原创《看房企如何突破养老地产瓶颈》：本论文为免费优秀的关于瓶颈论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
摘 要：伴随养老产业黄金时代的来临,中国房地产企业已经加快养老产业的探索,尤其百强企业正在整合外部资源,涌现出众多开发运营模式,迎来行业的新的发展格局.中国地产开发企业除了要借鉴美国REITs公司运营模式外,还应重视不同经营模式的协同,科学把控投资规模和风险水平,从而在稳健发展中找到新的盈利点和实现战略转型升级.
关键词：养老地产；发展背景；开发情况；发展方向
中图分类号：F293.3文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2018）01-0048-54收稿日期：2017-12-12
近年来,越来越多的房地产企业开展了养老地产的开发,据统计有近半数的百强企业开展了养老地产业务.本文将聚焦房地产企业开展养老地产的背景、运营模式,并对美国成熟的养老地产运营模式进行深入分析,全面剖析养老地产未来的盈利空间以及发展方向,为国内房地产企业发展养老产业提供借鉴和参考.
1养老地产的发展背景
目前,我国养老产业仍处于早期发展阶段,随着老龄化社会的到来,养老产业的社会需求迅速增长；同时,国家对养老产业的政策支持力度持续加大,带动了行业经营方式和服务理念的更新转变,养老产业将迎来新的发展机遇.受政策的大力跟进,以及拿地融资成本上升、利润下滑等因素影响,越来越多的房企加快多元化业务拓展,探索新的利润增长点,加紧布局养老地产（见图1）.
人口抽查调查数据显示,2015年我国60岁以上人口占比达16.2%,连续4年增长,据预测2050年我国60岁以上的人口将达到4.8亿人；且据全国老龄工作委员会预测,到2030年我国养老产业规模有望达到22万亿元,庞大的市场需求成为养老产业发展的巨大引擎.
“十三五”规划提出多层次养老服务体系,为养老行业发展指明方向.2017年2月,国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》,指出要建立健全“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”,多层次和多样化的养老服务将明显改善服务质量和合理化服务结构,成为目前养老行业发展的探索方向.2017年10月,中国 第十九次全国代表大会在北京胜利召开,报告强调“老有所养、住有所居、弱有所扶”,同时提出“加快老龄事业和产业发展”,将拓展养老产业带到了房地产行业面前.
房地产行业整合趋势明显,行业集中度加速提升,收购并购数量和金额增多,截至2017年10月,已有12家房企销售额超1000亿元,占全国销售额的比重近30%；而且,热点城市的土地获取门槛不断提高,“竞价+竞配建+竞自持+摇号”新型土地出让方式不断提升拿地门槛,对房地产企业的发展提出了新的要求.
2百强房企养老地产开展情况
在政策支持、行业空间巨大以及企业竞争加剧的背景下,百强房企已有近半数开展了养老地产的开发.从房企进入养老产业的经营模式来看,以轻重并举的运营模式为主,按护理老人的等级可分为老年公寓、长者社区以及照料中心.
2.1保利养老：“三位一体”的养老模式,打造全产业链的生态系统
保利于2012年开始全面布局养老产业,提出以全产业链的形式进入健康养老产业,打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式.经过五年的实践,保利已在北京、广州、上海等城市落地多个专业养老项目（见图2）.
“三位一体”养老模式全方面覆盖中国式养老需求.居家养老,依托物业公司,建立统一服务标准；社区养老,统一配套标准,将适老产品加入到城市社区；机构养老,统一专业标准,介护医养关怀.
全产业链介入养老领域,全面推动养老业务的发展.首先,整合多方外部资源,全产业链介入养老产业：上游成立保利安平公司强化金融合作和服务,推出国内首支养老基金,助力养老地产金融化；中游成立“和熹会”养老机构,为老人提供专业服务；下游成立和品健康科技有限公司,為养老机构提供适老化空间改造及适老化产品整体配置服务.其次,积极配置各种资源,全方位保障养老的发展,对接医疗资源,保障养老的基础服务；对接培训资源,提高服务质量；建立养老产业研究中心开展研究,以国外先进技术改善国内产品设计和服务,为养老产业整体布局奠定基础.
2.2万科：三大层级养老服务产品,全品类布局打造闭环体系
万科养老起源于2009年,在杭州良渚文化村项目中落地“随园嘉树”养老公寓,标志着万科集团养老业务迈出探索的第一步,在2015年投入运营以来,已有600余位长者入住,成为2016年G20峰会的接待参观点；同时,万科养老从开始的仅服务于自己开发的项目,正向市场化进发.
打造“居家、机构和社区”三大层级的闭环服务体系,引领养老行业服务标准.为满足不同长者客群,万科养老的产品线分为：随园嘉树（活跃长者公寓）,主要面向自理型长者；随园护理院（家庭式长者康复护理中心）,面向术后康复及失能照护两类长者；随园之家（社区居家养老服务中心）,面向社区居家长者,全方位提供不同层级、满足不同需求的全面服务体系.三大产品线的服务相互依托和打通.一方面,随园嘉树和随园护理院的客户存在转化和共生的可能,双方在服务上可进行补位；另一方面,随园护理院拥有三大产品线中最专业的医护服务人才,为随园嘉树和随园之家提供所需的医疗、康复、护理服务；同时,社区居家养老随园之家又能为随园嘉树和随园护理院导入客户,最终三大产品线实现长者客群的全面覆盖和服务生态闭环,满足长者的全面需求.
从邻里式养老服务向中国长者服务转型,形成以长者服务为中心的养老生态圈.首先,利用三大产品线闭环建立网络布局生态.以随园嘉树和随园之家为中心点,随园之家密集式布点,形成随园嘉树、随园护理院和随园之家的组团式网络,三大产品线互补建立全面的长者服务网络,通过客户的转换共生推动布局的生态化发展.其次,建立“随园+”的合作生态平台.打通政府协会、专业医院、养老机构等上下游长者产业链,打造集医养护服务、人才培养、硬件配置、运营管理、资本投资于一体的长者服务生态联盟,为未来的发展提供更多的可能；最后,打造未来可延展的服务生态,加快长者大数据库的建设,建立长者生活、健康数据库,希冀为为政府、企业决策和服务提供依据.
瓶颈论文参考资料：
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