原创《土地权评估概述》：本论文为您写概述毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
在城市快速发展的时期,土地利用活动频繁,大量的土地征收和房屋拆迁造成了很多问题,其中争议最多的就是土地补偿价格的问题,土地补偿评估价格偏低的实质就是土地价格评估中没有考虑到土地的发展问题.土地发展权在土地利用活动中是客观存在的,但我国还没有设置土地发展权制度,缺少对土地发展权价格的评估,而这恰恰是造成各种土地利用活动、土地营理出现问题的重要原因之一.
土地发展权权属 评估方法 建议
土地发展权相关概念
（l）土地发展权的含义
我国土地发展权概念引入于20世纪末期,学术界对土地发展权的界定归纳起来可以分为狭义和广义两种.广义的土地发展权：“所谓土地发展权,是对土地在利用上进行再开发的权利,即在土地利用时变更土地用途职权,在空间上利用向上纵向立体发展,它包括空间（上空、地下）建筑权和土地开发权.”狭义的土地发展权是指“改变土地原有用途和利用性质的权利,它不仅从属和土地所有权而由土地所有者支配,也可以脱离土地所有者而单独支配.它是土地各种处分权中地位最重要的权利之一.”
广义的土地发展权概念所覆盖的范围比较广泛,实际上在一定程度上包含了地上权、空间权,没有准确地反应土地发展权的内涵,也不能体现土地发展权本身所具有的特性.狭义的土地发展权主要突出“改变土地用途”这一重点,而忽略了土地利用强的改变.综合考虑土地发展权的历史,作用和特性等,本文认为土地发展权就是为适应土地用途管制和多元化立体开发利用的需要而设立的,改变土地利用方式的权利,是一项可以独立支配的财产权.
（2）土地发展权的权属
土地发展权的权属即土地发展权归谁所有的问题.资产的价值是对某一特定主体而言的其具有的价值,因此,确定土地发展权的权属是土地发展权评估的基本前提.
1.国外土地发展权权属确定
不同国家的土地发展权制度不尽相同,因而土地发展权的确权也存在差异.形成这种差异的原因在于,一方面各个国家的土地制度存在一定的差异；另一方面其还会受到国家体制的根本性影响.西方资本主义国家对土地发展权的权属确定可分为以下两种类型,其代表国家为英法和美国.
1947年英国《城乡规划法》规定,一切私有土地将来的发展权移转归国家所有,由国家独占,实行“土地发展权国有化”.法国1975年颁布法律规定了土地发展权的法定上限密度限制,即“建筑权”.超过法定上限密度限制的“建筑权”属于地方政府所有,建筑开发人若想超过上限密度限制进行建筑,须向政府支付超过密度限制负担款,即购买超过标准的建筑权.英国土地发展权制度设计的价值取向关注“公平”,其目的在于建立一种对土地开发进行有限控制的机制.
美国将土地发展权定性为一种财产性私权利,体现出保护土地所有权人土地发展性利益的诉求.美国土地发展权转移（TDR）和土地发展权征购（PDR）两种制度,都规定土地发展权归原土地所有人所有.在土地发展权归原土地所有人所有的制度条件下,无论土地发展权被政府征购,还是土地发展权转让给土地开发者,原土地所有权人都能得到一笔可观的收入,这样做既保护了耕地,,又调动了土地所有人保护土地的积极性.美国土地发展权制度设计的价值取向注重“效率”,其目的在于建立一种土地保护的激励机制.
2.我国土地发展权权属问题
由于我国是社会主义制度,决定了我国城镇土地所有权归国家所有,集体土地所有权归集体所有.由于城镇土地归国家所有,因而城镇土地发展权自然也归国家所有.而集体土地发展权由于土地二元结构的法律现实,以及农用地用途管制和征用制度的存在,关于其归属以及收益分配的争议就比较大,总体上有以下三种观点：
第一种观点主张将农地发展权归国家所有,使用者若要进行开发必须先向国家购买发展权.该观点基于“涨价归公”原理,认为农用地转换用途后的增值,是由于国家对土地利用的规划和国家公共基础设施、公共服务设施的建设而产生的增值应归社会所有.
第二种观点主张将农地发展权归土地所有者所有,国家可以向农地所有者购买发展权,或者进行市场交易.有些学者则进一步主张应该在农地用途转换的过程中区分公益用地和非公益用地,并认为非公益用地应该对农民进行农地发展权的补偿,即使非要坚持“涨价归公”,也应该通过税收的方式.
第三种观点主张由国家作为农地发展权的权利主体代表,同时农民通过建立社会保障机制的方式分享发展权权益.按照马克思的地租分配理论,级差地租I应该归土地所有者所有,级差地租Ⅱ应当由土地所有者和征地者共同所有.因此,在对增值部分的分配上应考虑被征地者的利益,发展权收益应由国家和农民分享.
综合考虑,第三种观点融合了前两种观点,既满足中国发展的实际需要,又能让失地农民分享到土地增值收益,分享到工业化、城市化的成果,解决失地农民问题.但需要说明的是,第三种观点提出的社会保障机制考虑的是土地未来发展权的收益分配问题,并未涉及初次分配,即集体土地征收过程中的土地收益分配.
土地发展权的评估方法
（l）美国土地发展权评估思路
土地发展权是土地主提高土地开发强度的权利,可从土地权利束中单独剥离配置.美国土地发展权制度是一种为避免私人利益最大化的土地配置行为选择损害公众整体福利的土地价值再分配手段：设土地主维持某种符合公众利益的土地用途时纯收益VP,其他社会成员纯收益（外部性）为VS,而土地主提高土地利用强度的纯收益为CP.若VP+VS>C且CP>VP,则土地主维持土地利用现状对社会整体（土地主+其他社会成员）是有益的,而自身则会承担CP-VP的收益损失,也即土地发展权价值.其按照土地利用边际收益MRp等于边际成本MCp所確定的现状土地供给水平Qp必然低于社会最优水平Qs.而若CP-VP< VS,则其他社会成员可从VS拿出一部分补偿土地主发展权损失CP-VP,同时与其分享剩余VS-（CP-VP）.通过这种土地价值分配调整,补偿土地主为社会福利所让渡的发展权价值并使其有利可图,提高其边际收益,促使其自愿维持公共利益最优的特定用途土地供给水平,实现帕累托改进,并通过“发展权购买 （Purchase of DevelopingRights,PDR）”和“发展权转移（Transferof Developing Rights,TDR）”两类机制实现.
概述论文参考资料：
结论：土地权评估概述为关于概述方面的论文题目、论文提纲、什么是概述论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
