原创《房地产开发过程中外部性与其治理》：本文关于房地产论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
摘 要：近年来,国内绕房地产开发过程中外部性的研究形成了一定的成果,但多元化研究视角缺失,研究方法多为定性分析,治理策略也大致趋同,缺乏足够创新.基于此,在借鉴现有关于房地产开发过程中外部性的相关理论基础之上,引入山西省崇福寺旅游商业区进行实证研究,通过构建个体属性与项目属性以及环境属性3个维度的12个因素体系,并对其外部效应进行多元回归分析,依据回归分析结果,从多元角度论证了依托旧城整体改造,注重环境综合建设,完善私人产权体系的综合化治理策略.
关键词：房地产,外部性,多元回归,治理对策
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）12-0040-49收稿日期：2015-10-12
1 引言
伴随着国家新型城镇化战略的全面实施,房地产业作为整个城镇经济发展的基础性产业也步入了新的发展时期.基于房地产本身所具有的区位差异、位置固定、同特定土地固定相连等特性,房地产项目自身的开发利用与其周边物业的开发利用相互影响,进而深刻关乎其保值增值功能的有效发挥,这也就决定了在房地产开发过程中存在着广泛的外部性.有效治理房地产开发过程中的外部性问题,不仅对于房地产开发与城市化进程的协调发展,特别是新型城镇化的科学推进、社会资源的合理配置以及社会总体福利的最大化具有重大意义；而且有利于充分发挥房地产业提高居民生活质量和消费水平、促进土地资源优化配置科学以及推进城市有机更新的积极作用.
目前,国内外的相关研究主要是以福利经济学中的外部性内涵为依据,研究房地产开发过程中外部性产生的条件及动因,并依据科斯产权理论与庇古税理论分析论述治理外部性的对策.毕宝德认为,房地产开发过程中的外部性产生的原因在于房地产的区位差异以及位置固定等特性,并据此提出了借助于扩大土地利用规模的途径实现外部性问题“内部化”.董藩则认为房地产所具有的生产与使用合一的特征会对周边物业的价值产生影响,进而在开发和投资时,要考虑周边房地产的业态现状及其未来的发展状况.刘友芝提出运用以税收或行政手段等为主的政府力量、实施产权协商的市场力量、市场和政府相结合的力量以及社会舆论与道德监督.刘湘洪提出立足宏观角度,政府通过综合运用行政法律经济等手段来控制土地利用的外部性问题.Rita Yi Man Li认为污染源界定成本以及交易成本的高低是决定外部性“内部化”的重要因素.
上述可见,对此问题的研究已形成一定成果,但多为规范研究；对于外部性的防治策略也多数是基于传统的科斯产权理论角度,未能充分融合多元化的分析视角,治理外部性的策略也大致趋同,缺乏足够创新.
本文主要创新之处在于以实证研究的手段,对房地产开发经营过程中外部性的典型案例进行问卷调查,并对调查结果进行回归统计分析基础之上,从外部不经济“内部化”的关键途径出发,从多元角度深刻论证房地产开发经营过程中外部性的治理对策.
2 房地产开发过程中外部性理论概述
2.1 房地产开发过程中外部性理论内涵概述
福利经济学认为,在现实经济生活中,生产者或者消费者的活动给其他生产者或消费者的福利带来影响,但这种影响并不通过货币或市场交易反映出来,由此即形成外部性.基于房地产本身所具有的区位差异、位置固定、同特定土地固定相连等特性,房地产的开发和利用就不同于一般商品在生产和使用环节上相互孤立而存在.相反,其会对周围其他房地产的开发和利用产生显著影响,进而关乎其保值增值功能的有效发挥,这也就决定了在房地产开发过程中存在着广泛的外部性.因此,房地产开发过程中的外部性即指经济主体在对房地产这一客体进行开发的过程中,其行为给其他经济主体的福利造成范围有限的影响,并且这种影响独立于市场机制之外,不会通过市场交易反映出来,不计入市场交易的成本和中；产生影响的当事经济主体的行为并非是故意为之,且并未将这种影响作为其决策变量加以充分考虑.其中,如果这种影响降低了第三者的福利水平,则形成负外部性,具有项目区与环境相互影响的突出特征.
2.2 房地产开发过程中外部性产生动因分析
基于房地产商品自身所具有的特殊性与经济“外部性”产生的一般规律,房地产开发过程中外部性的产生动因可归纳为内在属性因素与外在环境因素.
2.2.1 房地产开发过程中外部性产生的内在属性因素
房地产开发过程中外部性产生的内在属性因素实质上存在于个体属性与项目属性两个层面：
其一,在个体属性层面,催生外部性的动因主要在于个体的消费偏好与个体所拥有的房产产权状况.西方经济学认为消费者对于无差异的商品组合,从理性经济人的思维出发,自然会选择效用水平较高的组合.在不存在商品可替代性的条件下,这种偏好就会对消费者的决策产生重要影响,从而引致外部性的产生；科斯定理则进一步指出明晰的财产权缺失是外部性存在的重要条件；上述论断对于房地产这一特殊商品而言,同样适用：购房者在选择无差异的房地产产品时,必然会考虑开发商的品牌,开发商的品牌影响力就利用消费者的偏好并使之做出有利于企业的决策,且不必为此支付额外费用而催生出外部性；与此同时,业主个体所拥有的房产产权状况则直接关乎业主合理使用与维护物业环境的意愿,进而深刻影响项目自身与物业的保值增值,制约外部性问题的产生.
其二,在项目属性层面,致使房地产开发过程中外部性生成的重要因素即为房地产项目的开发规模.房地产开发过程中外部性的核心要义之一即在于房地产开发的经济行为对其他经济主体的福利造成范围有限的影响；实质即表明,房地产开发过程中的外部性是相对于一定范围而言的,在范围扩大后,外部性即可能内部化；尤其是对于房地产开发的外部不经济问题而言,土地开发规模偏小是致使其产生的重要原因.
2.2.2 房地产开发过程中外部性产生的外在环境因素
房地产论文参考资料：
结论：房地产开发过程中外部性与其治理为关于对不知道怎么写房地产论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文房地产论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
