原创《新形势下房地产企业融资方式探析》：本论文为免费优秀的关于企业融资论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
摘 要：伴随着市场经济的不断发展,我国房地产行业也快速发展.根据十九大后首次 经济工作会议精神,今后一段时间内我国房地产市场基本基调为：深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度.随着房地产行业的发展,传统的单一住宅开发出售模式发生了变化,租售并举作为传统商品房住宅的重要补充,投资价值逐渐凸显.本文主要从房地产企业创新融资模式的必要性出发,就现阶段房地产企业主要融资方式展开分析,探索房地产多元化融资,以便有效解决实际工作中存在的问题.
关键词：产业基金；资产证券化；多元化融资
现阶段我国经济发展进入新常态,信贷政策越来越明晰,房地产作为资金密集型行业则面临着新的机遇和挑战.为适应新的要求, 房地产开发企业需通过不断创新融资方式,来有效解决房地产开发全周期的资金时间价值链问题.
一、房地产企业创新融资模式的必要性
房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称,主要有房地产信贷及资本市场融资等方式.
(一)我国房地产融资方式历次变革
改革开放的20世纪80年代中期,我国房地产业开始进入萌芽期,伴随着金融宏观能力的增强,金融调控政策逐步登上房地产政策的舞台,房企融资存在局限性.直至2006年,随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台,房地产融资渠道经历了阶段性的变革过程.2006-2009年,上市及股票增发是主要的融资方式,房地产企业纷纷上市并通过定增直接融资；其后受到2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策出台的影响,权益融资受限,非标兴起；在市场调控作用下,2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代；2015年初证监会正式颁布《公司债券发行和交易管理办法》,实现了在非上市公司发行公司债方面的扩容,房地产企业公司债发行迅速增长.2017年底银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,规定商业银行和信托公司开展银信类业务,应贯彻落实国家宏观调控政策,不得将信托资金违规投向房地产,房企融资得到进一步规范.
(二)房地产传统融资方式较为单一
房地产作为资金密集型行业,从拿地到前期建设,需要投入大量的资金.现阶段由于市場宏观调控因素的影响,土地款部分前期需要自有资金先行投入,房地产企业很难从资本市场上获取融资来直接拿地.从整个房地产行业的开发流程来看,银行开发贷款仍为主流.但是随着国家货币政策从宽松走向紧缩,以及对房地产企业的限贷政策,银行贷款门槛提高,使用监管力度也逐步加大.传统的开发贷款,要求以净地或在建工程抵押,需按销售比例归还贷款,使贷款资金使用期限大大缩短.同时存在部分地区经济发展相对较慢,金融资源匮乏,常规开发贷款业务的成本居高不下.
(三)现阶段房地产销售资金逐步受监管
2017年初以来,全国已有超过100个城市发布了百余次和房地产调控相关的措施,在频繁的调控政策下,对房地产企业销售和回款影响最大的是限价和限签.限价导致预计回款总额大幅降低,而限签政策导致商品房买卖合同无法网签备案,最终结果是客户无法*按揭贷款,销售回款难以完成.另一方面,预售资金监管成为政府对房地产行业监管的重要行政手段,多地方政府建立了政府、监管银行、企业等三方或四方监管客户端平台,强化对商品房预收款的监督管理.除此以外,房企存在和地方政府合作的项目,地方政府投入资金不允许进行资金集中,和其他企业合作开发项目,也存在股东制约不能资金集中,导致资金时间价值效应大幅下降.
二、新形势下房地产企业融资方式
伴随着房地产行业快速发展,其资本属性越来越明显.面对复杂多变的市场环境,房地产企业要进一步拓宽融资渠道、丰富创新融资方式.
（一）上市融资.从企业的长远发展来看,公司上市融资是一个理想的选择,要进一步规范企业经营管理,建立起现代企业的科学管理体系,积极做好上市准备.要强化项目管理,提升经济效益和盈利水平,增强企业的规模和实力.建立科学的资金管理体系,优化资产结构,为上市打下良好的管理基础.
（二）房地产产业基金.开展权益基金融资,通过基金架构设计,引入外部权益资金为项目公司投资,并且可以作为少数股东权益计入资产负债表,有助于降低资产负债率.寻求多方合作,利用产业基金推进表外融资,研究产融结合,成立棚改基金、共有产权和长租房专项基金、特色小镇基金,实现房地产项目表外融资和运作.
（三）资产证券化.一是梳理和研究公司购房尾款种类、账龄及对应的购房合同,和金融机构沟通购房尾款资产证券化ABS业务的开展,加快购房款的回收.二是加强供应链融资研究,在商业票据,应付账款反向保理ABS取得突破,降低有息负债规模,改善资本结构,减少企业对负债的依赖.
（四）永续债.在国际资本市场上,永续债是比较成熟的金融产品.永续债可不计入企业债务,进行融资的同时降低了企业资产负债率,去杠杆效应明显.房地产企业应积极关注资本市场及政策走向,适时推进永续债发行等进行权益性融资.
（五）项目跟投.对房地产项目适时建立项目跟投机制,合理确定跟投比例,并适当实行限额跟投.跟投制度可以实现优势互补、共享共赢,充实企业权益资本.
三、探索房地产多元化融资的几点建议
目前,我国的房地产市场管理制度还不完善,最近几年,国家通过制定一系列的法律法规来规范房地产行业,营造公平的市场竞争环境.企业应充分把握契机,从社会发展需要及规范整个市场的竞争规则入手,建立健全企业投融资管理制度.
(一)建立完善的融资预算管理体系
一方面将融资预算逐级体现到业务预算编制中去,层层分解指标,落实管控责任,充分发挥资产负债率、带息负债指标在预算管理中的作用.并逐年对融资预算完成情况进行总结分析,确保方案有效执行.另一方面适当控制投资规模,以投资控融资.
企业融资论文参考资料：
结论：新形势下房地产企业融资方式探析为关于本文可作为企业融资方面的大学硕士与本科毕业论文企业融资渠道及技巧论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
