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2014年6月, 政治局召开会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》,按照 的部署和要求,2016年要基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务.目前业内普遍认为,改革的重点主要锁定在“六税一法”,“六税”即推进增值税改革,包括“营改增”继续扩围；完善消费税制度；加快资源税改革；建立环境保护税制度；房地产税立法以及个人所得税的改革；“一法”则是税收征收管理法.
房地产税立法作为新一轮财税体制改革的内容之一,在目前整体改革进程中颇有争议,特别是围绕当前征收房地产税环境是否成熟以及改革过程中遇到的挑战能否得到有效解决等问题.日前,原国家税务总局副局长许善达,中国房地产协会副会长任志强就此阐述了各自的见解.
摆在面前的几道坎
2008年前后,我国一些城市房价迅速飙涨,引起 政府关注,并相继出台多项政策措施试图干预,其中关于开征“房产税”的消息引人注目,到2011年,上海、重庆两地率先开始房产税试点,不过此后试点并未在全国扩大范围.
十八届三中全会将开征房产税上升为“加快房地产税立法并适时推进改革”.然而2015年全国*期间,政府工作报告中对房地产税只字未提,在财政预算报告中提出要“继续配合房地产税和环境税的立法工作”,外界将此间透露出的信息解读为“政府对房地产的提法出现了近年难有的暖意”,也有业内权威专家解读“从部署上来看,在年度工作里面没有明确把房地产税放在纳入立法程序的位置上.”
那么摆在房地产税改革究竟面临着哪些挑战?
任志强认为：“房地产税主要有两种,一种是在流转环节中和房地产相关的税种,另一种是在保有环节和房地产相关的都叫做房地产税,所以在中国不是没有房地产税而是现在没有单独叫做房地产税的税种.这次税制改革是把过去流转和保有两个环节的税种进行一些调整.从房地产开发的角度来说,比如‘营改增’,其中最大的一个问题是如果营业税改征增值税可以用什么作为抵扣项,在目前的讨论中认为最大的项是土地,有时候可以占到房价的60%-70%,能不能作为抵扣?如果不能抵扣,这部分需要交的是增值税,再加上房地产收入的增值税,等于收了两个增值税,‘营改增’以后这两个怎么办?还有一系列流转环节中的问题需要解决.在保有环节,我们曾经历过上海和重庆试点,上海只收增量部分,结果根据房管局所说,收税成本和税收收入差不多,而重庆不仅征收增量还有存量部分,收税成本更高,估计重庆市政府没有从征收房产税中获得任何收益.而且,上海、重庆两地房产税试点依据的是国务院第136次常务会议有关精神,如果按照新通过的《立法法》严格界定,两地试点的推行缺少上位法依据.”
在任志强看来,房地产税改革最主要的问题是没有解决法理.他说：“到目前为止,全世界没有一个公有制国家征收房地产税的先例,既然找不到相同的案例,就无从借鉴和学习,把土地私有制国家的税法转变为土地公有制的税法,其间还有一些障碍没有克服.现在立法的难点在这里,就是探索在共有的土地上如何对私有财产收税.”
至于为了调控房价以及抑制地方政府卖地冲动而开征房地产税的期望,任志强直白地表示：“我觉得是不可能的.正规的保有环节的房地产税在几大联邦政府的国家税收中的比重平均为百分之七点多,最高的国家为百分之十三点多,可见其实它在国家总体税收中的比例并没有那么高,中国现在和房地产税相关的几个税种加起来总和大体占到国家税收比重的11%-13%的水平.然而土地收入占到地方财政收入的比重在高的时候约有78%,即使按照国际惯例把几个相关税种都转变成房地产税收上来,也不能抵过地方政府的卖地冲动.因此那种理论上认为用保有环节的税来解决替代现有的土地出让金是没有算过账的说法.
而且征收房地产税和房价上涨有没有关系?美国从实行房地产税开始,指数为100,到了2008年金融危机出现,指数为285,所以房地产税的征收和房价的自然上涨没有必然关系,如果有关系,美国公民就不会 通过开征房地产税的决议.我们现在因为不是一个合理的税制税收和稳定预期才导致房价波动.中国房价高的原因在于地方政府只能拿一次钱,剩下的都是支出,而国外的纳税源在当地,包括个人所得税中的一部分留成、房地产税是由户籍所在地或居住所在地缴纳登记,这些收入都是用于当地建设和发展.”
但是,有资深人士认为,房地产税改革的意义之一就是调整 和地方的税负关系,解决地方政府事权和支出责任统一问题,对当地资产、自然人征收的税都用于当地的经济发展,所以从这个逻辑关系上来说,开征房地产税会导致房价上涨.房地产税用于改善当地基础设施、公共服务水平,因此吸引更多人来此居住,从而推高了房价.
开征房地产税究竟是单一税种的改革还是形成一系列税制的改革?“这个问题在我看来,不对原有税制进行纳税综合治理,即如果原有的税不减只加,等于在现有的条件下加重消费者的税负,这不合理.国外征收房地产税的理论基础中规定,当货币资金转为实物资产的时候是免税的,所以现在征收房地产税的国家大部分在把 收入变成房地产实物的时候都有减税环节,利用利息等各种办法冲抵一部分个人所得税,但是在形成财产后,就要对其所有者征税.中国则是要求在买房子之前就把税交了,等于是用纳税后的货币资产转换为实物资产.同时还涉及到如何计价的问题,国外征收房地产税的国家有比较成熟的计算方式,但是我国的情况比较复杂,在划拨地上有一部分老房子或者‘房改房’和新房的价值不同,而最后形成土地价值在房价中的比重也不同.
另外在开征房地产税时,对于农村三种土地,即宅基地、划拨地和出让地是不是同时实行征税,现在提出农村集体建设用地可以流转,是不是意味着这块划拨地上的房子不收税而别的土地上的房子又需要收税?在土地制度没有形成统一而征收房地产税的时候同样面临着法理上的困难.所以不解决一系列税制改革的问题就开征房地产税,政府收钱就是抢劫.”任志强说.从他的激烈言辞间不难感受到,他对我国开征房地产税的前景并不看好.
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