原创《工程造价业务在房地产估价中的应用要点》：本文关于工程造价论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
【摘 要】本文首先介绍了房地产估价和工程造价的含义和异同点,接着论述了工程造价技术在房地产估价中应用的一般规律,最后举例说明要点,总结经验.
【关键词】工程造价；施工图预算；房地产估价；重置成本法
房地产估价和工程造价是两个概念范畴的不同专业,但局部又有相似之处.在房地产估价业务中使用成本法估价时,如要获得相对比较准确的估价结果,房地产估价师有时会借助工程造价人员专业知识理论和技术手段.
1.房地产估价专业即成本法简介
房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动.
房地产估价成本法：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建和折旧,然后将重新购建减去折旧来求取估价对象价值的方法.重新购建是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润.折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场價值与在估价时点的重新购建之差.
成本法也可以说是以房地产各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法.即先把房地产分解为它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加.因此,成本法也被称为积算法.由此还可知成本法中的“成本”不是通常意义上的成本（不含利润）,而是（包含利润）.但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价等相关概念.
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值.通常把成本法测算出的价值简称为积算.
成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是重复的,哪些被遗漏了,以及哪些被高估了,哪些被低估了.因此,成本法测算出的房地产价值看似有“依据”,特别是在有“文件”规定房地产的构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下.
2.工程造价以及施工图预算的概念
工程造价是指进行某项工程建设所花费的全部费用,其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等等.工程造价的任务：根据图纸、定额以及清单规范,计算出工程中所包含的直接费（所有的分部工程、分项工程所消耗的人工费、材料费、机械台班费等等）、间接费、规费及税金等等.
施工图预算的概念：“根据施工图、预算定额、各项取费标准、建设地区的自然及技术经济条件等资料编制的建筑安装工程预算造价文件.在中国,施工图预算是建筑企业和建设单位签订承包合同、实行工程预算包干、拨付工程款和*工程结算的依据；也是建筑企业控制施工成本、实行经济核算和考核经营成果的依据.在实行招标承包制的情况下,是建设单位确定标底和建筑企业投标报价的依据.施工图预算是关系建设单位和建筑企业经济利益的技术经济文件,如在执行过程中发生经济纠纷,应按合同经协商或仲裁机关仲裁,或按民事诉讼等其它法律规定的程序解决.”
施工图预算包含：人工费、材料费、施工机具使用费、利润、税金、规费
3.施工图预算与房地产估价成本法的对比
由以上对比可见,房地产估价中,只有房地产估价的成本法可以借助于计算工程造价（施工图预算）的方法.
在房地产估价中成本法中,估价师不使用施工图预算法方法时,一般采用单位比较法、指数调整法、概算指标法等比较简单明了省事的方法,但其采用的数据,来自于历史数据,加之,现实中,几乎没有任何两幢建筑物完全一致,所以,单位比较法和概算指标法通常不那么“准确”.而施工图预算针对特定的评估标的,计算其预算造价,能更加具体准确地获得其“重置全新成本”.并且施工图预算也较易为社会各方所接受认可.
但施工图预算并不完全等同于房地产估价中的成本法,后者还要计算前期费用和其他费用,这些都是重置成本的组成部分.
4.实际案例分析
某国有土地上房屋征收项目,被征收人一处河工建筑物需要评估,主要工程内容为石砌驳岸83m,工程施工图纸、竣工预结算文件齐全.
此类建筑物不属于住宅类房屋,估价公司缺乏政府估价指导,因此,需要用估价技术重新估价,确定用重置成本法估价,拟取得造价工程师的帮助,计算其工程造价.
造价工程师首先应明确,该业务目的是计算房地产估价中的“重置全新成本”,对应的是工程预算中的“施工图预算”,而不是实际竣工造价（结算造价）,因此,对于工程施工中发生的各种施工图之外的签证、变更都不能进入“重置成本”.这一点被征收人（补偿对象）难以接受,不能理解.因工程已经建造完毕,各种竣工图、施工签证单完备,预算员初始参与协助评估,也思维惯性地开始汇总结算,求取实际建造成本.但明确协助业务目的之后,可以纠正认识误区.
第二,编制施工图预算时,不能按照工程建设当时的要素,理由同上,应按照现时的要素,理由同上.
第三,施工图预算是否一定是重置全新成本?显然并不必然.造价工程师参与房地产估价,其利用工程预算知识理论编制的施工图预算只是一个技术途径.在建设工程市场,施工图预算是承发包双方确定工程合同价的依据之一,但经常在此基础上存在上下浮动（让利）.因此,造价工程师必须考虑当地的建设工程市场,关注类似工程发包的实际与施工图预算的差异.
第四,得到造价工程师出具的工程预算意见之后,也不是房地产估价可以直接使用的“评估价值”,估价师后续仍要处理开发利润、资产折旧等问题,这属于房地产估价技术理论的范畴,本文不做讨论.
结语：
工程造价人员利用概预算技术理论,参与房地产估价业务,拓展了业务范围,发挥了自身的优势作用.但房地产估价业务与工程造价业务存在本质差异,要明确房地产估价目的,正确选择自身专业工作的技术路线,纠正认识误区,应用正确的造价知识理论,提供符合估价目的和技术路线的造价成果文件,在跨专业协作中,有效提供帮助,发挥价值.
工程造价论文参考资料：
结论：工程造价业务在房地产估价中的应用要点为关于工程造价方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关工程造价论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
