原创《房地产企业战略转型和商业模式》：本论文为您写战略转型毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
每当谈到战略的时候,我总认为有三个最核心的点：第一个是顺势而为,对未来趋势的把握；第二个是扬长避短,如何集中自己资源的优势、能力的优势,找到最适合自己的选择；第三个是系统规划,也就是战略实施层面的问题.
中国的房地产行业其实走过了三个非常典型的阶段.
第一个阶段是1998—2004年,这个阶段用一句话来说,就是撑死胆大的,如果用一个字来形容,就是乱,这一阶段最重要的政策驱动因素就是1998年的住房改革.
2004年以后进入到第二个阶段,2004到2010年是中国房地产行业最黄金的六年,这个阶段最典型的两个字是精品,都在讲究高品质、高溢价、捂盘,像绿城、世茂等做高端产品的企业都获得了非常好的发展,这个阶段最主要的政策渠道因素就是2004年的“8·31大限”,“8·31大限”导致了土地供应的短缺,从而导致了资产价格的快速上涨,由此推动了房地产行业的迅猛发展.
第三个阶段是2011年以后.行业发展发生了非常重要的变化,一些做高端产品的企业都遇到了瓶颈,而一些后起之秀迅速归崛起,如海亮地产、旭辉集团、碧桂园等,这些以刚需产品为主快速周转的企业获得了迅速的发展.其背后的政策驱动因素是始于2010年的限购限贷.今天,限购也取消了,市场环境又发生了很大的变化,未来房地产行业面临怎样的趋势呢?
我认为,始于2010年的住宅产品去投资化趋势依旧,而且这个趋势依然会对行业产生深远影响.据统计显示,投资客占比在2007年7月份达到高峰期51%以后迅速下降,最近三年一直徘徊在10%左右,去投资化的趋势对整个行业有着深远的影响.原因在于资产价格快速上升的时代已经过去,前些年企业的房子可以成功地卖出去,并不在于它的产品做得多好多对路,而是因为资产价格在快速上升,而去投资化以后,去化压力会迅速上升,这种去投资化的趋势在未来还会持续相当长一段时间.
从人口基数、城市化率、整体供需等指标来看,未来十年中国房地产行业崩盘的风险不大.在未来的十年,我相信房地产行业还有一定的发展空间,但是行业会发生巨大的变化,所谓的白银时代的到来,黄金时代的远去,最大的区别就是未来行业利润下降的趋势、精细化竞争时代已经来临.尤其在2014年以后,土地价格并没有明显的下降,但是由于其他各项成本的增加以及降价促量,房地产行业整个利润率是呈下降趋势的.
但这还不是对行业影响最大的,未来对行业影响最大的是行业的分化,未来行业最大的三个分化在于区域分化、产品分化、企业分化,这种分化会导致未来行业整体出现结构化差异.对于不同企业来讲,命运就会有很大的区别.
首先是区域分化,一二线城市将整体强于三四线城市,但是这也并不是绝对的.目前一线城市比较乐观,二线城市像郑州、武汉、南宁、南京这样的城市整体市场表现非常好,但是像长沙、西安这样的城市弱很多.三四线城市市场不乐观,开封新区存量有810多万平方米,而去年成交量才90万平方米,一个开封新区去化就要几年,而这样的三线城市比比皆是.但在一些土地供应比较有序的城市,还有一定的机会.
相对而言,人口流入型城市整体乐观,流出型城市风险较大.从人口变动数据来看,杭州最近几年人口已经呈现出流出的趋势,这就是为什么2014年最先降价的二线城市是杭州的根本原因.另外,产业基础比较好的城市好于房地产占GDP比过高的城市.核心是产业和人口两个关键因素,从数据来看,产业基础不好、人口流出的城市,去化周期都是偏长的.从目前整个中国城市化来看,目前仍然处于高速城市化阶段,人口还会高速流动.
其次是企业分化,行业集中度在迅速提高,百强企业销售额占比提升速度非常快.同时,企业并购在加快,产品分化也会更加突出.投资性需求迅速下降,改善性需求上升较快,刚需产品依然有较大市场,但区域分化严重,消费地产和产业地产因项目的差异而呈现出较大的差异化.
另外,住宅产品客户需求会发生结构性变化.由于人口和消费结构变化,未来刚需产品仍然会维持较为旺盛的需求,主要是一正一负的因素.正的因素是城镇家庭规模小型化和计划生育政策的宽松,负的因素是刚需人口占比的减少.整体而言,这两个因素维持平衡,未来刚需产品依然有旺盛的需求.由于人口结构中改善型人群占比在上升,未来改善型产品市场会有改善,但投资产品整体不乐观.
改善型产品,在东部沿海地区和中西部地区的差异非常大.东部沿海城市的刚需还会占主流,这是由于东部沿海城市依然有大量刚需人口涌入所导致的,但随着中西部地区改善型人群比例的迅速增长,中西部地区的改善型需求增长将明显快于沿海城市.
商业地产在过去几年当中已经严重失衡,商业地产三个最核心的指标,即社会消费品零售总额的增长和商业综合体供应量之间的比例、第三产业产值和写字楼供应量之间的比例、旅游业产值和酒店客房供应量之间的比例,这三个指标很多城市已经严重背离了.再加上电子商务的巨大冲击,商业地产面临巨大的风险.当然,风险当中依然有机会,电子商务对商业地产的冲击更多只是空间和时间的竞争,商业地产的价格是空间的价格,电商的价值在于效率的提高,但是体验商业,电商并没有绝对的优势.
复合类地产当中,跟健康养老、文化教育、休闲旅游、科技物流等有关的业态都存在机会,但是和具体的项目差异很大.我认为,只有当60后、70后养老的主体开始大规模进入市场以后,这个市场才会迎来一个高速发展期,这是由于现在养老主流客户群的家庭结构造成的.目前40后、50后的家庭起码有三个子女,在这种情况下老人不愿意去养老机构,因为传统文化的原因,去养老机构的话,老人和子女都会承受巨大的社会压力.但是60后、70后进入养老市场以后,他们的购买力、消费意识以及由于421家庭结构的客观原因,养老市场就会有很大的发展,因此我认为前途是很光明的.
和房地产相关的传统关联产业和新兴产业也蕴含着大量的机会,建筑行业、建筑装饰、酒店、大健康、大环保等行业中都存在巨大的机会.
战略转型论文参考资料：
结论：房地产企业战略转型和商业模式为关于战略转型方面的论文题目、论文提纲、战略转型的案例论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
