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北京甲级写字楼平均租金保持平稳
北京甲级写字楼市场在本季度迎来两个新项目,分别是位于中关村商圈的中航广场1期和位于亦庄的中航技广场,两个项目共为北京甲级写字楼市场带来318288平方米的优质办公空间,使得全市甲级写字楼总存量达到6347831平方米.
本季度写字楼市场总体表现良好,租赁活跃,受近期部分内资企业大面积成交的影响,本季度全市净吸纳量为159649平方米,环比上升45.8%.至此,2015年前三个季度,全市累计吸纳量增至350832平方米,比去年同期上涨86.8%.因此,在本季有两个新项目入市的情况下,全市平均空置率环比仅上升2.3个百分点至6.82%.
戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“从租赁成交企业来看,本季度资企业在北京写字楼租赁市场中的占比依然保持上升趋势,约为86.2%.成交企业中,金融和IT类企业表现活跃,二者大约占到总成交租赁的65%以上.其中,望京商圈的保利国际广场继上季度13.3亿大单出售后,本季度又迎来了租赁成交大单,由北京现代汽车金融有限公司租下保利国际广场T1写字楼的8个楼层,面积近15000平方米.”
就整体市场而言,本季度北京甲级写字楼市场有效平均租金继续保持稳定,环比微降0.4%至每月每平方米381.9元（约60.0美元）.分商圈来看,本季度北京甲级写字楼核心商圈有效平均租金同样维持平稳态势,环比微涨仅0.2%至每月每平方米391.4元（约61.4美元）.非核心商圈方面,由于本季度亦庄新入市的项目租金相对较低,拉动平均租金环比下降至241.7元（约37.9美元）.众多商圈中,望京区域写字楼市场成交仍保持着较高的活跃度,本季度望京商圈的有效平均租金为每月每平方米288.8元（约45.3美元）,平均空置率环比下降了8.4个百分点至17.4%.目前望京商圈已经成为承接国贸、燕莎等核心商圈企业租户外溢的主要区域,近期因该区域暂无新增供应,预计未来随着现有项目的去化,平均空置率会进一步降低.
戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“下个季度计划入市的甲级写字楼项目均位于核心商圈,如都能按期入市,将为北京甲级写字楼市场带来超过20万平方米的优质写字楼空间,届时全市平均空置率预计会因大量新项目的入市而出现暂时性上涨,而根据新项目的品质及所处区域优势,租金仍有望小幅上升.”
北京商铺市场多中心化的特征日益明显
宏观经济方面,2015年1月至8月期间北京市实现社会消费品零售总额达到6503.6亿元（1021.0亿美元）,同比仍增长6.0%,但增速比2014年同期回落2个百分点.
市场方面,北京在本年第三季度有三个商业项目入市,分别是位于北京丰台区的宝苑国际购物花园、永旺梦乐城及位于朝阳区的金隅嘉品Mall,共为北京零售物业市场带来407000平方米的新增供应,至此,全市优质商业市场总存量升至8956765平方米.
空置率方面,由于新开业的项目预租情况较好,本季度北京商业市场平均空置率环比上升仅0.6个百分点至12.6%.此外,位于王府井商圈的晨曦百货东方广场店已于9月初正式停业,继晨曦百货富力广场店、国贸店和双子座大厦店后,北京最后一家晨曦百货亦走进历史.
陆明表示：“租金方面,由于本季度入市项目位于非核心区,加之目前市场招租的压力,本季度全市购物中心平均租金环比微降0.6%.”
就具体项目来看,位于北京南城中轴路主干道、丰台第二商务核心区内的宝苑国际购物花园于7月底正式开业.该项目是城市南部地区旧城改造项目,也是新开业的项目中体量最大的一个.项目为北京中恒宝苑国际商业管理有限公司旗下自持运营的大型商业,主营国际一二线品牌及欧美中高端品牌.整个项目分为地下1层、地上4层,是集购物、餐饮、休闲、娱乐、社交、航空等多功能于一体的购物中心.
戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇指出：“另外,目前O2O模式在商业市场的应用也越来越广泛,不仅凯德购物星2.0版于8月正式上线,大悦城也开发了‘value+行动’商业运营分析系统,大悦城和百度亦宣布建立深度战略合作关系,谋求产品服务的对接.”
下季度北京将有三个商场集中开业,届时将为北京商业市场带来超过20万平方米的优质商铺空间.从未来供应来看,新项目基本都位于大兴、通州等郊区,尤其是通州,下季度有两个入市项目,而且该区目前还有多个在建商业综合体项目,预计未来随着城市副中心规划的推进实施,北京市场多中心化的特征也将日益明显.
北京市高端住宅市场供需两旺
2015年6月至8月期间,北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交量价齐升,成交量方面的提升尤为明显.期内全市新建商品住宅（不含保障性住房）销售面积为3171000平方米,环比上涨71.6%,同比上涨92.5%；成交均价为每平方米26785.9元（约4205.0美元）,环比上涨6.2%,同比上涨10.1%.
陆明表示：“本季度成交量大幅增长,主要是随着房地产政策逐渐宽松及贷款利率的下调,房地产市场需求得到释放,尤其是通州作为城市副中心消息的公布后,使得通州房地产市场再度火热起来.6月至8月期间,通州新建商品住宅（不含保障性住房）共成交527200平方米,环比大涨182.8%,反映市场需求庞大.”
本季度,北京高端商品住宅项目同样是供需两旺,全市高端住宅平均成交价格为每平方米57890.3元（约9088.0美元）,环比上涨4.9%；成交面积为456300平方米,环比大涨73.1%.陆明续称说：“总体来看,本季度市场以价换量现象比较明显,各物业类型的项目成交量均有大幅上升,而价格变化并不突出,按季涨幅均为个位数字.”
分物业类型而言,本季度别墅类产品成交面积环比上涨78.0%,达到167883平方米；成交价格环比上涨8.6%至每平方米50665.8元（约7953.8美元）.高端公寓市场成交288417平方米,环比上涨70.4%；成交均价为62095.6元（约9748.1美元）,环比上涨3.6%.
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