原创《由几宗土地拍卖而想到》：这篇土地拍*范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
今天3月的一天,随着拍卖师一声槌响,无锡市201.年第一批经营性用地土地拍卖终于尘埃落定,该批宗地中,锡国土2010-35号编号为XDG（XQ）-2008-46地块的一宗加油站用地的拍卖情况格外引入关注,该宗地位于新区鸿新路东侧、新宅路北侧,共3,03亩,净地出让,起拍价为112万/亩,成交价足足翻了10倍,以1122万/亩的高价成交,也创下了无锡市加油站用地拍卖出让的最高纪录.
此后7月3日,湖北省武汉市出让9宗地,其中有两宗系加油站用地,分別位于洪山青菱乡武咸公路和汉阳赫山北路,起拍价630万和1500万,经过中石油和中石化在现场300多轮的竞价,最终被中石油以5330万元、8080万元的天价竞得.
究其原因,除竟拍人几方之间相互争抢哄抬竞价因素外,加油站用地的紧缺性和高赢利性的特征也起了很关键的作用,
此后,不论是日常工作中同事之间的讨论还是洽谈业务的过程中,只要涉及到加油站用地的时候上述宗地的成交价就变成了必提的话题,特别是二级市场评估时,不论是银行、资产占有方或是被收购方都会以无锡这宗地的成交情况作为议价的基础,而本文亦试图结合笔者的工作实践对加油站的评估思路和方法稍作阐述,
一、基本概念
依据GB/T21010-2007《土地利用现状分类》,加油站用地属于商业服务业用地中之批发零售用地①.加油站是汽车增添燃料的场所,从实物形态来看主要由地下贮油罐、加油柱和管理室三部分组成,主要任务是贮存、保管、供应汽车用燃油（汽油和柴油）和润滑油等.应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用.
在我国现阶段加油站经营采用特许经营制,所谓特许经营,是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的和加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用,被授权的加油站按照合同约定在特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务,并向授权企业支付相应费用.
从建国到现在,我国加油站的发展经历了数量由少变多,由无序竞争到市场化竞争,从私建、乱建到统一规划的发展历程,在利益的驱使下和盲目建设的招商引资的影响下,长期以来,各地加油站难以得到合理的规划,布局参差、杂乱无章.2002年以来经国家集中清理整顿,整治了很多非法的和不符合规定的加油站,使人们对加油站的观感逐渐好转.随着人们经济水平的提高,对安全保障的关注越来越强烈,对身边的加油站潜在的不安全的因素考虑的越来越多,也使加油站的选址和建立面临越来越多的困难.
作为以成品油零售为主要贏利点的加油站而言,车流量的大小一定程度决定着加油站的命运,故加油站用地的选址更多地考虑到司机的等候心理、堵车原因、车流速度较慢,不易堵车或者便于插车等因素.另外还要考虑周边有无遮挡即可视程度和车辆易进出程度,
根据GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》8.4.2.1估价方法选择中,商业用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价②.下面笔者结合自身的工作实践来谈谈对几种主要评估方法评估加油站用地中的一些认识.
二、加油站用地评估的传统方法
(一)市场比较法
市场比较法是将委估宗地和市场上近期客观成交的同类用地进行比较,进行修正,以得出其市场比准价格的估价方法.
不论是《城镇土地估价规程》还是《房地产估价规范》,对于这类经营性房地产都明文规定市场比较法为首选评估方法,而加油站用地由于其自身的特殊性,位置稍有差异、过往车流量略有差异对整体经营收益影响很大,所以虽然现在加油站用地的出让一般都通过招拍挂的方式进行,市场交易案例较多,符合市场比较法应用的前提条件,但是笔者认为,现行的土地招拍挂市场容易受到诸多因素的限制,比如地方政府为了招商引资或其他原因,人为设置竞拍门槛,导致地价以低于市场价的价格成交；又比如开篇所提起的宗地,由于几方有意或无意地哄抬价格,再加上拍卖现场的气氛影响,导致地价以远高于周边同类地块的价格成交,而且由于我国经济较长时间处于上升通道,以市场价值类型进行评估的房地产,即使出现价格虚高（不论是技术层面还是道德层面上的原因）,也得到了暂时性掩饰③,故笔者窃以为在目前的房地产市场形势下,市场比较法这种方法还需慎用,特別是在抵押评估和投资价值评估的目的之下,
(二)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是以政府公布的基准地价成果及修正体系为基础,根据委估宗地情况进行修正的到最终地价的评估方法.在日常土地评估中是比较常用的一种方法,但由于目前我国各地基准地价基本只有商业、住宅、工业三类用地的基準地价及其修正体系,有的地方公布有综合用地的基准地价,但没有细分到加油站这类特殊商服用地的基准地价及其修正体系,而且根据《城镇土地估价规程》,一个城市的基准地价成果及修正体系应在3年内予以更新,但实际工作中,由于基准地价更新工作耗时较长、费用较高,而且涉及市政拆迁补偿等综合因素影响下,各地的基准地价成果都呈现不同程度的延时更新,况且地价动态监测体系目前都还不甚完善,评估中难以准确反映地价的现时水平.
在应用基准地价系数修正法评估加油站用地的实际工作中,最大的困难就是编制加油站用地的修正系数表和修正系数说明表,影响加油站用地地价的因素和一般的商业服务业用地差异甚大,一般的商业服务业用地的地价区位影响因素主要有商服繁华程度、交通条件、交通管制、人流量等,而这些因素对加油站用地而言影响却不甚大,甚至有反作用,比如,集聚效应,一个区域内加油站越密集,其收益越低,地价也就相应越低；交通管制对其收益影响很大,而人流量对其却起着一定的副作用,
对加油站用地而言,临路条件、车流量、经过车辆的类型对其影响甚大,同一区域的规模相当、设备相同、服务相近的两个加油站,可能因其所临道路类型的不同、车流量的不同、经过车辆的类型不同,经营收益可能会有很大的差別.
土地拍卖论文参考资料：
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