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【摘要】作为财税体制改革的重要组成部分,房地产税法已纳入我国立法规划.目前,我国关于房地产税的税制设计还处于探索阶段.本文通过成熟房地产税制的做法得到启示：一是要合理定位房地产税的功能,二是要注重房地产税的设计要注重公平性.得出建议为房地产税的征收要加强普法宣传,提高公众接受度；要按照居民承受能力,设定合理的税率；要实施税收优惠,设定合理免征额.

【关键词】房地产税；国外经验；改革

2013年, 十八届三中全会提出要“加快房地产税立法,并适时推进改革”.2015年实施的《不动产暂行登记条例》更是为我国的房地产税的开征打下了基础.其后,十二届全国人大常委会立法规划更是将房地产税法纳入34项立法任务之中.目前,我国涉及到房地产行业的税种数量过多,占我国实际征收税种数量近一半左右[4].且,存在“重流转轻保有”的现象[3],还存在重复征税的现象.这和国际上房地产税的做法是不接轨的,弱化了房地产税的政策功能.因此,我国有必要且政府非常注重房地产税税制的改革.在我国,房地产税是从无到有,借鉴成熟房地产税制经验对我国房地产税的设置具有重要的指导作用.

1.房地产税制设计的比较

1.1课税对象

地域范围所有用途的土地及其建筑物.由于农村地区房屋价值较低,通常只对土地征收较低的税,而在城市,土地和房屋的价值够高,所以通常统一对房地产征收较高的税负.只有在一些经济转轨的国家或者发展中国家,由于国情不同和内在条件现在,是对土地和建筑物分开征税的.对土地和建筑物进行统一的征税的做法可以降低税收的征缴成本,不用对土地和建筑物分别进行评估.目前,一些土地和建筑物分开征税的国家也在积极推进统一进行的做法.

1.2计税依据

对于大多数税制完善的国家和地区而言,采用从价计征.从价计征中的“价”,指的是评估价值或市场价值或租金价值,相应的计税依据也有三种.评估价值是在市场价值的基础上做了一定的矫正,但是主要依据还是市场价值.按租金价值计税的依据主要是房屋租金,不需要评估房屋的总体价值.对于房屋租赁市场较发达的国家和地区,按租金计征较合适,但容易产生避税危机、数量少、难以征管等问题.相反的按市场价值征税则能够弥补这些确定,更加公平公正.

1.3税率

各国采取的税率形式也是多样化的,但是大部分国家采用的是比例税率.目前,只有很少的国家是采用单一比例税率的,大部分国家会根据房屋用途、地理位置、类型、价值等采用差别化的比例税率.不过,发达的国家和地区多采用累进税率.这是因为其可以限制对土地的占有和使用,解决土地利用效率低的问题,保证土地资源的有效利用.至于何种水平的税率才是合理水平,一般由政府和地方政府根据当年财政支出情况来制定.

1.4优惠政策.

房地产税作为直接和城镇居民财产相关的税收,城镇居民的纳税能力和住房资产相匹配很重要.房地产税的优惠政策大致可分为3种：一是针对特殊用途的房地产可以实行相应的税收减免政策,如城市公共设施、自然保护区等；二是对特别困难人群可以实行房地产税的减免,如美国、加拿大等国家都会根据家庭收入情况设置一定的减免措施；三是对家庭基本住房可以实行房地产税的减免,如德国规定家庭唯一住房可免交房产税,只交土地税.

2.房地产税制设计的启示

房地产税立法所追求的应该是平衡社会长远利益和短期利益、社会各群体之间的利益.

首先,要合理定位房地产税的功能.大部分国家都将房地产税作为地方政府的财政来源,如美国征收房地产税主要为当地公共设施建以及公共服务供给提资金支持.而日本、韩国因为经济快速增长导致地价上涨,两国的房地产税制则强调对房地产市场调控功能,以促进房地产市场健康发展.中国的香港和台湾则在注重房地产税的市场调控作用的同时更加侧重房产税的社会收入再分配功能,促进社会公平.可见,房地产税不仅可能为我国地方政府增加收入来源[1],缓解地府债务问题,而且有了稳定的财政来源后,其可以投入更多的资金提供公共服务,促进公平.其次,要注重房地产税收的公平性.调节社会公平,缩小贫富差距是房地产税实施的最终目的.

因此,房地产税的纳税主体应该是富人,而不是针对普通大众.注重税收的公平性,能够帮助居民更好接受房地产税.只要居民对房地产税的公平性有清晰的认识并切身体会到,即对特殊困难的群体,家庭只有一套住房的居民进行税收的减免,而对拥有多套房产的富人实行累进税,那么居民就不会因觉得税负过重而怨声载道.相反的,因为房地产税收能够提高政府转移支付和改善公共设施建设的能力,缩小贫富差距,居民反而更加乐意接受房地产税.

3.我国房地产税制改革相关建议

3.1加强普法宣传,提高公众接受度

使公众认识到,房地产税不仅可以增抑制房地产投资行为,增加房地产市场的有效供给,进一步抑制房价的过快上涨.还可以进一步促使社会财富和土地资源的分配.用正确的舆论引导和教育群众,形成良好的舆论氛围,提高公众对房地产税的接受程度.

3.2按照居民承受能力,设定合理的税率

住宅作为大宗投资品,和城镇居民的家庭收入关系重大.因此,在制定房地产税政策时,要根据地区经济发展情况和居民消费水平,因地制宜的设定合理的税率,既能达到税收征缴的目的,又不加重城镇居民的负担.

3.3实施税收优惠,设定合理免征额

对于自住型房产,是城镇居民穷尽毕生心血所得,因此,在房地产税的实施过程中,要实施税收优惠,设定合理免征额.房地产税的征税对象主要是针对除自住外还有投资房产的城镇居民.既要注定税收政策执行的效率,又要注重税收政策的公平性.

参考文献：

[1]邓菊秋.不动产税应成为我国市级财政的主体税种[J].财经科学.2007,7（232）：118-224.

[2]王明坤.中国房地产税制的现状及改革探索.中国房地产金融,2003,（10）：29-33.

[3]杨绍媛,徐晓波.我国房地产税对房价的影响及改革探索[J].经济体制改革,2007,（2）：136-139.

[4]贾康.扁平化的财税体制适合中国[J].中国房地产业.2014.1-2