原创《业主大会网络运行模式探究》：本文关于业主大会论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
摘 要：业主大会作为住宅小区的自治组织,在运行中存在会议召开难、业主决策难等的问题,在小区公共事务治理中未能充分发挥作用.随着信息技术的逐渐成熟,通过网络使业主参与到小区公共事务治理中成为业主大会运行的新模式.比较组织的业主公共决策平台和民间自发组织的社区公共交流平台,前者更适宜安放业主大会的法律定位,其决议的效力更具有权威性.因此,在合理注意网络安全的前提下,未来业主大会运行模式的发展方向应当是依托民间网络平台,加大设立的业主公共决策平台建构,以推动业主大会的健康发展和社区建设的和谐稳定.
关键词：业主大会；社区公共事务；网络运行模式
中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1673-8268（2016）01-0106-06
一、问题的提出
根据《物业管理条例》第8条的规定,我国立法上的业主大会是“代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织”[1].一个物业管理区域内成立且只能成立一个业主大会.作为全体业主的代表,业主大会的职责是对法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项做出决定；由于这些事项关涉到业主们在居住小区中最为重要的权利和义务,凡与之相关者均应通过业主大会会议、多数票决并形成会议决议的方式加以决定①.也就是说,作为全体业主的最高决策机构,我国业主大会运行采用的是会议票决模式.
就实质意义而言,聚集所有业主召开会议,对所议事项进行充分讨论后再表决,才能真正体现业主们的自治意志；但在形式上,过于庞大的成员数量以及由此衍生的决策与执行上的混乱,不仅阻碍了业主大会的有效运作,而且导致了物业管理的困难,要在实现实质正义和达到便捷形式之间寻求平衡与协调并非易事.正如奥尔森的经典研究所指出的,即使一个群体存在一致的共同利益目标,由于个体自利导致的搭便车行为,群体往往也无法实现一致的集体行动[2].这种集体行动的困境正是我国当前物业纠纷频发的根源所在,其核心问题直指业主大会的运行模式.
如何才能使业主大会有效运行,提高其决策力,是摆在业主、物业服务企业和地方房地产行政主管部门面前的共同难题.可喜的是,随着互联网的普及和网络社区的发展,业主大会网络运行模式悄然兴起,迅速在民间流行,并获得了认可.通过网络平台（论坛、、微信、微博等）,业主们可以随时随地参与小区公共事务讨论,及时发布和获取各种与小区事务有关的重大信息,并且可以相对有效地进行表决,这些都有利于业主充分行使自己的物权,积极参与小区公共事务管理.作为新生事务,业主大会的网络运行模式还未获得学界的普遍关注.因此,本文在剖析传统业主大会运行模式所面临的困难及其原因的基础上,介绍目前业主大会网络运行的两种主要模式并对其加以比较,进而提出我国业主大会未来网络运行的发展方向,为我国物业管理制度的完善提供路径参考.二、业主大会传统运行模式面临的困难及成因我国《物权法》、《物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》等对业主大会会议举行的时间、表决的流程、表决的事项、表决通过的票数以及规则等作出了详细规定,这些法律、法规构筑了业主大会运行的基本规则,是业主大会决策性和有效性的制度保障.然而,在实际操作过程中,业主大会的运行并不顺利,由于人数众多、程序繁琐等主客观原因,业主大会的运行一直存在两大困难：一是会议召开难,二是形成决议难.
(一)业主大会会议召开难
《物业管理条例》第13条规定,“业主大会会议分为定期会议和临时会议”.根据《物业管理条例》第15条,“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责：（一）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；等”即业主委员会为业主大会（定期和临时）会议的法定召集人.但实际上,我国业主委员会的成立率非常低,这严重制约了业主大会会议的召开.2012年,深圳全市业主委员会成立率不足30%[3]；南京[4]、郑州、太原等地业主大会、业主委员会的成立比例均不到10%；北京在2011年也是数量上勉强达到20%,其中还有部分名存实亡[5],并且这个数据迄今并没有明显提升.召集机构缺位,会议的组织召开当然无从谈起.
即使业主委员会成立,召开业主大会会议仍然不容易.从逻辑上讲,业主委员会由业主大会依法选举产生,它应当认真执行并落实业主大会的决议,代表和维护全体业主的合法权益,处理日常的物业管理事务.但是,现实并非逻辑推演,业主委员会一旦产生,作为一个机构,在当前缺乏有效监管机制的情况下,它就存在异化和失控的可能性,大量的实际案例已经验证了这一点.不少业主委员会不作为、不理事,成立后就没有组织召开过业主大会,对小区的事务不闻不问,任期届满也不组织改选；有的则是乱作为,怀有私心,或者热衷于招聘物业服务企业和找物业企业的麻烦,或者随意处置业主共有财产和共有部分的收益,从中获取私利；某些业主委员会的成员缺乏解决问题的能力和方法,文化水平低,法制观念淡薄,年龄偏高,当业主权益受到损害时不是通过正当的会议协商解决问题,而是以召开会议的名义聚众哄闹,扩大矛盾和事态 [6] .
此外,业主自身的参与意识不足和条件不具备是导致业主大会会议不能召开的一个因素.业主大会会议涉及所有业主的公共事项,需要全体业主集体行动,但单个业主花费一定时间和精力所决定的事务中只有极少一部分关涉其个人利益,成本与收益的落差,使得业主大会的召开难免遭遇集体行动困境.如亚里士多德所言：“凡是属于最多数人的公共事务常常是最少受人照顾的事务,人们关怀着自己的所有,而忽视公共的事务；对于公共的一切,他至多只留心到其中对他个人多少有关的事务.”[7]再则从客观上讲,许多业主由于时间问题或是身在外地,也无法参会议.
(二)业主大会会议决议难
多数人共同决定的基本形态就是开会,《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定,业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；《物权法》第76条对于业主的权规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.这是一个双权重、多数决的规定,即表决需考虑建筑面积与业主人数的双重因素,并且以多数人意志为准.这样的制度设计,目的是为了保护小业主的表决权,充分体现平等和公正,但却不可避免地导致了对参与人数和形成决议的比例要求过高、操作性不强、业主决议难等后果.
业主大会论文参考资料：
结论：业主大会网络运行模式探究为关于对不知道怎么写业主大会论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文业主大会论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
