原创《我国养老地产盈利模式之道》：此文是一篇盈利模式论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
摘 要：随着人口老龄化问题的日趋严峻,养老地产这类起步产业逐渐受到越来越多的关注.本文根据我国养老地产的发展现状,结合国内外养老地产相关产业所形成的不同盈利模式,分析了我国养老地产的特点,详细阐述了养老地产立足于中国基本国情所需要作出的改进,并从拓展融资渠道、借鉴先进管理经验、开发新的售用模式、加强政府引导作用等四个方面提出了建议.
关键词：养老地产 盈利模式 发展之道
引言
当今社会人口老龄化趋势日益严重,2010年全国第六次人口普查显示,我国60岁以上人口已达到1.776亿,占总人口的13.26%；2015年,我国60岁以上人口占比超过30%,老年抚养比逐渐增高,社会养老压力越来越大；2050年,60岁以上人口预计将达到4.5亿,占比将为总人口的1/3.但“养老地产”这一新兴产业才进入中国不久,相关产业链尚未完全成型,发展理念及营运模式仍处在探索阶段；国外的“养老地产”产业发展已经日益成熟,形成了一条独特的、注重人文主义关怀的发展道路,对于国内相关产业是很好的借鉴；但因为中国的国情和资本主义社会有很大差异,因此对资本主义模式的完全借鉴也是行不通的.
本文旨在通过对我国养老地产盈利模式的研究分析,探索其发展模式,进一步结合中国的国情,力求探索出真正符合老年消费者实际需求、真正适合国内企业健康发展的道路,为养老地产的市场可持续发展提供参考.
一、我国养老地产的发展现状
（1）养老地产的概念
养老地产是指在人口老龄化日益严重的背景下,由房地产开发企业或相关的社会机构推出的以适老化设计为核心,集护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务和日常起居等服务和品质地产为一体,适宜老年人居住并且能够满足老年人的社会活动需求,为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品.这类产品以老年生活方式为核心,满足老年人多方位需求为目的,力求打造出以人为本的养老居所.
（2）我国养老地产的发展现状
和老龄化发展趋势一起和日俱增的,便是城市人口养老问题.这涉及到社会保障、社会福利乃至社会稳定等多个方面,而养老地产兼具市场运作和社会服务的双重属性,发展养老地产既能够适度缓解政府的社保压力,同时也能够有效地推动老年经济的发展.因此,政府、房地产企业等社会各界力量都在积极探寻适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式.
从总体上来看,养老地产在我国起步较晚,在房地产市场中所占的份额也较小,项目风险因素大,市场风险抗压指数偏低.从具体上来看,养老地产的选址多位于郊区偏僻处,基本都存在交通不便、周边基础设施不足等问题.尤其是医疗资源的相对匮乏,更是让老年人觉得安全问题得不到保障,而其它设施和人员的管理和维护也都存在一定程度上的问题,这使得一些老年人纷纷望而却步.一旦出现问题,开发商缺乏足够的应对手段,盈利资金流断裂形成恶性循环.相对于欧美一些进入较早进入老龄化社会的发达国家来看,我国的养老地产产业尚未成熟,其明显标志之一便是没有形成完整的融资和盈利模式.
二、养老地产模式类型
（1）国外养老地产模式
欧美发达国家较早地进入老龄化社会,其养老地产产业较为成熟,形成了几种较为典型的模式：
1.美国将社会福利和市场相结合,吸收私人资本,形成“社区型”老年产业（如美国 ）,并根据护理要求将不同的老年人群体住宅模式进一步细分：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区.
2.欧洲的养老地产市场以政府投入为主,政府实施个人支付和社会保障相结合,并根据老年人的不同收入进行调整的政策.同时金融保险提供强大支持.
3.英国采取社会照顾模式,为老年人提供生活照料、物质支援、心理支持和整体关怀.这种模式注重关怀老年人的心理和情感,提高老年人的生活质量.
4.日本重视“养老家居”和“两代居”,鼓励几代人共居,根据自理能力的家庭情况状况的不同在住宅设计上推出同居寄宿型、同居分助型、邻居合住型、完全邻居型.
（2）中国养老地产盈利模式
我国养老地产和传统地产相比较来说,养老地产的社区配套成本及后期持续运营成本较高,对政策优惠补贴、客户定位、专业服务能力、土地获取等关键要素处理的不同决定其利润收入不同,所以对开发商来说选择合适的盈利模式是很重要的.细数近年来国内房地产市场上涌现出的新兴养老地产,根据其盈利模式方面的差异,大致可以分为以下几种模式：
1.全部出售的盈利模式：
即养老概念住宅加上超配套设施的模式.在出售房屋产权的同时提供区域级别配套设施.如东方 .这种模式可以快速回籠前期投入的资金,减少了开发风险,但是无法得到配套服务所产生的利益增值.
2.只租不售的盈利模式：
即建立一个医疗健康社区,开发商全部持有运营,只租不售.并且对自理、半自理、非自理客户收取不同租金,如燕达国际健康城.这种模式可以持续性的为老年人提供养老服务,但是在前期开发和后期经营过程中需要投入大量资金.
3.销售和持有相结合的盈利模式：
即养老概念住宅加上养老地产的模式.销售住宅的同时持有运营嵌入式老年公寓等养老配套设施,如北京 .这种盈利模式是前两种盈利模式的折中,是兼顾了前期开发资金投入回收和后期配套服务利益增值问题的盈利模式.
4.会员制管理的盈利模式：
即销售会籍,采取会员制管理的模式.出售长期或短期会员卡也是一种变相的销售和持有相结合的模式,如上海亲和源老年社区.这种盈利模式在运营开始就可以回收一部分资金,既可以解决前期开发的资金投入回收问题,又可以实现后期配套服务的连续性收益.
三、养老地产发展面临的问题
盈利模式论文参考资料：
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