原创《我国房地产金融非均衡状况分析和政策建议》：本论文可用于政策建议论文范文参考下载，政策建议相关论文写作参考研究。
摘 要：我国商业性房地产金融和政策性房地产金融存在明显的非均衡特征.导致房地产贷款结构不均衡的主要原因在于房地产融资渠道单一以及商业银行和房地产开发商的“脆弱性”.住房公积金的分散化管理和现行金融监管制度的不完善也加重了房地产金融的非均衡状况.
关键词：房地产金融；商业银行贷款；住房公积金；非均衡状况
作者简介：陈雪楚,湖南大学金融管理研究中心博士研究生(湖南长沙410079)
彭建刚,湖南大学金融管理研究中心教授,博士生导师(湖南长沙410079)
邓彪,湖南大学金融管理研究中心硕士研究生(湖南长沙410079)
一、引言
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称.随着1998年住房制度的改革和我国城市化的推进,近年来房地产业进入快速发展的轨道,已成为我国国民经济的支柱产业.保持房地产业的健康、有序发展是保持我国国民经济持续、快速发展的需要.房地产金融作为一种重要的融资活动,应保障房地产业有效运行.
当前,我国房地产市场一定程度上呈现了非健康发展的状态,部分城市房价增长过快,“房地产泡沫”开始显现.中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出,2009年商品房每平方米为4935-5280元,城镇居民收入房价比达到8.3倍,大大超出3-6倍的合理的承受范围.蓝皮书特别强调,85％的家庭没有购买住宅的能力.2010年以来,国务院先后出台了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等政策文件,意在抑制房价的过快增长.我国是发展中大国,区域经济发展水平相差很大,各地房地产市场也呈现不同的状况,对于房地产市场存在的问题,不能按照统一的模式进行控制和管理.考虑到金融业对房地产的发展具有至关重要的影响,本文试图探讨房地产金融非均衡发展的问题,从中找到解决房地产市场主要问题的办法.下面从商业银行贷款和住房公积金贷款两个方面来分析房地产金融的非均衡问题.
二、商业性房地产金融非均衡状况分析
1房地产金融呈现出以商业银行贷款为主的发展模式
房地产金融的基本功能是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产的顺利进行.但是,我国房地产开发融资当前严重依赖于商业银行,缺乏多元化的融资方式.
国家统计局发布的统计年鉴显示,我国房地产开发资金来源的主要渠道为：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源(主要包括定金和预收款).根据《中国统计年鉴2010》和国家统计局公布的相关数据可测算得出1999-2010年全国房地产开发企业的资金中直接来源于国内贷款平均占比为20.51％.这一比例看似并不高,但仔细分析,其他资金来源、自筹资金中相当大的部分也来自于商业银行贷款.我们采用中国人民银行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》中的分析结果：自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30％计算,企业自筹资金中有大约70％来自商业银行贷款；定金和预收款也有30％的资金来自商业银行贷款.于是可得出：
房地产开发中银行贷款占比等于直接的国内贷款占比+0.7*自筹资金占比+0.3*其他资金来源占比.
按照上述公式可测算出房地产开发资金来源中银行贷款(即包括银行的直接和间接贷款)的真实占比,如图1所示：
根据图1,十二年来,房地产开发中商业银行贷款占比均值为56.21％.国际通行标准是银行贷款不应超过房地产总投资的40％.在房地产金融业相当发达的美国,在房地产企业使用资金总额中,商业银行贷款只占15％左右.可见我国的房地产开发过度依赖于银行,房地产风险主要集聚在商业银行.
2房地产开发贷款的投向结构不均衡
我国房地产业自1998年向市场化转型后,房地产市场投资逐渐火热.2009年全国共完成房地产开发投资36232亿元,其中商品住宅完成投资25619亿元,占房地产开发投资比重的70.7％；而1999年房地产开发投资和商品住宅投资分别为4103亿元和2638亿元.1999-2009年间我国房地产开发投资增长了近十倍.然而,投资的增加,并没有使房地产市场完全沿着“居者有其屋”的方向发展,出现了一定的偏差.近几年不断飙涨的房价让部分城市的老百姓望房兴叹,一些城市出现了房屋空置率高而许多老百姓买不到房或买不起房的现象.究其原因,这是住宅投资结构严重偏离居民住房需求结构所导致的结果.我们根据《中国统计年鉴2010》的数据测算了1999年至2009年房地产开发企业各类住宅投资占比,见表1.
从表1可看出,作为保障性住房主体的经济适用房投资比例逐年下降,近五年平均不到5％的水平,而别墅、高档公寓近五年投资比例平均达到了10％；而在普通商品住宅中,又以大户型开发为主,中小户型开发不足.以2006年为例,由建设部提供的调查结果,2006年1-11月份,套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重仅为20.5％.由《中国统计年鉴2010》可知,1999-2009年间我国共竣工住宅3877万套,经济适用房491万套,占比12.66％.由中国统计年鉴的数据测算,从2000年至2009年,经济适用房竣工套数占比是逐年下降的.根据中金公司房地产行业分析报告,若按整个收入阶层30％以下的家庭作为住房保障的对象,我国保障性住房需求缺口近5000万套.保障性住房供求结构的失衡,使得大量中低收入人群只能通过商品住宅解决住房问题,也间接推动了商品住宅的上涨.然而现今部分城市居高的房价,已远远超出了其支付能力,而保障性住房供给的严重不足,不可避免地出现了很多人买不起房的现象.
这种现象的发生,表面上看是房地产开发投资结构的不均衡,本质上是我国以银行贷款为主的金融机构对房地产业支持的不均衡.我国房地产开发资金主要来源于银行的贷款,2010年房地产开发中直接来源于银行贷款达到了12540亿元,加上间接的银行贷款,这个数字更大.因为近几年房地产开发商偏向于大户型、别墅、高档公寓的开发,忽视对小户型、保障性住房的开发,银行贷款的大部分投向了大户型、别墅、高档公寓的开发.银行房地产贷款的结构不合理是造成当前房价过高的重要原因.
这种投资结构的失衡可以说是开发商与银行共同趋利作用的结果.这种不均衡的房地产开发结构和信贷结构,提高了银行的风险暴露水平,系统性金融风险逐渐累积,是不可持续的.
三、政策性房地产金融非均衡状况分析
政策性房地产金融是指按政策规定*的与房地产有关的各种货币资金的筹集融通和结算等信用活动,目前主要指与住房制度改革有关的金融业务.政策性房地产金融与商业性房地产金融共同构成了我国的房地产金融体
政策建议论文参考资料：
结论：我国房地产金融非均衡状况分析和政策建议为大学硕士与本科政策建议毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写政策建议方面论文范文。
