原创《反向按揭资源载体和房养老契合路径》：本论文为免费优秀的关于契合论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
导 读：随着中国老龄化程度加深,如何通过市场化途径丰富养老资源成了全社会备受关注的话题.上海是全国户籍人口老龄化程度最深的城市,老年人养老问题是上海经济和社会发展中最为重要的问题之一,也将在长时期内所面临严峻的挑战.以上海市的老龄化程度及老年人住房状况为背景,结合反向按揭的概念定义、文献综述和国内外经验,分析在上海推行反向抵押贷款的可行性,模拟反向抵押贷款并与“以房养老”概念的其他模型进行对比,将有助于提出具体的实施建议.
一、前言
当前,我国已经进入人口老龄化快速发展阶段,2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿.随着中国老龄化程度加深,养老问题面临越来越多的挑战,在政府提供托底的养老保障之外,如何通过市场化途径丰富养老资源和提高老年人的生活质量成为了全社会备受关注的话题.2013年9月13日国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号文）提出“以房养老”,特别指出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”.“以房养老”,尤其是“反向住房按揭模式”的以房养老,再次成为社会各界关注焦点.
我国是一个经济发展很不均衡的国家,一线城市和二三线城市的经济发展差异程度大,而房地产市场又是带有强烈地域性特征的市场,为此“以房养老”及“反向按揭”都需要结合特定城市情况来开展讨论.虽然有一部分文献开始从全国范围内探讨了在中国推行反向抵押贷款的可行性,但还没有文献结合具体城市的发展状况探讨这个业务的潜力和可能性.
一、“反向按揭”的概念与文献综述
当前“以房养老”模式是公共政策研究热点,尤其2013年9月13日国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”之后,“以房养老”的反向抵押贷款模式再次成为社会各界关注焦点.
“以房养老”本身含义很广.上海民政局就曾经总结过7种“以房养老”模式：一是出售自有住房,入住养老机构,以房款补贴养老；二是将自有房屋出租,到养老机构以租金补贴来养老；三是售出较大住房,购买或租赁较小住房,用其差价养老；四是将自有住房出售,再与购房者签署长期租赁协议,仍然在原居房用购房款补贴养老；五是与赡养人签订遗赠赡养协议,用住房价值购买终身赡养服务；六是对子女承诺用现住房价值换取赡养服务,采取家庭内部的以房养老形式；七是反向抵押贷款——通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权,通过测算定期给予养老资金,老年人仍然可以在自己住房里终身居住.[1]本文主要关注反向按揭.
(一)反向按揭的概念和性质
所谓“反向抵押”,是指符合条件的拥有房屋所有权的老年屋主将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构则根据借款人的年龄,预计寿命,房屋价值,利率和贷款开办成本等因素,进行综合评估而计算出老年屋主的贷款额度,老年屋主可选择按信用额度、终身支付等方式获得该贷款.[2]
反向抵押贷款相较于其他“以房养老”模式的优点就在于老年人可继续居住在自己的房屋内直到其永久性地搬离,并且将房屋价值提前变现获得可观的一笔款项.老年人有权自主选择获得款项支付的方式,并决定款项的用途,用于提高老年的生活质量.之所以将该金融产品被称为反向抵押贷款,是因为其与传统的抵押贷款的支付流是反向的,即贷款人支付款项给借款人而不是借款人按月支付款项给贷款人（在传统贷款中）.由于反向抵押贷款是一种无法行使追索权（non-recourse）的贷款,当房屋出售所得的金额无法偿还贷款本息时,借款人或其继承人并不需要偿还未偿还的贷款余额.在反向抵押贷款中,借款人并不需要偿还贷款,直到房屋被出售、房主永久性地搬离或者借款人永久性搬离等上述三个条件之一成立时,贷款人即可行使抵押权,将房屋拍卖用以偿还借款人所欠的款项.
反向抵押贷款相较于其他“以房养老”模式具有四方面特点.首先,反向抵押贷款首先体现了房地产政策的创新.在美国市场上最为流行的“住宅净值转换抵押贷款”（HECM）是由美国住房和城市发展署（HUD）设计,并由其美国联邦住房管理局（FHA）提供违约保险（Guerin 2012）,而不是由养老相关的政府机构来主持,就是一个例证.其次,反向抵押贷款体现了金融政策创新.若上海推行反向抵押贷款,将以点带面,大大刺激相关的金融衍生产品的发展,更会直接触发资产证券化,保险市场也将更加开放,甚至与自贸区试点结合起来,加快利率市场化和人民币自由兑换,进而助推全面的金融创新与改革.然后,反向抵押贷款体现了经济刺激政策创新.老年人通过反向抵押贷款获得的款项可直接用于消费和投资,从而促进经济增长.最后,反向抵押贷款才体现了养老政策创新.它只是“以房养老”概念实施的模式之一,老年人可根据自己的需求自主选择是否“以房养老”,以及采用何种模式实现“以房养老”.
虽然反向抵押贷款相较于其他“以房养老”模式具有优越性,但即使是反向按揭发展最发达的美国,其在老年人的整个养老资源体系中也是十分局部的辅助性作用,[3]在中国更不可能成为主导作用.
(二)反向按揭的国内外文献综述
在老龄化社会中,反向抵押贷款由于其高风险性和潜在的福利性特质,使得许多文献探讨了反向抵押贷款在不同国家或地区的可行性.
目前,在全球范围内反向抵押贷款发展最为成熟的是美国.世界上第一款反向按揭于1961年在美国发行,1969年就引起国会关注和重视.[3]美国学术界从1970年代年开始对反向抵押贷款开展深入的系统研究.宾夕法尼亚大学沃顿商学院学者Jack Guttentag率先呼吁,老年人迫切需要反向抵押贷款以提高自身生活质量（Guttentag 1975）,[4]这个观点得到了加州大学洛杉矶分校商学院教授Chen Yung-Ping的高度认同.[5]然而,即使在美国这样发达的金融体系下,反向按揭发展仍然比较缓慢,1987年美国住房和城市发展署（HUD）主导推出“住宅净值转换抵押贷款”（HECM）,使其有重大飞跃式发展,2009年HECM贷款案数达到11.5万个,创下历史记录.有不少美国文献提到,反向抵押贷款使美国老年人贫困率下降了4%.还有研究发现,美国退休老人通过参与住房反向抵押贷款,至少可以提高生活水平20%.[6]
契合论文参考资料：
结论：反向按揭资源载体和房养老契合路径为关于契合方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关契合和符合论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
