,为了获得一块项目土地,他到处托人“走关系”,依然竹篮打水一场空.
“我从来就没有从正规渠道批到过地皮.”他大吐苦水,“按规定,房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮,但实际操作却是另外一回事,地皮早就被有关系的人瓜分了.”
一块地皮,没关系的人拿要5亿元,有关系的人拿只需3亿元甚至2亿元就可到手.如此算来,如果最终房子同样卖5000元/平方米,后者赚取的显然是超额利润.
当年的北京已有3000多家房地产公司,实际上真正做项目开发的仅为十分之一,其余大部分被称为“地虫子”——做倒地生意.通过各种关系进行土地的囤积,有关系的人能够很轻易拿到地并进行炒卖,谋取暴利,这种现象在当时尤为普遍,土地价格在北京房地产项目的开发成本中占到了40%.
彼时,另外一边,深圳宝安土地分局的一位负责人,因为独自一人把城区的土地卖光,最终畏罪自杀.
一时间,全国各地土地市场黑幕交易的新闻纷纷被*.土地规则变化正在酝酿发酵.
2002年5月9日,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台,内容显示：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让.
2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了“71号令”,终结了之前延续21年的土地协议出让制度,自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式.并要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让.
一纸通令规定了最后的时间大限,一下子忙坏了京城内外的开发商们.原来的金饽饽,瞬间成了烫手山芋.各家项目公司着急地寻找下家,在随后的几个月中,二手土地信息漫天飞.当时市场上流传的一个数字是,北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手.全國土地供应情况
梳理整个房地产行业的发展史,有人将“831大限”称之为“开启楼市黄金十年的一把钥匙”.
在公开市场的竞争,由此开始,也奠定了此后相当长一段时间里,“价高者得”的土地市场游戏规则.
2005年8月的北京,迎来了夏日的酷暑,同样大热的还有城内的土地市场.
一块清河毛纺厂地块引发了群雄争夺.当时顺驰、富力、华润、北京城建等7家大房企的高层参与竞拍,在经过81轮激烈竞争后,华润以超出起拍价7亿元、总价25.65亿元胜出,其楼面地价达7800多元/平米,这就是后来的华润橡树湾项目.当时马甸以北的住宅价格仅为4500元-5000元/平方米,热捧过后的清河毛纺厂成为北京首宗“面粉贵过面包”的地块.
2009年和2010年,土地价格上涨迅速,各地频繁出现高价地,“创新高”的单价和总价更新频率愈加频繁.
让一向以高傲倔强示人的任志强首次承认自己失败,是在2010年3月的一场土地市场的争夺战中.当时,任志强与其所在的华远地产参与大望京1号地的竞拍,经过84轮的激烈竞价,最终地块以40.8亿元总价,楼面价高达27529元/平方米被远洋地产旗下子公司夺得,华远地产落败,被潘石屹讥讽为“花钱买丢人”.
从2004年到2013年间,火热的拍卖出让是最具代表性的场景.“很多人在一个大房子里,面对拍卖师的报价不断举牌,气氛一度推向*.这种场景,是那个时代的真实写照.”北京一家上市房企人士表示.
“黄金十年”的启动,一发不可收.
高价地元年
2016年8月17日,位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿元,吸引了18家企业前来竞拍.
最终该地块以110.1亿元的总价成交,10万元/平方米的名义楼板价、14.3万元/平方米的可售面积楼板价、139%的溢价率,创下中国土地成交史上的“最贵”纪录.业内人士表示,未来项目的售价或将超过18万元/平方米.
中原地产研究部的统计数据显示,2015年,40大城市土地出让金合计成交了1.88万亿,比2014年全年的1.83亿约上涨了3.2%.
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