原创《土地市场盛宴折射未来楼市安全区》：本论文为免费优秀的关于土地市场论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
一、土地市场掀起年末“盛宴”
2015年即将收官,全国楼市销售面积增幅有望突破10%,并达到2013年的历史交易峰值,但近几个月增长的动力明显减弱：百城和70个大中城市指数均显示,房价上涨城市数减少、下跌城市数增加；“领头羊”一线城市,不仅房价涨幅连续三个月回落,成交量也开始放缓,深圳10月份二手住房成交量仅为7月份的40%,业主报价也明显下降.但同时,土地市场却在年末迎来了触底反弹、量价齐升、地王频现的“盛宴”.
首先,主要城市土地市场触底反弹.今年第三季度,300个城市土地成交面积同比下跌14.7%,跌幅较一二季度（-36.5%和-42%）明显收窄；三季度楼面地价同比增长30.4%,增速比一二季度（-6.8%和10.8%）明显扩大；土地溢价率在三季度达到18.6%,明显高于一二季度（-4.3%和3.7%）,为近两年来单季度最高,较去年同期提高10个百分点.10月份,300个城市土地出让金和溢价率同 别上涨了9%和12%.
其次,一二线重点城市地王频现.10月20日,刷新2013年农展馆地块楼面价的丰台花乡樊家村地块（每平方米7.5万元）的出让,或许是此轮土地市场“盛宴”的序曲.据《证券日报》记者不完全统计,10月20日-10月30日,北京、南京、杭州、温州和佛山等5个城市土地市场爆发,共拍出6个全市（或行政区）总价、单价地王.其中,不仅包括一二线城市的典型北京和南京,也包括库存压力依存的杭州和温州.
最后,北京土地市场热得发烫.近期,北京掀起了楼市史上最为火热的“地王潮”.一方面,2013年7.3万元的单价地王被刷新到了7.5万元,同时也诞生了一大批“5万+”的超高单价地王,让未来北京六环以内房价进入了“6万+”的豪宅时代；另一方面,近期密集诞生了5个总价地王,并掀起了最为壮观的开发商抱团“抢地”盛景,北京今年也将创造成交面积下降,但成交金额创历史新高的土地市场奇迹；此外,央企开发商、民营龙头开发商,甚至是平安等各大“金主”都参和到北京“抢地”大战中.
二、土地市场“盛宴”的五大原因
1.楼市销售连续回升的激励
主要城市土地市场触底反弹,直接原因就是楼市销售连续回升,今年前三季度,全国商品房销售面积增长7.5%,销售金额增长了15.3%,可谓量价齐升.重点城市销售端回升更明显,1-10月份,一线、二线城市成交面积同 别增长20%和51%.按照土地市场滞后于房屋销售市场8-12个月的规律,在后者已经连续回升四个季度（从去年9·30新政开始算）的情况下,土地市场在今年三季度末回升和爆发是必然的.
值得注意的是,一线城市不仅成交面积回升幅度更加明显,而且10月份新房和二手住房价格同比平均涨幅,分别达到了12.2%和15.7%,远高于二三四线城市平均房价涨幅,楼市前景被广泛看好,开发商愿意在这些城市增加土地储备.
2.开发商“补库存”需要
同时,今年前三季度,中指院监测的32家销售额百亿房企,平均销售面积和销售金额分别增长了25.9%和23.9%,远好于去年同期的业绩,龙头开发商有望在11月份完成全年业绩增长目标（恒大在10月份已经完成了1500亿的销售目标）.另外,9月份的金融数据显示,开发商各项资金来源中,按揭贷款增速最高（18.1%）,销售回款迅速增加,这为开发商拿地提供了“ ”.
再加上,今年前三季度,重点开发商拿地支出仅占销售额的20%-30%,严重低于过去5年同期平均45%的水平.和此同时,重点城市楼市库存消化周期,已经从上半年的14个月回到12个月以内（10月底为11.4个月）,这些城市楼市也到了从“去库存”转向“补库存”的阶段.
3.开发商手里土地枯竭
以本轮“地王潮”最热的北京为例.2010年以来（除2013年）,北京商品住宅用地供应量整体呈下滑态势,2014年土地供应规模创6年新低,宅地供应建筑面积（1557万平方米）仅为2010年的49%,同比下跌35%,成交面积创2008年以来新低.同时,2010年以来,北京宅地供应计划平均完成率不足50%.2015年1-9月份,北京仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%,创下2006年以来的新低.另外,2014年北京大规模推出自住型商品房（占全部住宅用地的40%）,严重挤压商品住房用地,导致今年对后者需求暴增.
2009年以来（除2014年）,北京每年楼市供需缺口（新批上市面积-销售面积）为-448万平方米.因此,开发商手中的土地储备是近年来楼市增量需求解决的重要渠道.2009年以来,北京新房成交量稳定在1050万平米左右,这意味着近一半的新增需求靠消化存量地.近期,易居研究院对35个重点城市2008-2014年住房平均供求比（7年供应量/7年成交量）进行了排名,北京供求比为0.91,供求紧张程度排名第二.2013-2015年,北京楼市成交整体处于高位,开发商储备土地消耗殆尽.2015年1-10月,新房销售同比增长40%,后续供应不足全面暴露,在京房企要生存下去,就得增加土地储备.
4.货币政策宽松的推动
开发商“抢食”重点城市土地,造成地王频现,货币宽松和资金成本低是重要原因.截至9月,今年新增贷款9.9万亿,超过去年全年,加上地方债务已置换近2万亿、银行拆借给证金公司近万亿元,年初以来信贷投放超10万亿,力度超过往年.同时,今年以来,债券全面“开闸”并向房企倾斜.
截至10月,全国公司债发行4267亿,同期去年翻4倍,房企发债占了60%,发行利率在5%左右,龙头房企发债利率甚至在3%-4%,比2011-2014年平均降低了2个百分点.在“稳增长”的大背景下,货币政策宽松的通道已经完全打开,资金面宽裕、资金成本已降到历史低位,这是购房者入市买房和开发商增加投资的好时机.开发商积极拿地,并用充足低廉的资金购买升值前景较好的不动产资产,这是货币宽松时期房企的一惯选择.
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