原创《投资性房地产税、会差异和会计政策选择动机分析》：本论文主要论述了房地产税论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
一、引言
投资性房地产后续计量的“税、会”差异和会计政策选择动机等一直是社会关注的热门话题.按照会计准则第3号对投资性房地产一般取得途径的计量规定：外购取得资产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自建资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成.以上规定体现 “以原始成本作为资产成本”,是成本计量模型的体现.此计量方法税法和会计没有分歧.本文着重探讨投资性房地产的“税、会”差异特性,阐明企业会计政策选择的目标和意义,诠释不同计量属性的资产价值含义,解读报表使用者对会计信息要义把握的重点,深入透析公允价值计量模型选择动机的原理.
二、投资性房地产“税、会”差异及纳税影响
(一) 投资性房地产“税、会”差异
（1）投资性房地产“税、会”差异根源.主要源于投资性房地产保有期间,会计后续计量方法选择,会计谨慎性原则运用,会计折旧或摊销方法、年限的选择运用等方面.
（2）投资性房地产“税、会”差异表现：一是资产保有期间的会计价值确认.按照会计准则规定,投资性房地产后续计量,可以采取两种计量模型,即：成本计量模型和公允价值计量模型；在资产负债表日,应对投资性房地产进行二次价值确认,成本模型下,如果资产发生了减值,要计提投资性房地产减值准备；公允价值模型下,要按照期末资产的公允价值调整资产的账面价值为期末公允价值；成本模型下,须按月计提折旧或摊销,会计折旧可以采取加速折旧法.二是资产保有期间的税法价值确认.税法坚持历史成本原则,对公允价值计量模型下产生的资产增、减价值不予确认；税法不认同会计谨慎性原则,对成本计量模型下计提的投资性房地产减值准备不予确认；在税法上,投资性房地产视同固定资产或无形资产,应当采取年限平均法计提折旧或摊销,折旧或摊销年限不得低于20年或10年.
(二)投资性房地产“税、会”差异纳税影响
（1）保有投资性房地产主要税种.投资性房地产保有期间,主要税类有财产税、资源税和所得税,具体税种为：房产税、城镇土地使用税和企业所得税.
（2）保有期间会计价值确认对税收的影响：房产税.此税种采取两种计征方法,从价计征和从租计征.从价计征的依据为资产原始价值按税法标准做10%～30%一次性扣除后的余值,在此基础上按1.2%的税率征税；从租计征的依据为租金收入,不得扣减任何费用,按12%的税率征税.由此可见,该税种的计税依据和会计折旧和摊销的金额没有联系,和保有资产期间两种计量模型确认的价值结果也没有联系.城镇土地使用税.此税种从量计征,即按实际使用土地面积征税,和资产价值无关联.企业所得税.此税种以出租收益所得为基础,可以按直线法和不低于税法最低年限进行折旧或摊销的金额,以及实际缴纳的房产税、城镇土地使用税,作为成本扣除项目,但超过税法规定计提的“折旧或摊销”金额,以及按照会计准则确认的 “资产减值损失、公允价值变动损益”须作纳税调整后,方可按25%税率征税.
（3）保有期间会计价值确认纳税影响.上述纳税影响分析可以知道,保有期间会计资产价值和税法资产价值的差异,对房产税、城镇土地使用税没有影响,仅在企业所得税上有所体现.但这种差异通过纳税调整后,对企业所得税计税依据“应纳税所得额”已经没有产生税收影响,故企业所得税额不受会计资产确认价值的影响.
三、投资性房地产会计政策选择动机分析
(一)投资性房地产会计政策选择动机
（1）会计政策选择目标.会计政策是指企业在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计处理方法.投资性房地产后续计量两种模型属于会计计量基础,故企业选择不同的计量模型,属于会计政策选择.会计准则之所以给予一定的政策选择范围,旨在指导企业从自身经营管理实情出发,选择有利于企业财务信息传递的会计政策,以保证企业会计信息质量的合法性和合规性.企业从会计主体的利益角度出发,对会计政策的选择目标主要有两个方面,即节税和扩大融资.
（2）会计政策选择效能.由于税法对投资性房地产的企业会计政策选择可能造成的税收影响进行了充分限制,税法对资产征税的计税依据不以会计资产账面价值为依据,对所得征税的计税依据虽然参考了会计利润,但对企业会计利润核算中和税法规定不符的损益项目都要求作纳税调整,故投资性房地产会计计量模型选择和企业节税目标无关联.投资性房地产公允价值计量模型的选择,在实现企业扩大融资目标方面得到了充分的体现.据2007—2012 年沪深两市上市公司年报可知：拥有投资性房地产的上市公司高达1 002家,占全部上市公司的40.22%,采用公允价值计量模型的上市公司有46家,占拥有投资性房地产公司的4.59%.2012年新增采用公允价值计量模型上市公司13家,是2009—2011年三年的总和,占选用公允价值计量模型上市公司总数的28.26%.拥有投资性房地产,并采用公允价值计量模型,可以使上市公司扭亏为盈,规避退市风险,继续获取资本市场融资.同时还可以成功赢得银行金融机构或其他非银行金融机构的融资,使上市公司保持良好的发展基础,赢得市场竞争力.此类成功案例包括昆百大、中海发展、冠福家用等为数较多的上市公司.
(二)投资性房地产会计政策运用效能分析
（1）两种计量模型的资产价值含义：成本计量模型的资产价值.成本计量是按照资产购置时支付的 或 等价物的金额,或按照购置资产时所付出的对价为计量基础,其和购置或取得的价款凭证相联系,因而验证实际成本较为容易.成本模型下,除了按期计提折旧或摊销之外,还需按会计准则要求在资产负债表日进行资产减值测试.而我国房地产市场近年来一直处于增值状况,故投资性房地产一般不需计提资产减值损失,会计利润可以在较长时间内保持平稳,且所得税会计核算简化,会计管理程序不复杂.但成本模型下的资产价值远远背离于市场价值,致使会计信息可靠性和相关性发生较大的矛盾,不利于指导报表使用者对会计信息的利用,也不利于企业融资目标的实现.公允价值模型的资产价值.近年来我国经济高速发展,企业生产经营用地迅猛增长.而土地属于有限资源,随着用地需求量的激增,房地产价格节节攀高,在这一条件下保有投资性房地产以公允价值计量,可能面临三种情况：若企业将自用房地产转换为投资性房地产时,转换日公允价值高于会计账面价值的金额直接计入资本公积,对企业利润不产生影响,但要按公允价值调高资产价值；若企业将成本模型计量的投资性房地产转变为公允价值计量的投资性房地产时,需要将转换日公允价值高于会计账面价值的金额调高企业留存收益,并按公允价值调高资产价值.保有投资性房地产的每个期末需按公允价值调增资产价值,同时增加“公允价值变动损益——收益”,进而增加企业利润总额.在所得税会计核算时要对“公允价值变动损益——收益”进行纳税调减,减少当期应纳所得税额,即减少“所得税费用”.同时按会计准则要求确认递延所得税额,借记“所得税费用”,贷记“递延所得税负债”,即增加“所得税费用”,这样投资性房地产增值额对所得税费用的影响为零.由于利润总额增加,所得税费用影响为零,故净利润也是增加.以上分析可知,在房地产增值条件下,公允价值计量投资性房地产,一定会增加资产价值和会计利润,这有利于向会计报表使用者传递企业发展态势良好的信息,进而吸引更多的投资,并使会计信息相关性得到充分体现.
（2）投资者对企业报表信息要义的解读重点.投资者解读企业报表信息,主要关注以下方面内容：资产负债表.以其数据解读了解企业所掌握的各种经济资源,以及这些资源的分布和结构.资产负债表中最为重要的内容是资产,是企业的一种经济资源,企业是通过资产去获取未来经济利益的.利润表.以其数据解读了解企业一定会计期间的经营成果.从资产获利角度看,利润是由资产盈利而创造的. 流量表.以其数据解读了解企业创造 流的能力. 流量表是以收付实现制编报的会计信息,其经营 净流量反映出企业资产能够创造 流量的具体情况,筹资 净流量反映出企业资产获利的社会认同度.
在我国现阶段土地增值条件下以公允价值计量,投资性房地产会随着市价飙高而不断增大报表资产要素的“非流动资产”金额.从资产内部结构看,若企业的非流动资产比重大,说明“企业具有长远的发展规划,正处于成长壮大阶段,实力雄厚,具有盈利潜力”.而这又能够在利润表中得到投资性房地产增加企业利润的验证,在 流量表中得到租金收入增加经营活动 流量和投资者资本投入增加筹资活动 流量的验证.正因为如此,公允价值计量模型能够促使企业融资目标得以顺利实现.
四、结语
自投资性房地产准则首次颁布至今,采用公允价值计量投资性房地产的上市公司正逐年增加,这不仅是我国会计准则和国际会计准则趋同、等效的具体表现,更是我国企业更新会计理念,关注市场动态,重视会计信息“相关性”的结果.和成本计量模型相比较,保有投资性房地产以公允价值计量,企业须构建“公允价值信息控制机制”,增加“公允价值变动损益、应纳税所得额的纳税调整、递延资产或递延负债、资本公积——其他资本公积”等核算内容,使会计核算程序更加复杂.但这有利于增强企业内部会计管理能力,提升企业外部融资能力,为企业发展奠定更加坚实的基础.
房地产税论文参考资料：
结论：投资性房地产税、会差异和会计政策选择动机分析为关于房地产税方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关房地产新闻最新消息论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
