原创《农村土地抵押运行实践和制度完善》：本文关于抵押论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
摘 要：农村土地抵押的客体是土地使用权,囿于现行法律规范不同类型的农村土地使用权具有不同的抵押能力；土地权利形态的多元化趋向在各地区的土地市场化运作模式中得以显现,不同的农村土地使用权形态能否抵押取决于立法选择.农村土地抵押制度的完善有赖于建设农村土地使用权流转规范体系,健全农村土地登记公示制度,设立农村土地银行和土地使用权价值评估体系,以及构筑农村土地抵押融资的法律风险防范机制.
关键词：土地使用权；集体所有权；农民集体；土地市场化
中图分类号：DF45文献标志码：A文章编号：10085831（2015）02012905为达“地尽其利、地利共享”之目标,和国务院于2014年1月19日印发的《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》指出：“在坚持农村土地集体所有权的基础上,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,并且允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资.此外,将选择试点地区推进农民住房财产权抵押、担保和转让.”曾有学者做过估算,中国尚有将近30万亿价值的村镇住宅和100万亿价值以上的农村土地资产由于处于资产评估体系的视野之外而沉淀在土地上[1].若通过政策的实施和相关法律法规的调整,将上述潜在的农村土地资产盘活,将大大增强农业和农村经济发展的能力,促进农民增收.基于此目的,如何克服农村集体土地所有制的封闭性,在农村土地使用权的层面上考量农村土地抵押,且具体如何抵押?不失为一条符合中国农村土地产权制度实际的现实主义道路.
一、农村土地抵押制度的法律分析
(一)土地抵押的客体是土地使用权
权力永远不能超出社会的经济结构以及由经济结构所制约的社会文化观念.中国现阶段的农村土地权利设计,亦不能超出建立在当下农村生产力发展水平基础上的农村社会组织结构和基本利益格局,更不能脱离农民在土地权利问题上的文化观念和习惯心理.现行立法要做的不是去改变农村的土地所有权形态,而应在确保集体土地所有权的基础上考虑如何改造集体土地产权制度,以激发其财产权权能和拓展农民土地权益实现途径.法国的农地用益权可以通过转让、出租和抵押等方式流转[2].日本连续出台《日本农地法》、《日本农业经营基础强化促进法》和《日本新农业基本法》等有关农地改革和调整的法律法规,以鼓励包括“抵押”在内的土地使用权流转,提高农地利用效率[3].俄罗斯于2002年通过《俄罗斯农用土地流通法》,允许农用土地买卖和抵押[4].邻国越南实行土地国有,特别重视农地使用权流转的法律制度建构.根据其1988年的土地改革和1993年《越南土地法》,农民被赋予五项土地使用权,包括转让权、交易权、出租权、继承权和抵押权.1995年《越南民法典》第五编对土地使用权流转制度进行了详细规定,其涉及土地使用权的租赁、抵押、转让和继承等内容[5].《越南民法典》确认了土地使用权的物权性质,并在土地全民所有的宪法原则下,为适应土地商品化和资本化的需求设计了包括抵押在内的一套土地使用权流转法律制度.各国允许农村土地使用权以抵押等多种方式流转的法律规定,表明各国在不同的农地财产权及人地矛盾下,在盘活农地资源、提高农地利用效率方面的努力是一致的,以适应现代化农业国际竞争体系下农地规模经营和农业融资的需求.
中国现行的土地法律制度实行的是土地国家所有和集体所有的二元结构,且土地的国家所有权抵押和集体所有权抵押,皆被立法所禁止.长期以来中国《宪法》和《土地管理法》等法律法规对两种土地所有权有不同的规定,尤其在两种土地使用权方面存在较大差异（表1）.对同样的权利（土地使用权）应当给予同等的保护.对城乡土地使用权的差别对待,有违法律的一般公平性.
(二)不同类型的土地使用权具有不同的抵押能力
土地使用权具有不同的类型,不同种类的土地使用权具备不同的抵押能力（表2）.国有土地使用权可以出让、转让、出租和抵押,即法律按照不动产用益物权的模式设计运作,但对农村集体土地使用权而言,则不能享有用益物权的某些权能,尤以抵押权为甚.
使用权乡镇企业建设用地使用权禁止单独抵押,若以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时,其占用范围内的土地使用权可一并抵押.公益建设用地使用权禁止抵押和转让.禁止抵押和转让.家庭承包经营权
荒山、荒丘、荒沟和荒滩的承包经营权禁止抵押,但可以转让.
允许抵押和转让.如表2中所示,集体公益建设用地使用权被禁止抵押,乡镇企业建设用地使用权虽然原则上被禁止抵押,但又在立法上预留了一个口子,即如果以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时,其占用范围内的土地使用权可一并抵押.由于权利取得的无偿性和权利人的身份性,宅基地使用权一般禁止转让和抵押,但是能否转让或抵押给本集体成员,立法并不明确.农地使用权因关涉农民的社会保障功能,现行法在能否抵押问题上较为审慎,家庭承包经营权被允许转让,但不得抵押；至于四荒地承包经营权,由于其取得的竞价性和主体的非限定性,则可以自由转让和抵押.
(三)具体形态的土地使用权能否抵押取决于立法选择
现行立法上,农村土地抵押的制度安排主要存在土地抵押权利的行使范围过窄和土地抵押权的类型较为单一的问题.究其缘由主要由现行立法设计上对农村土地担保的制度供给不足所致.虽然1994年《城市房地产管理法》和1995年《担保法》皆对土地抵押权作了规定,但是立法者对农村土地使用权的抵押却予以严格控制,除了以乡镇、村企业的厂房等建筑物作抵押和以四荒地土地使用权作抵押两种特殊情形外,农村土地抵押被立法一概禁止.《担保法》第37条规定耕地不得抵押；《农村土地承包法》第32条规定土地承包经营权可以依法转包、出租、互换、转让或者以其他方式流转,但未明示抵押属于“其他流转方式”；2005年最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的,应当认定无效.”从逻辑关系上判断,“转让”较之“抵押”更具有彻底性,因为抵押并不必然导致土地承包经营权的转移.土地承包经营权的转让尚被立法所允许,土地承包经营权的抵押自然不应被立法所限制；所谓的承包经营权抵押禁止,亦根本无法实现,却徒增债务人的交易成本和交易风险.
抵押论文参考资料：
结论：农村土地抵押运行实践和制度完善为关于抵押方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关房产抵押论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
