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在2013年以供需两旺完美收官的土地市场,当前依旧热度不减.
从一月份已发生的土地交易情况来看,开发商的拿地热情继续高涨.而自诞生以来,便一跃成为市场宠儿的自住型商品房,仍然受到开发商的追捧.
业内人士普遍预计,伴随着土地供应的不断加大及自住型商品房的持续入市,住房市场的供需矛盾将得到有效缓解.但短期看来,土地还是很贵,房价还是难降.
多地块年初成交
新年伊始,北京土地市场依旧延续了去年的高温.据统计,截至1月20日,北京市2014年已出让经营性用地19宗,累计土地出让金总额高达403.1亿元,接近2013年11月414亿元的高点.
值得注意的是,相比较往年,今年年初北京出让宅地数量明显增多,2013年1月份北京共成交了13宗经营性用地,总土地收入为241.66亿元.从供地节奏上来看,北京土地市场开门红已成定局.
记者日前查询北京市土地整理储备中心网站显示,北京市计划2014年1月出让的经营性用地土地数量高达23宗,合计土地出让面积达到了372.5万平方米,主要分布在朝阳、通州运河核心区、昌平、房山和顺义等区域,其中不乏多宗优质地块.
此外,1月20日北京市土地整理储备中心发出公告称,暂停出让丰台、顺义及通州的四宗地.
中原地产首席分析师张大伟分析认为,因为4宗土地暂停出让,预计2014年1月土地市场整体成交额预期有所降低,估计在430亿元左右.
自住型商品房供应加大
土地市场中最引人注目的“角色”非自住型商品房地块莫属,其成为年初土地竞拍中众多房企争抢的对象.
据统计,截至1月20日,已成交的住宅用地扣除配建及竞建出的保障性住房面积后,总建筑规模约191万平方米,其中自住型商品住房约102万平方米.
自2013年下半年以来,北京市已供自住型商品住房地块共计32宗,可提供自住型商品住房建筑规模累计达到329万平方米.
公开资料显示,在1月已经挂牌的土地中,自住型商品房的供应达到了120万平方米,同时,还有大量自住型商品房地块等待入场.
事实上,自住型商品房地块的推出力度还在持续加大.此前,北京国土局表示,2014年将继续加大住宅用地的供应,同时进一步优化供应结构,拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设,60%用于商品房建设,商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房.
对于1月份的自住型商品房土地供需两旺的态势,亚豪机构市场总监郭毅认为,自住型商品房将成住宅市场的主流产品,而房企对该类地块的态度较为积极主要有两个原因,一方面自住型商品房的周转非常快,且基本没有风险,另外一方面,企业手中有大量的“余粮”.
郭毅进一步补充道,所谓“余粮”的概念包括两方面,一个是借助2013年市场升温,开发商手中大多握有大量 ；另一个则是因为房地产行业经过这些年的极具扩张,相关从业人员也在持续增加,“只有不断获取新的项目,才能维持这些人员的运作.”
供需矛盾将有效缓解
2014年开年的土地市场“来势凶猛”,加上2013年的大量供应,业内预计,今年北京楼市的供需矛盾将有效缓解.
据北京市国土资源局发布数据显示,2013年全市商品住宅用地供应面积达到978公顷,完成全年850公顷计划指标的115%,较上2012年增加207%.此外,在2013年北京土地供应总量中,住宅类土地供应首次超过五成,仅次于土地供应爆发的2010年.
在张大伟看来,如果能按照2014年的土地规划思路坚决执行,困扰北京楼市多年的供需矛盾,或将在这几年得到有效缓解.“预期2015年的房地产市场将形成明显的有效供应,对于满足刚需、稳定房价的作用也会非常明显,特别是自住型商品房的陆续上市,将促使明年北京整体市场结构发生质变.”
张大伟同时指出,虽然土地市场供应将继续明显增加,但从短期来看,预计地王依然会频繁出现,并影响市场的价格预期.链家地产市场研究部张旭也指出,结合年初土地市场成交情况分析可以看出,若扣除配建成本后,相比房价来看,地价仍明显较高.
此外,也有业内人士表示,当前行业集中度扩大、淘汰率上升,土地存量是房企可持续发展的硬指标,房企之间的拿地竞争也将持续激烈,所以房企更应该警惕高价拿地行为所带来的盈利风险.
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