原创《国际经验看土地产权制度和房地产税》：本论文为免费优秀的关于产权制度论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
摘 要：在目前关于中国房地产税改革的讨论中,土地公有制和房地产税的关系是讨论的重点之一.从房地产税及土地公有制的理论和国际经验出发,探讨土地公有制下征收房地产税的合理性,以及公有土地产权制度下如何征收房地产税的问题.主要讨论的问题包括土地使用年期对房地产税计税价值的影响,土地出让金和房地产税的关系,如何构建土地出让金、地租和房地产税三者并存的可持续土地收入体系,公有土地上保障性住房如何征收房地产税以及小产权房征收房地产税的合理性.
关键词：房地产税,公有土地,土地出让金
中图分类号：F810.42；F301文献标识码：J
文章编号：1001-9138-（2016）12-0003-07收稿日期：2016-05-11
自2003年中国政府提出房地产税（物业税）改革,关于土地公有制能不能征收房地产税的争论就一直没有停止.反对者认为房地产税是私有产权制度下的税种,而中国居民并不拥有土地的所有权,因此不应该作为房地产税的纳税人.还有一种反对的声音认为,居民在购房时已经对土地部分缴纳了土地出让金,如果再缴纳房地产税就是重复征收.以上的反对意见看似有些道理,但实际上提出这些意见的人并没有正确地理解房地产税的本质以及其和土地制度的关系.那么,土地公有制和房地产税的开征是不是冲突呢?房地产税的开征对土地出让制度以及土地出让金有什么样的影响呢?本文试图从国际经验以及理论的角度来阐释土地公有制、土地出让制度和房地产税的关系,并对中国房地产税改革中遇到的有关土地产权制度的问题提出一些政策建议.
1 土地公有制和房地产税冲突吗
从国际经验来看,土地公有制和房地产税并不冲突.土地公有制以及公有土地租赁也并不是中国特色.在美国、日本等实行私有制的国家,各级政府都会拥有一定比例的公有土地.例如美国,联邦政府拥有的土地面积占全国土地面积的28%,各州政府拥有的土地面积约占10%.在瑞典、荷兰,民众不断要求土地私有化的同时,很多大城市政府仍然保留着相当比例的公有土地.在英联邦国家,如英国、加拿大、澳大利亚,英女王是名义上土地的所有者,但是在实际中大部分土地通过出售永久业权（freehold）的方式实现了事实上的私有化.还有一部分土地则是租赁业权（leasehold）,有一定的使用年期,由政府成立的皇家公司来管理其租赁事务,收入归政府所有,是事实上的公有土地.在前苏联国家,如乌克兰、立陶宛和波兰,在20世纪90年代的私有化改革中实现了土地的私有化,但政府也保留了一部分土地所有权.以色列和新加坡是经济发达的市场经济国家中公有土地比重最高的,约90%左右的土地归政府部门或准政府机构拥有.而我国香港地区则是更为特殊的案例,全部土地都归政府所有.从以上的国际经验可以看出,公有土地是很多国家都在采用的一种制度安排,这些国家也都对公有土地上的不动产征收房地产税.
为了更加清楚地说明房地产税和土地所有制的关系,本文从房地产税的财产税属性和受益税属性两个角度来考虑.从财产税角度来看,房地产税是对房屋和土地等财产进行的课税.而公有土地使用权是一个权利束,包括了占有、使用、收益和处分的权利,是物权,是有价值的、可交易的,可以作为房地产税的课税对象.
从受益税角度来看,地方政府要为辖区内的居民提供公共服务,因此也要向居民筹集税收收入.由于房地产具有不易移动的特征,对房地产征税能够很好的体现公共服务和纳税之间的对应关系.从这个角度来看,房地产税和土地所有权并没有太大的关系.在英国和我国香港地区,其房地产税就具有很明显的受益税特征（在英国,房地产税称为议会税Council Tax；在我国香港地区,房地产税称为差饷Rates）,在其房地产税法中将房地产的所有人和使用人同时作为纳税义务人.
从以上的分析可以看到,房地产税和土地是私有还是公有在理论上并没有冲突,是完全可以并行的.
2 公有土地使用年期会影响房地产税吗
公有土地租赁中很重要的一个规定是关于土地使用权年期的规定.在我国,国有土地使用者仅拥有最长70年的土地使用权.在房地产估价中,影响土地价值的一个很重要的因素就是土地的剩余使用年期.那么,在房地产税计税价值评估中是否同样要考虑土地剩余使用年期呢?
从财产税角度来看,土地剩余使用年期越少,土地价值就越低.但是如果法律有关于土地使用权续期的规定,那么土地价值将会和土地使用权续期的规定密切相关.一个极端的例子,如果公有土地到期后可以自动续期且不需要缴纳任何额外费用,那么这种情况下土地使用权到期和否并不会影响土地价值.在以色列、荷兰等国家和地区,由于公有土地使用期限很长,且续期的费用很低,在这些地方公有土地使用年期对房地产价值的影响几乎没有.我国《物权法》明确规定了居住用地可以自动续期,其他类型用地可以申请续期.但是在续期的费用上和政府应当提前多久告知土地使用者是否可以续期的问题上并没有明确的规定,这就可能对房地产税税基的评估带来不确定性.因此在我国房地产税立法的同时,也应当对相关的法律进行修订.
从受益税角度来看,纳税人在当年享受公共服务,并缴纳房地产税,这和其土地还有多少年使用权无关.因此,从这个角度来看,房地产税计税依据和土地使用权年期没有关系.在英国的英格兰地区以及加拿大等国家和地区,在评估房地产税计税价值的时候,就不会考虑土地剩余使用权年期的问题.
3 公有土地上建造的保障性住房如何征收房地产税
世界上很多国家都有住房保障制度.政府在自己拥有的土地上建造住房,以较低的租金（价格）出租（出售）给低收入家庭的做法是十分普遍的.在这些保障性住房中,政府可能会拥有全部房地产的所有权,也可能仅拥有土地的所有权,还可能拥有房地产一定比例的所有权.各国在对保障性住房征收房地产税时主要有两种处理方法.
第一种做法是对出租给低收入家庭的保障性住房免征房地产税.在韩国,对提供给低收入群体的出租住宅以及大企业员工宿舍等免征综合房地产税（韩国 和地方两级政府在房地产保有环节设有各自的税收,综合房地产税是 政府征收的税收）.立陶宛的保障性住房由地方政府提供土地并建设,以低于市场水平的租金出租给低收入家庭,免征房地产税.在印尼和南非,地方政府设立了较高的房地产税起征点,因此对提供给低收入家庭的保障性住房一般都不需要缴纳房地产税.
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结论：国际经验看土地产权制度和房地产税为关于本文可作为产权制度方面的大学硕士与本科毕业论文产权制度改革论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
