原创《不动产善意取得》：本论文主要论述了善意取得论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
摘 要：我国《民法通则》没有规定善意取得制度.《物权法》出台后,第106条规定了不动产的善意取得以及善意取得的构成要件.从条文来看,不动产善意取得和动产善意取得是一种制度,并且适用相同的构成要件,也简化了善意取得的构成要件,从而使得构成要件不能反映事物本质.不同于我国的规定,因为两者之间存在着显著的差别,德国和瑞士区分了动产善意取得和不动产善意取得,因此形成了两个分别独立的制度.下面将会对不动产善意取得的构成要件进行深入探讨.
关键词：不动产；善意取得制度；事物本质
中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）05-0223-02
作者简介：陈亨伦（1991-）,女,汉族,浙江瑞安人,华东政法大学,法律硕士在读.
一、不动产善意取得的前提
根据《物权法》第106条的规定,“无权处分”是善意取得的前提.无权处分,简单的定义就是没有处分权而处分他人的财产.处分行为的核心效力要件是行为人需要有处分权.从最广义上来理解,处分行为可以分为两种,一种事实上的处分,另一种法律上的处分.善意取得制度中的无权处分指的是法律上的处分.同样是处分行为,动产的无权处分和不动产的无权处分在理解上有很大的差别,而“无权处分”的内涵不同是不动产善意取得和动产善意取得的区别所在.善意取得制度本身就是“在存在外部表象的情形下,保护即使不具有真实权利但却信赖真实权利的人的一种制度”.动产的公示方法是占有,基于合理信赖,第三人相信占有该动产的人即为该动产的所有权人.学术界对于动产无权处分的理解没有太大的分歧.而对于不动产的无权处分,主要存在以下三种学说.第一种是“无处分权说”,这种观点认为无权处分是指不具有处分权的人处分了原所有权人的财产,财产包括动产和不动产.第二种是“处分权受限制说”,这种观点认为虽然所有权人享有对某物的所有权,但是由于一些特殊原因,他的所有权受到了一定的限制（如进入破产程序的债务人对其财产所享有的所有权）,不能处分其财产,如果在这种情况下仍然处分了,那么也构成无权处分.第三种是“登记错误说”,这种观点认为在不动产善意取得中,不动产的无权处分是发生在登记错误的情况下的,登记薄上记载的权利人处分了该不动产.也就是说登记薄权利人与真实权利人不一致的情况下发生善意取得.
上述的第一种观点主要是针对动产善意取得来说的,在无权处分的情况下,由于介入了第三人,在原所有权人的利益和善意第三人利益形成了冲突和矛盾,为平衡当事人的利益,为协调财产“静”的安全与“动”的安全,针对动产,法律舍财产“静”的安全来换取“动”的安全,选择第三人的信赖利益,保护交易安全.
根据实践来看,登记薄上的权利事项错误是不动产善意取得制度的适用前提.在不动产善意取得的情形下,无权处分和登记薄错误往往是一致的.但是有时候,无权处分不能涵盖登记薄错误的所有情形.不动产的无权处分主要是在登记错误的情形下发生,第三人与登记薄上记载的权利人进行交易时,因为信赖登记机关而*了登记过户手续.不动产登记具有很高的公信力,拥有国家信誉的支持,第三人有合理的理由信赖登记薄上记载的权利事项是真实的权利状态.而《物权法》第16条第1句也表明了不动产登记簿推定力是一种权利推定,这种推定的功能在于更有效地实现权利交易的明确化和清晰化.以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提既符合作为不动产善意取得理论基础的“权利外观原则”,也与登记簿推定效力更加契合.德国和瑞士两个国家规定了不动产善意取得,由《德国民法典》第892条、第893条,《瑞士民法典》第937条第1款可以看出,不动产善意取得的前提是登记簿错误,进一步来说,是只有在权属登记错误的情况下才发生不动产登记公信力的后果.只有权利归属之表象与事实真相不一致时方能适用善意取得,善意取得的客体只能是物权的归属,不包括物权的性质、期限、数量等其他因素.之所以这样规定,是因为这两种错误的法律后果是不相同的.登记薄上的权利事项错误,由于第三人是因为信赖该错误登记而取得不动产的,进而导致真正的权利人承担了彻底失去所有权的法律风险.
二、不动产善意取得的方式
不动产善意取得中交易行为的合法性有效性,转让合同的有效性也是学术界一直在争论的问题.善意取得制度存在的目的是为了维护交易安全,提高交易效率,因此善意取得的发生必须是在第三人通过法律行为取得不动产物权时.那么交易行为的合法有效性和合同的有效性对于善意取得来说是不是其构成要件之一呢?笔者认为,在不动产无权处分中,转让合同的效力问题要看情况,并不绝对的考虑或者不考虑.当转让方是无权处分,受让人是善意的,并且符合善意取得的其他构成要件时,那么第三人可以直接依据善意取得制度取得标的物的所有权,原则上不在考虑合同本身的效力.从这个角度来说,合同的有效性不是善意取得的构成要件.原因在于善意取得规则相对于《合同法》第51条的规定来说是特殊情形,按照法理上的特别条款优先于一般条款的原则,应当适用善意取得.除了前面说的一种情况,假设善意取得要依赖于合同的效力,那么当合同被确认无效或者被撤销,那么就要根据《合同法》的规定恢复原状,这种情形明显是与善意取得制度是矛盾和冲突的.虽然说合同的有效性并不是善意取得的构成要件,但是并不意味着一切善意者都能获得信赖保护,而不考虑不动产出让合同的效力.善意取得规则旨在于保护交易的安全性,被保护的交易必然是合法的交易,因为法律不可能去保护违法或者非法的交易.在实践中,在第三人善意的情况下,不动产的转让合同可能存在效力瑕疵导致合同无效或者被撤销.合同无效的主要情形有三种：（1）转让合同违法,比如说非法转让集体土地所有权,这种转让行为本身就是违法的,法律不允许集体土地流转；（2）转让行为不符合法定程序,比如说转让的财产需要审批手续的,但是没有*；（3）合同违反公序良俗,比如说购买的房屋用于开办赌场等违法活动.以上几种情况的合同都是自始当然确定无效的,法院可以主动审查合同的效力.在合同绝对无效的情形下,可以不考虑第三人是否善意.转让合同还可能被撤销,或者效力待定,如果合同被撤销或者没有被追认,那么合同最终是无效的,也可以与前面几种情况相同的效果.
三、第三人善意的判断
善意取得制度的重心,不在“取得”,而在“善意”,所以能否发生善意取得之间关系到第三人是不是善意.动产善意取得和不动产善意取得的判断标准是不一样的,《物权法》第106条强调第三人在受让时是善意的,对于动产来说,受让的标准是动产的占有移转,而对于不动产来说,是不动产的变更登记.因此判断不动产“善意”的标准应当是对登记的信赖.
笔者认为,不动产善意取得中“善意”的判断标准应该是登记信赖,且第三人负有调查核实的义务.不动产登记薄的公开性指的是不动产的权利状态有了外部表现形式,公示制度将公信力赋予给公示,进而推定不动产物权变动的公示状况与客观实际是相符合的.尽管会发生登记薄错误的情形,但是我国现在正致力于建立不动产统一登记制度,减少错误登记的发生.不论从有利于在实务中具体衡量“善意”的角度考虑,还是从有利于贯彻公平正义的法律价值角度来说,都应该这种“主观善意”的认定客观化,实现“客观善意”.这种判断标准具有单一性,相对于动产善意取得来说,不动产善意取得中的善意判断相对来说简单的多.对于受让人来说,查阅核实登记薄也并不是十分困难的事情,这也体现对于重大交易事项的重视程度,和对交易安全的重视.
四、结语
《物权法》同时规定了不动产善意取得制度和动产善意取得制度,并未对两者进行区分,这使得不动产善意取得制度的适用有了不适当的拓展.虽然同为善意取得,它们之间存在的相同之处,但是也不能忽视这两者之间的区别,它们有各自的本质.
[参考文献]
[1]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律,2008（10）.
[2]熊丙万.论赃物的善意取得及其回复请求权[J].法律科学,2008（2）.
[3]程啸.论不动产善意取得之构成要件——<中华人民工共和国物权法>第106条释义,[J].法商研究,2010（5）.
善意取得论文参考资料：
结论：不动产善意取得为适合善意取得论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关善意取得的例子开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
